Direito do consumidor na resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel

O Estadão publicou recentemente uma matéria sobre o elevado número de desistências nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis. Segundo o texto publicado no site, a agência de classificação de riscos Fitch realizou levantamento com nove companhias imobiliárias e constatou que em 2015, de cada 100 imóveis vendidos na planta, 41 foram devolvidos.

Bem, com as desistências, surgem também os problemas em identificar os direitos daqueles que, por algum motivo, decidiram por não mais adquirir o imóvel.

O motivo para tantas desistências decorre principalmente da grave crise econômica pela qual atravessamos, mas isso não vem ao caso no momento de definir quais os valores devem ser restituídos pela construtora/incorporadora.

Não são raros os contratos de promessa de compra e venda que estipulam cláusulas absolutamente abusivas, que anulam qualquer direito de o consumidor reaver o seu dinheiro em caso de desistência da compra. Alguns contratos mais “benéficos” estipulam que o consumidor tem direito à restituição de 25% dos recursos investidos em caso de distrato.

Nessas situações, o consumidor precisa procurar o judiciário por intermédio de um bom advogado, pois a recente jurisprudência, sumulada pelo STJ em agosto de 2015, garante que o consumidor tem o direito de reaver parte das parcelas:

Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 (Info 567).

Como se pode ver, o Superior Tribunal de Justiça entende que, mesmo que o distrato tenha ocorrido por culpa do promitente comprador, não é justo que o construtor possa reter todos os valores que o consumidor investiu.

Embora o STJ não tenha definido qual o percentual deve ser devolvido ao consumidor, os tribunais de todo o país têm se posicionado entre 80% e 90% das parcelas:

PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. DIREITO DE RETENÇÃO. 10% DO VALOR PAGO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE ADESÃO. AUSÊNCIA DE ESCOLHA DO CORRETOR. TRANSFERÊNCIA DO PAGAMENTO AO COMPRADOR. IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA. SUCUMBÊNCIA. [...] II - Rescindido o contrato de promessa de compra e venda, as partes devem retornar ao status quo ante, de modo que assiste ao comprador o direito a restituição de toda a quantia repassada ao vendedor, devendo ser abatida a título de cláusula penal compensatória somente a percentagem de 10% sobre o valor total pago. [..]

(TJ-DF - APC: 20140310128297, Relator: JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA, Data de Julgamento: 29/07/2015, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 10/08/2015. Pág.: 393)

Por tais razões, o consumidor deve ficar atento e ir em busca dos seus direitos, pois não se mostra razoável que a construtora retenha 100% ou praticamente todo o investimento, configura-se verdadeiro enriquecimento sem causa (Art. 884 do Código Civil), uma vez que o imóvel continuará disponível para um novo negócio. O percentual entre 10% e 20% de retenção se mostra mais adequado para ressarcir as despesas que a construtora/incorporadora teve com o contrato.

* Publicado originalmente no JusBrasil.