A USUCAPIÃO NA ÓTICA DO DIREITO COMPARADO BRASIL E ARGENTINA: O novo Código de Processo Civil e a usucapião extrajudicial no Brasil

A USUCAPIÃO NA ÓTICA DO DIREITO COMPARADO

  BRASIL E ARGENTINA:

O novo Código de Processo Civil e a usucapião extrajudicial no Brasil

"Vale acrescentar, noutra toada, que em face do novo Código de Processo Civil, ainda em período de vacatio legis, este aboliu o procedimento especial da usucapião, passando agora a pertencer após a vigência da Lei nº 13.105/2015, à categoria de procedimento ordinário comum, além de introduzir de forma inovadora, como forma de instrumentalizar a prestação da tutela administrativa, o procedimento da usucapião administrativa ou extrajudicial, chamado na doutrina de processo de desjudicialização, já que a judicialização no Brasil é um sonho profundo diante de um sonambulismo exacerbado que nunca se acorda plenamente".

RESUMO

 O presente ensaio enfoca o tema da usucapião na dinâmica do direito de propriedade, assegurado na Carta Magna e nas leis esparsas, sobretudo, no Código Civil Brasileiro, no Estatuto da Terra e no Estatuto da Cidade.

Apresenta-se como escopo principal analisar, pormenorizadamente, o conceito, os requisitos necessários para sua configuração, as diversas espécies de usucapião, inclusive a extrajudicial ou administrativa introduzida pela Lei nº 13.105/2015, ainda no prazo de vacatio legis, além de outros temas de relevância sobre o assunto em pauta.

É certo que a propriedade é protegida como direito fundamental e social, indispensável para a preservação da dignidade da pessoa humana, no chamando núcleo vital mínimo, artigo 5º, incisos XXII e XXIII, da Constituição Federal, mas noutro sentido exige-se que seja dado à propriedade uma função social, para que ela possa receber a verdadeira tutela do estado.

XXII - é garantido de direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social.

O instituto tem grande relevância jurídica, e tanto isso verdade que nos primeiros dispositivos da Constituição Federal, o tema é salvaguardado no âmbito dos direitos sociais, mas especificamente como moradia, propriedade e igualdade, não se esquecendo que o legislador elevou á categoria de princípio da ordem econômica, buscado a imprescindível justiça social. 

Outro ponto importante, com a devida ênfase no estudo, foi o tratamento dado ao instituto da usucapião pelo novo Código de Processo Civil, Lei nº 13.105/2015, em período de vacatio legis, introduzindo a marca da usucapião extrajudicial ou administrativa no Brasil.

Palavras-Chave: Direitos sociais, núcleo vital mínimo, Direito de Propriedade, Usucapião, espécies, usucapião extrajudicial ou administrativa.

RESUMEN

Esta prueba se centra en el tema de la posesión adversa en la dinámica del derecho a la propiedad, previsto en la Carta Magna y la escasa, especialmente las leyes, en el Código Civil Brasileño, la situación de la tierra y el estado de la ciudad.

Se presenta como principal ámbito de analizar, en detalle, el concepto, los requisitos necesarios para su configuración, las distintas especies de posesión adversa, incluyendo la autoridad administrativa o extrajudicial introducida por la ley Nº 13.1052015, aún dentro de vacatio legis, además de otros temas de relevancia sobre el tema en la agenda.

Es cierto que la propiedad está protegida como derecho fundamental, esencial para la social y la preservación de la dignidad de la persona humana, en el núcleo mínimo vital llamando artículo 5, artículos XXII y XXIII, de la Constitución Federal, pero en otro sentido requiere que se dará a la propiedad una función social, para que ella pueda recibir el verdadero estado.

XXII-se garantiza el derecho a la propiedad;

XXIII-la propiedad se reunirá con su función social.

El Instituto tiene gran trascendencia jurídica y tanta verdad que los primeros dispositivos de la Constitución Federal, el tema está salvaguardada en el marco de los derechos sociales, pero específicamente como vivienda, propiedad e igualdad, sin olvidar que la legislatura elevada a la categoría de principio de orden económico, busca a la justicia social esencial.

Otro punto importante, con el debido énfasis en el estudio, fue el tratamiento dado al Instituto de posesión adversa por el nuevo código de Procedimiento Civil, la ley Nº 13.1052015, en periodo de vacatio legis, introduciendo la marca de usucapion extrajudicial o administrativo en Brasil.

Palabras clave: Derechos sociales, base del mínimo vital, derecho a la propiedad, posesión adversa, especies, posesión adversa extrajudicial o administrativa.

 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO - 2 ORIGEM HISTÓRICA - 3 CONCEITO - 4 REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA SUA A CONFIGURAÇÃO -  5  FUNDAMENTO E EFEITOS ADVINDOS DA USUCAPIÃO - 6  SIGNIFICATIVAS ALTERAÇÕES DO NOVO CÓDIGO CIVIL - 7 POSSE DO CONDÔMINO - 8 DIREITO INTERTEMPORAL - 9 ESPÉCIES - 9.1 USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - 9.2 USUCAPIÃO ORDINÁRIO

9.3 USUCAPIÃO ESPECIAL  - 9.4 USUCAPIÃO COLETIVO - 10 ASPETOS MARCANTES - 10.1 DOCUMENTOS NECESSÁRIOS - 10.2 OBJETO HÁBIL - 10.3 PROCEDIMENTO - 10.4 PEDIDO - 10.5 VALOR DA CAUSA - 10.6 EFEITOS DA SETENÇA - 10.7 COISA JULGADA - 10.8 PRAZOS DE PRESCRIÇÃO - 11. USUCAPIÃO NO DIREITO - 11.1 O INSTITUTO PERANTE O DIREITO ALIENÍGENA: ARGENTINO - 12. DA CONTAGEM DE TEMPO - 12.1 DAS CAUSAS IMPEDITIVAS OU SUSPENSIVAS QUE INTERROMPEM O  LAPSO DE TEMPO NECESSÁRIO PARA USUCAPIR -  CONSIDERAÇÕES FINAIS - REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

1- INTRODUÇÃO

Ab initio, importante o pensamento do excelso professor Carlos Roberto Gonçalves a respeito do tema em apreço:  

“a propriedade, embora seja perpétua, não pode conservar este caráter senão enquanto o proprietário manifestar a sua intenção de manter o seu domínio, exercendo uma permanente atividade sobre a coisa possuída; a sua inação perante a usurpação feita por outrem, durante 10, 20 ou 30 anos, constitui uma aparente e tácita renúncia ao seu direito. De outro lado, à sociedade interessa muito que as terras sejam cultivadas, que as casas sejam habitadas, que os móveis sejam utilizados; mas um indivíduo que, durante largos anos, exerceu esses direitos numa coisa alheia, pelo seu dono deixada ao abandono, é também digno de proteção. Finalmente, a lei faculta ao proprietário esbulhado o exercício da respectiva ação para reaver a sua posse; mas esta ação não pode ser de duração ilimitada, porque a paz social e a tranquilidade das famílias exigem que os litígios cessem, desse que não foram postos em juízo num determinado prazo.” (p. 236-237, 2009):

Preponderando uma perspectiva altamente social com relação à propriedade e seu uso, o ordenamento jurídico brasileiro, através do Estatuto da Cidade e do novo Código Civil, conferiu à usucapião – instituto mais eficaz para aperfeiçoar a utilização da terra – um enfoque mais dinâmico e sintonizado com os tempos em que vivemos.

Ao tratar da usucapião, forma de aquisição originária da propriedade pela prescrição, o novo Código Civil brasileiro observou com mais acuidade a diretiva que sinaliza para a utilização social da propriedade.

Trazendo novas espécies de usucapião, reduzindo os prazos para a aquisição da propriedade e tão-somente afirmando que o exercício da propriedade deve ter como referencial os direitos de terceira geração, como  a preservação do meio ambiente, do patrimônio histórico e cultural, e demais.

Outrora, vem também solucionar a questão do direito intertemporal, trazendo regra definidora da contagem dos tempos para os casos em que os prazos correrão em parte sob a égide da nova lei e outra quando vigia o Codex antigo, dada feliz solução, assim, evita que os operadores do direito e as partes envolvidas recorram a cálculos proporcionais que nem sempre são fáceis e assimiláveis.

Introduziu-se, ainda, com o advento do Estatuto da Cidade, a usucapião coletiva, cujo principal objetivo é a regularização de áreas urbanas ocupadas desordenadamente pela população de baixa renda.

Logo, o presente trabalho destina-se a abordar os aspectos mais relevantes das alterações legislativas sofridas pela usucapião e, se possível, auxiliar quando do surgimento de discussões e posteriores teses jurídicas sobre o tema.

Não pretendendo ser um estudo definitivo acerca do tema, mas lançar pontos de destaque e despertar questionamentos para melhor solução dos casos concretos.

2- ORIGEM HISTÓRICA

A usucapião é um instituto extremamente complexo, de origem na Roma antiga e que até hoje é palco de discussões doutrinárias.

Foi regulado na antiguidade pela Lei das XII Tábuas, na Tábua Sexta, que sagrava o usucapião de bens imóveis (dois anos) e móveis (um ano), prazo este prorrogado, posteriormente, para dez anos entre os presentes e vinte entre os ausentes.

Lei das XII Tabuas.

Tábua Sexta:

Do direito da propriedade e da posse

5. As terras serão adquirias por usucapião depois de 02 anos de posse, as coisas móveis depois de um ano.

Outras Leis, da mesma forma, vieram regular o usucapião, e mesmo sendo um instituto tão antigo, não muito obstante até hoje gera controvérsias.

3- CONCEITO

Etimologicamente, usucapião quer dizer ‘aquisição pelo uso’.

Em latim, usucapio é uma palavra composta, em que usu significa literalmente ‘pelo uso’, e capio significa captura, tomada, ou, em tradução mais livre, aquisição.

Pelo fato de a palavra, em latim ser do gênero feminino, admite-se também em vernáculo poder dizer-se a usucapião.

Este emprego, é, todavia, antigo e pedante, embora corrente no Código Civil e no Estatuto da Cidade.

 Usucapião significa, segundo o Prof. Roberto Figueiredo, "a ocupação pelo decurso do tempo ou seja aquisição da propriedade pelo decurso do tempo" .  

Afinal de contas, "a propriedade não pode ser o produto ou resultado do egoísmo humano", assegura o brilhante professor.

E, portanto um modo de aquisição da propriedade e de outros direitos reais (usufruto, uso, habitação, enfiteuse, servidões prediais) pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais.

 A usucapião é um direito novo, autônomo, independente de qualquer ato negocial provindo de um possível proprietário, tanto assim que o transmitente da coisa objeto do usucapião não é o antecessor, o primitivo proprietário, mas a autoridade judiciária que reconhece e declara por sentença a aquisição por usucapião.

Pelo usucapião o legislador permite que uma determinada situação de fato, que, sem ser molestada, se alongou por um certo intervalo de tempo previsto em lei, se torne uma situação jurídica, atribuindo-se assim, juridicidade a situações fáticas que amadureceram com o tempo.

O fundamento deste instituto é garantir, pois a estabilidade e segurança da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se podem mais levantar dúvidas ou contestações a respeito e sanar a ausência de título do possuidor, bem como os vícios intrínsecos do título que esse mesmo possuidor, porventura, tiver.

4- REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A SUA CONFIGURAÇÃO

Sua justificativa baseia-se no preenchimento de certos requisitos, pelo possuidor do bem, para se constatar a usucapião.

Assim, teríamos os seguintes requisitos: requisitos formais; requisitos reais; e requisitos pessoais.

Dois requisitos básicos, considerados formais, característicos do instituto e presentes em quaisquer das modalidades de usucapião (extraordinária, ordinária, especial urbana, rural e, agora, coletiva de imóvel urbano), são a posse e o tempo. Outras exigências para se caracterizar a usucapião variarão de acordo com cada espécie.

Quanto à posse, doutrina e jurisprudência dominantes já frisaram não ser qualquer uma suficiente para ocasionar a aquisição; posse ad usucapionemhá de ser mansa, pacífica, contínua e exercida publicamente com animus domini(intenção de dono).

Mansa e pacífica é a posse exercida sem oposição, ou seja, aparentemente é o possuidor o proprietário do bem, pois sua posse não é inquinada de dúvidas ou indagações.

Já a continuidade é verificada naquela posse exercida sem intervalos. Não quer isso significar que, no prazo necessário, o bem seja possuído pela mesma pessoa.

Em outras palavras, a lei admite que o possuidor some à sua posse a do seu antecessor de boa-fé - é a chamada accessio possessionis -, sempre na sucessão a título universal e somente se as posses somadas forem aptas a gerar a usucapião, no caso de sucessão a título singular.

Necessário também o exercício da posse, pelo possuidor, como se dono fosse desde o momento que se apossou do bem. Isso, contudo, exclui aqueles que estejam sob a posse direta, devido a uma obrigação ou direito, como, por exemplo, o locatário, o usufrutuário.

Outro requisito de extrema importância para configurar a usucapião é o tempo, que deve estar associado à posse, a fim de se adquirir o bem por usucapião.

Durante o tempo estipulado em lei, a posse deverá se estender sem intervalos, ou seja, há de ser uma posse contínua. Tal prazo, no direito brasileiro, varia de acordo com o tipo de usucapião configurado, como se verá em outro momento.

Além desses, são necessários os chamados requisitos reais que não podem ser desconsiderados, uma vez que o bem que se pretende adquirir a propriedade deve ser suscetível de ser usucapido; era a res habilis exigida pelos romanos como um dos requisitos indispensáveis para haver a usucapião.

Assim, não podem jamais ser objeto de usucapião, pois imprescritíveis, os bens fora do comércio pela sua própria natureza e os bens públicos.

Estes, por expressa proibição constitucional, consoante o disposto nos artigos 183, § 3º e 191, parágrafo único, e também legal pelo novo Código Civil, de acordo com seu artigo 102; aqueles pela própria impossibilidade de apropriação humana, como é o ar atmosférico, por exemplo.

“§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”.

“Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião”.

Ademais, existe a necessidade de requisitos pessoais, de verificar se é o adquirente capaz e com qualidade para adquirir a propriedade do bem via usucapião, e preleciona que, havendo uma das causas impeditivas da aquisição da propriedade em razão da pessoa do adquirente (a prescrição não corre entre ascendentes e descendentes, marido e esposa, etc.), assim não se falará em usucapião.

5- FUNDAMENTO E EFEITOS ADVINDOS DA USUCAPIÃO

Seu fundamento baseia-se em duas teorias, ora predominantes. Para  a primeira teoria, denominada clássica, encontra-se no intuito de eliminar a incerteza em relações jurídicas fundamentais e tão relevantes, como a propriedade. O domínio das coisas não pode ser incerto - ne rerum domínio in incerto essent.

Para uma segunda teoria, chamada de objetiva, a usucapião só se legitima se o analisarmos sob a óptica da função social da propriedade: dono é quem explora o imóvel;é quem o torna útil a sociedade. Ainda na opinião do terceiro grupo, a usucapião seria espécie de pena para a negligência do verdadeiro dono, que abandona a coisa. 

O direito de propriedade há muito se afastou da concepção romana de ser perpétuo, absoluto, inatingível.

Adquiriu, hodiernamente, a característica de função social, de interesse social.

Desse modo, o proprietário deve usar o bem, seja ele móvel ou imóvel, ainda que indiretamente, a fim de lhe dar utilidade; não agindo assim, despojado estará de seu direito, favorecendo o possuidor a adquirir o bem pela usucapião.

Por sua vez, a teoria objetiva, é a tendência adotada pelo direito moderno, justificando a usucapião na utilidade social e esta é, sem dúvida, seu verdadeiro fundamento.

 6- SIGNIFICATIVAS ALTERAÇÕES DO NOVO CÓDIGO CIVIL

Primeiramente, convém referir que a nova legislação optou pela nomenclatura da usucapião no gênero feminino, diferenciando-se do código de 1.916 que utilizava o gênero masculino, destacando-se, porém, que no dicionário forense ambos os gêneros são considerados corretos.

Saliente-se, que as espécies de usucapião diferenciam-se pelas particularidades da posse e pelo lapso de tempo transcorrido.

Nesse sentido, o novo Código Civil repetiu muito do que a Constituição de 1988 e a legislação ordinária já haviam traçado, suprimiu alguns aspectos, trouxe modificações importantes acerca dos requisitos e prazos e inovou na criação de uma nova forma de usucapião.

A seguir, pretende-se tecer alguns comentários com relação a essa nova espécie e à redução dos prazos. 

No artigo 1.240 do novo Código Civil há reprodução exata do disposto no artigo 183, §§ 1º a 3º da Constituição da República Federativa do Brasil, apenas reafirmando o já disposto para a usucapião urbana. Com relação à usucapião especial rural, artigo 1.239 do novo Código Civil, também houve reprodução do disposto no artigo 191, parágrafo único da Constituição.

O novo Código Civil, na seção que trata da usucapião, assim dispõe, in verbis:

“Art. 1238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Art. 1239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 1240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Art. 1241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.

Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Art. 1243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Art. 1244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.”

Como demonstra a simples leitura dos dispositivos, houve significativa alteração no lapso de tempo que deve ser percorrido, o que vai ao encontro do uso social da propriedade. Em um primeiro momento, os prazos sofreram modificações apenas no seu quantum, mas, em um outro, alteram-se consoante a existência ou não de justo título, o que já existia, e, ainda, conforme a utilização que se destina para o imóvel.

Para a usucapião extraordinária, houve redução de 20 anos para 15, independentemente de justo título e boa-fé. Esse prazo será reduzido para 10 anos se o possuidor realizou obras ou serviços de caráter produtivo ou utilizou o imóvel para sua moradia durante o exercício da posse.

Quanto à usucapião ordinária, que requer justo título, o prazo continua o mesmo, somente sendo reduzido se houve cancelamento do registro efetuado, aquisição onerosa, investimento de interesse social/econômico ou o possuidor tenha utilizado o imóvel para sua moradia, hipótese em que esse prazo é reduzido para 5 anos.

Com relação aos bens móveis, não há alteração nos prazos pelo novo Código Civil.

7- POSSE DO CONDÔMINO

Em regra, não é possível a usucapião entre condôminos. Nesta esteira, segundo o festejado professor Caio Mário da Silva Pereira, o condômino não pode usucapir frente aos demais coproprietários, pois a condição condominial exclui a posse cum animo domini. Todavia, frente a algumas situações factuais, a usucapião ajuizada por um dos condôminos pode prosperar.

8- DIREITO INTERTEMPORAL

Com intuito de solucionar a problemática advinda da contagem do lapso temporal, vez que os prazos iniciaram sua contagem sob a égide da lei Civil revogada, mas haverá incidência do novo Código, houve dogmática disposição a respeito, evitando-se maiores transtornos em torno de fórmulas e cálculos matemáticos mais complexos para se atingir a justa proporcionalidade.

Assim, neste sentido, dispõe o artigo 2.028 do CC que os prazos serão os da lei anterior se, sendo reduzidos pelo novo código – primeira condição - tiverem transcorrido mais da metade dos prazos exigidos pelo Código Civil de 1916 na data da entrada em vigor do novo CC.

Assim, em regra geral, o posseiro deverá percorrer o mesmo lapso temporal exigido quando do início da prescrição aquisitiva, caso o prazo tiver sido reduzido pelo novo CC e se ultrapassado cinqüenta por cento do prazo exigido pela lei revogada (o Código Civil de 1.916) na data da entrada em vigor do novo CC.

Nessa mesma linha de lógica, o novo Código Civil estabeleceu duas exceções a essa regra, quais sejam, o disposto no artigo 2.029, que determina o acréscimo de 2 (dois) anos aos prazos reduzidos pelo novo Código, até janeiro de 2005, independentemente do prazo transcorrido na vigência da lei anterior, se, na usucapião ordinária, o imóvel foi adquirido onerosamente, com o registro cancelado, e o possuidor tenha realizado investimentos de interesse econômico e social, ou tenha utilizado o imóvel como sua moradia.

Essa mesma regra será a aplicável para a usucapião extraordinária em que o posseiro tenha destinado o imóvel para sua moradia.

Destarte, num exemplo em que o possuidor tenha 11 anos de posse em janeiro de 2003, vigência do novo Código Civil, deverá aguardar mais dois anos, ou seja, até janeiro de 2005, para preencher o requisito temporal necessário para a constituição de seu direito, desde que tivesse destinado o imóvel para sua moradia.

Portanto, atualmente teremos que usar, em regra, os prazos do Código Civil anterior. Somente a partir de 2005 é que usaremos o novo Código Civil, podendo ser utilizado o antigo caso for mais benéfico para a parte. Por último, para a usucapião constitucional urbana ou rural, usar-se-á o fundamento Constitucional.

9- ESPÉCIES

9.1 Usucapião Extraordinário - Aqui, o possuidor, independentemente dos requisitos formais suplementares (justo título e boa-fé, por serem presumidos), adquirirá a propriedade do bem com a demonstração da posse do mesmo, pelo prazo legal: se for bem imóvel, é necessária a comprovação de que o possui, como seu, sem oposição ou interrupção, por quinze anos, conforme o artigo 1.238, caput, do novo Código Civil.

Ressalte-se, porém, a redução desse prazo para dez anos, se restar comprovado que o possuidor estabeleceu no imóvel sua moradia habitual, ou nele realiza obras ou serviços de caráter produtivo (parágrafo único do artigo 1.238 do novo Código Civil).

No caso de o bem, objeto da usucapião, ser móvel, exige-se a posse por cinco anos, a teor do que dispõe o artigo 1.261 do novo Código Civil.

9.2- Usucapião Ordinário - o artigo 1.242 do Código Civil vigente estabelece que o possuidor deverá demonstrar o exercício da posse sobre bem imóvel, contínua e incontestavelmente, durante dez anos. Também lhe são exigidos os requisitos de justo título (título apto para transferir o domínio, mas que não o fez em razão de apresentar algum vício ou não conter um elemento específico) e boa-fé (é a convicção que tem o possuidor de ser o título apto para operar a transferência da propriedade, não apresentando nenhuma falha ou vício).

Oportuno salientar que esse prazo será de cinco anos, caso o possuidor se enquadre na situação prevista no artigo 1.242, parágrafo único, do mesmo diploma legal Para a aquisição da propriedade de bem móvel, via usucapião ordinária, o artigo 1.260 do Código Civil vigente prevê, além da necessidade de justo título e boa-fé do possuidor, que este exerça a posse sobre tal bem durante três anos.

9.3 Usucapião Especial - Também chamada de constitucional por ser previsto na Constituição Federal, arts. 183 e 191 , funda-se eminentemente no principio da função social da propriedade.

Divide-se pro morare ou urbana e pro labore ou rural. Encontra previsão legal também no Código Civil, arts. 1239 e 1240, e no Estatuto da Cidade, art. 9°.

A) usucapião urbano: exige-se a posse ad usucapionem, por prazo de cinco anos. O possuidor deverá estar imbuído de vontade de dono, como na usucapião extraordinário. Não é necessária a convicção de ser dono. Além disso, o imóvel deve ser utilizado para moradia do requerente ou de sua família, não podendo eles ser proprietários de outro imóvel, seja urbano ou rural. Não poderá exercer o mesmo direito duas vezes, na ação de usucapião especial urbano, é obrigatória à intervenção do Ministério Publico,alem disso, se for o caso, o autor terá os beneficio da justiça gratuita, inclusive perante o Registro Imobiliário, por fim, o procedimento da usucapião especial urbano será o samário.

B) usucapião rural ou pro-labore: pressupõe os seguintes requisitos: posse ad usucapionem; imóvel rural no maximo cinqüenta hectares; ser o imóvel explorado para o sustento da família, servindo-lhe de moradia ; não ser o requerente proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural. O prazo será também de cinco anos, são dispensados o justo titulo quanto a boa-fé.

9.4 - Usucapião Coletivo - Há um quinto tipo de usucapião, o de que cuida o art. 10 do Estatuto da Cidade, o usucapião coletivo de áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel rural ou urbano.

É admissível a soma do tempo de posses (§ 1º); a declaração da usucapião coletiva será feita por sentença, para fins de registro no Cartório de Imóveis (§ 2º) e, ainda na sentença, o juiz “atribuirá igual fração ideal do terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo a hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações diferenciadas.

10 -  Aspectos Marcantes

10.1 Documentos Necessários

Embora, em uma primeira análise, pareça despicienda a abordagem dos documentos necessários para o ajuizamento da ação de usucapião, a prática forense demonstra que não é demais tecer algumas considerações sobre o assunto.

Vejamos.

O rol de documentos acostados à inicial de usucapião consubstancia-se no seguinte:

- carteira de identidade ou certidão de nascimento;

- CPF;

- certidão de casamento;

- comprovante de residência;

- matrícula do imóvel usucapiendo ou do todo maior em que se insere a área pretendida ou certidão do Registro de Imóveis atestando a inexistência de matrícula^[1][1]; 

- contrato de promessa de compra e venda ou arras, quando houver;

- documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel, tais como IPTU, contas de água ou de energia elétrica;

- lista de testemunhas com qualificação e endereço;

- nome e endereço dos confrontantes (vizinhos lindeiros);

- levantamento topográfico e memorial descritivo.

Ocorre que, na prática, a situação pode ser complexa. Primeiramente por que os juízes de primeira instância costumam acolher parecer do Ministério Público exigindo a apresentação de documento assinado por profissional habilitado.

Nesse caso, do despacho que determina a emenda da inicial para acostar memorial descritivo e levantamento topográfico, talvez não haja tempo suficiente para a confecção dos documentos e sua juntada, cabendo, portanto, agravo de instrumento contra a decisão que determinou a juntada.

 Isso não seria óbice, embora talvez trouxesse prejuízo temporal à parte autora (tempo do julgamento do recurso), não fosse o fato de que, ainda que aceito pelo juiz (ou tribunal) croqui ou documento firmado pela própria parte ou a sua ordem, pode haver dificuldade de registro imobiliário quando da procedência da demanda por negativa dos registradores em efetuar o registro do imóvel em nome do usucapiente.

 Finalmente, há que se ter em conta que a maioria dos imóveis objeto de usucapião são fruto de ocupação irregular e desordenada, sendo praticamente impossível sua individualização correta a não ser por profissional habilitado.

Recomenda-se ainda que tais documentos (memorial descritivo e levantamento topográfico) sejam apresentados em cinco vias (cópias simples), assim como a inicial, a fim de possibilitar a intimação dos entes públicos.

10.2 - Objeto Hábil

Os bens públicos não podem ser objeto de usucapião.

Muito se discutiu sobre a possibilidade de usucapir-se bens públicos, havendo muitos adeptos a tal tese.

Durante algum tempo, permitiu-se a usucapião sobre os bens públicos patrimoniais e as terras devolutas^[2.

Com a lei Nº 6969/81, permitiu-se a usucapião rural sobre as terras devolutas, posteriormente tendo a doutrina e a jurisprudência, ao encontro da legislação, principalmente com o advento da Constituição Federal de 1988, fechado questão sobre a impossibilidade de aquisição de bens públicos pela usucapião.

Aliás, ainda que tal vedação já estivesse expressa na Constituição Federal de 1988 e antes disso pelo Código Civil de 1916, o novo Código Civil passou a dispor:

“Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos à usucapião”.

Também os bens fora do comércio, os bens naturalmente e juridicamente insuscetíveis de usucapião e os direitos pessoais não podem ser usucapidos.

10.3 Procedimento

O procedimento das ações de usucapião encontra-se insculpido no Código de Processo Civil, artigo 941 usque 945.

Art. 941. Compete a ação de usucapião ao possuidor para que se Ihe declare, nos termos da lei, o domínio do imóvel ou a servidão predial.

Art. 942. O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232. 

Art. 943. Serão intimados por via postal, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios. 

Art. 944. Intervirá obrigatoriamente em todos os atos do processo o Ministério Público.

Art. 945. A sentença, que julgar procedente a ação, será transcrita, mediante mandado, no registro de imóveis, satisfeitas as obrigações fiscais.

Trata-se de procedimento especial que, após alteração legislativa ocorrida em 1994, dispensa a audiência de justificação prévia da posse, que configurava um entrave à celeridade da ação.

Com a modificação do art. 942 pela Lei n.º 8.951/94, a posse do autor passa a ser provada no curso da ação. 

Com o intuito de uma grande reforma, formou-se, então, uma Comissão de Notáveis juristas em outubro de 2009, a partir de iniciativa do Senado Federal, que depois de seus trâmites legais, foi aprovado definitivamente pelo Senado em 17 de dezembro de 2014, sendo que o texto foi sancionado e publicado, constituindo-se atualmente na Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015, iniciando o prazo de vacatio legis, fixado em um ano.

Há que afirme que o novo CPC teria se baseado em inúmeros corolários, reduzidos a alguns tópicos programáticos que orientaram a elaboração dele, como por exemplo:

(a) a simplificação procedimental;

(b) o prestígio ao contraditório;

(c) o estímulo à uniformização da jurisprudência e à obediência aos precedentes;

(d) a consagração e positivação das orientações doutrinárias e jurisprudenciais majoritárias; e

(e) a sistematização dos institutos.

O Novo Código de Processo Civil aboliu o procedimento especial da usucapião, passando agora a pertencer à categoria de procedimento comum ordinário, e ainda introduziu a usucapião extrajudicial no país, por meio do artigo 1.071, do NCPC, Lei nº 13.105/2015, in verbis:

Art. 1.071.  O Capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A:  

"Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II - planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III - certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV - justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1^o O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

§ 2^o Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, esse será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar seu consentimento expresso em 15 (quinze) dias, interpretado o seu silêncio como discordância.

§ 3^o O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

§ 4^o O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

§ 5^o Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6^o  Transcorrido o prazo de que trata o § 4^o deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5^o deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7^o Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta Lei.

§ 8^o Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9^o A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10.  Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.”

É importante destacar que a concessão da usucapião, pela via administrativa, foi instituída no Brasil por  meio da Lei nº 11.977/2009.

Entretanto, é aplicável somente no contexto de projetos de regularização fundiária de interesse social.  

O novo instituto da usucapião extrajudicial, ao contrário da usucapião também  de índole administrativa que contemplou procedimento previsto apenas para o  reconhecimento da usucapião especial urbana (art. 183 da Constituição), terá ampla abrangência, contemplando procedimento aplicável à concessão das  diversas espécies de usucapião de direito material previstas na legislação brasileira.

10.4 Pedido

 Considerando tratar-se a ação de usucapião de demanda declaratória com carga mandamental (declara a aquisição da propriedade pelo decurso do tempo e ordena, via mandado, o registro da sentença no Registro Imobiliário), necessária a postulação da declaração da aquisição da propriedade e de expedição de mandado para registro da sentença, que constitui título hábil, no Cartório de Registro de Imóveis.

Apenas a título de lembrança, convém mencionar que o processo de usucapião é um processo necessário, pois a única forma de se obter o reconhecimento da aquisição da propriedade é através do ajuizamento da ação.

Destarte, ainda que julgado procedente o pedido, não há condenação ao pagamento de honorários advocatícios e despesas processuais ao vencido, haja vista o princípio da causalidade, segundo o qual a obrigação de pagar as despesas processuais e os honorários advocatícios recai sobre aquele que deu causa, indevidamente, ao processo.

No caso, quem dá causa ao processo é o autor, devidamente no caso de procedência, não podendo o réu, ainda que vencido, ser condenado ao pagamento de custas e honorários.

De fato, ainda que a ação seja julgada improcedente e, portanto, tenha o autor dado causa indevidamente ao processo, este será beneficiário da justiça gratuita (no caso de atendimento pela Defensoria Pública ou no caso de usucapião especial urbano), estando dispensado do pagamento de custas e honorários.

10.5 Valor da Causa

As ações de usucapião têm como valor da causa o valor estimado do imóvel, ou mais precisamente, na nomenclatura adotada doutrinariamente, o valor do proveito pretendido pelo usucapiente, que acaba por se traduzir praticamente na mesma coisa.

Embora, na prática o valor apresentado não seja exato, basta, para que a inicial não seja indeferida, que o valor corresponda aproximadamente ao valor do bem e que não seja conferido à causa o valor de alçada.

10.6. Efeitos da Sentença

A sentença de procedência das ações de usucapião é de natureza declaratória, uma vez que a propriedade não se constitui pela sentença, que apenas declara que o fato (posse) foi transformado em direito pelo decurso do tempo.

A aquisição da propriedade pela usucapião se dá no momento em que o usucapiente reúne todos os requisitos legais para usucapir, ou, segundo alguns doutrinadores, pelo simples fato da posse, possuindo sempre efeitos ex tunc, já que declara direito preexistente.

A sentença que declara o direito à usucapião não é título constitutivo do direito, mas constitui título hábil para ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conferindo-se, assim, a propriedade ao usucapiente.

Via de regra, apenas a sentença proferida em ação de usucapião constitui título hábil para ser registrado no Registro Imobiliário.

Assim, prepondera a afirmação de que as sentenças que reconhecem o direito de usucapião incidentalmente no curso de ações reivindicatórias, em função de a matéria ter sido invocada como defesa, não poderem ser registradas no Registro Imobiliário.  

O argumento para tal afirmação é que nas ações reivindicatórias, onde a usucapião é argüida como defesa, não são sequer citados os confrontantes do imóvel em litígio e tampouco chamados a manifestar seu interesse sobre o bem os entes públicos.

Ocorre que o Estatuto da Cidade modificou parcialmente tal situação, uma vez que o artigo 13 dispõe expressamente que a sentença que acolhe a usucapião especial urbana (individual ou coletiva) invocada como matéria de defesa valerá como título para registro no cartório de registro de imóveis.

Além de facilitar a situação do usucapiente com a possibilidade de registrar a sentença que acolhe a usucapião especial urbana como defesa, o Estatuto da Cidade também dispensou o usucapiente do pagamento do registro da sentença junto ao Registro Imobiliário (art. 12, § 2º).

 10.7 Coisa Julgada

Importante observar que se a ação de usucapião for julgada improcedente sem julgamento de mérito, haverá meramente coisa julgada formal, podendo o usucapiente, após superado o óbice apontado pelo juiz, ingressar em juízo com nova demanda.

Entretanto, se a ação for extinta ou julgada improcedente por falta de implementação do lapso temporal, poderá o autor ingressar com nova ação, depois de implementado o tempo necessário para a aquisição da propriedade, pois nesse caso a causa petendi será outra, qual seja fato temporal diverso da demanda anterior. E então, não há que se falar em infração aos limites objetivos da coisa julgada.

Nas demais hipóteses de julgamento de mérito, a improcedência da demanda impede a propositura de nova ação em face da ocorrência de coisa julgada material.

 10.8 Prazos de Prescrição

A outra observação é de que na contagem do tempo necessário ao usucapião, em face da diminuição do prazo, do Código Civil antigo para o novo, há de se observar as regras de direito intertemporal, constantes dos artigos 2.028 a 2.030 do novo Código Civil.

 Como regra geral, de acordo com o art. 2.028, se já houver decorrido mais da metade do tempo exigido pelo Código anterior, o prazo de prescrição regula-se pelo antigo Código Civil.

Do contrário, isto é, não tendo decorrido mais da metade do prazo, este, para efeito de prescrição, é o do novo

Código Civil.

                   O art. 2.029 fixa regras de transição para a contagem dos prazos reduzidos, tanto na usucapião extraordinário como no ordinário, em face do estabelecimento de moradia e obras de caráter social e econômico, bem como para a hipótese do § 4º do art. 1.228 do novo Código Civil, relacionada com a alegação de usucapião em defesa na reivindicatória ou na usucapião coletivo do Estatuto da Cidade.

Em todas essas hipóteses, e pelo prazo de dois anos após a entrada em vigor do novo Código Civil, esses prazos são acrescidos de dois anos.

Estas as considerações que julguei oportuno trazer-lhes sobre a usucapião, esse importante instituto de direito, que, por isso mesmo, é alvo constantes de inovações.

11 Usucapião no Direito Comparado

11.1 O Instituto Perante o Direito Alienígena: Argentino

          O Código Civil Argentino define a prescrição para adquirir bem imóvel no art. 3.948, enumerando que podem prescrever todas as coisas cujo domínio ou posse pode ser objeto de uma aquisição (art. 3952):

        “Art. 3948 – La prescripción para adquirir, es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad de ella por la continuación de la posesión, durante el tiempo fijado por la ley.”

“Art. 3952 –  Pueden prescribirse todas las cosas cuyo dominio o posesión puede ser objeto de una adquisición”

Quanto ao justo titulo para a prescrição, é todo titulo que tem por objeto transmitir um direito de propriedade, estando revestido das solenidades exigidas para sua validade, sem consideração da condição da pessoa que emana, é o que dispõe o art. 4.010:

             “Art. 4010 – El justo título para la prescripción, es todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de propiedad, estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración a la condición de la persona de quien emana.”

Estabelece ainda o art. 4012 que o titulo nulo por defeitos de forma não pode servir de base para a prescrição.

           ”Art. 4012- El título nulo por defecto de forma, no puede servir de base para la prescripción”

E ao que haja possuído durante vinte anos sem interrupção alguma, não pode opor-se nem falta de titulo, nem sua nulidade, nem a má-fé na posse.

       “ Art. 4016 - Al que ha poseído durante veinte años sin interrupción alguna, no puede oponérsele ni la falta de título ni su nulidad, ni la mala fe en la posesión”

Nesse mesmo dispositivo, fica cristalino o entendimento o que durante três anos tenha possuído com boa-fé uma coisa móvel roubada ou perdida adquire o domínio por prescrição. Se se trata de coisas moveis cuja transferência exija inscrição em registros criados ou a criar-se, o prazo para adquirir é de dois anos no mesmo suposto de tratar-se de coisas roubadas ou perdidas.

Em ambos os casos a posse deve ser de boa-fé e continua, pois, o que adquire um imóvel  com boa-fé e justo titulo, prescreve a propriedade pela posse continua de dez anos, assim preceitua o art. 3999:

“Art.3999- - El que adquiere un inmueble con buena fe y justo título prescribe la propiedad por la posesión continua de diez años.”

 12. Da Contagem do Tempo

                  O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores, desde que para esse cômputo sejam:

         contínuas;

          pacíficas;

          com justo título e de boa-fé para o usucapião ordinário.

12. 1 Das Causas Impeditivas ou Suspensivas que Interrompem o Lapso de Tempo Necessário para Usucapir

Destarte, não é computado esse tempo:

a) entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
b) entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
c) entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela;
d) contra os absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil, rol composto pelos menores de dezesseis anos, pelos enfermos ou com deficiência mental, por não terem o necessário discernimento para a prática desses atos; os que, mesmo por causa transitória, não puderem exprimir sua vontade;
e) contra os ausentes do país, desde que a serviço da união, dos estados-membros ou dos municípios;
f) contra os que se acharem servindo nas forças armadas, desde que em tempo de guerra.

Considerações Finais

Alguns doutrinadores que já escreveram sobre o tema e defendem a ideia de que o novo dispositivo do 1.071 do Código de Processo Civil veio substituir os artigos 941-945 do atual CPC, operando a abolição do procedimento especial para a usucapião, que passa a pertencer agora a categoria de procedimento comum ordinário.

Assim, a incidência estaria restrita às modalidades extraordinária e ordinária, regendo-se a usucapião especial urbana individual e coletiva, e a usucapião especial rural por leis antigas, mas específicas, a exemplo do Estatuto da Cidade e Estatuto da Terra.

Diante do exposto, verificamos que a usucapião, abrange em suas diversas modalidades, mostrando ser um forte e importante instrumento na regularização da questão fundiária, seja urbana, ou rural, favorecendo, inclusive, a concretização do princípio constitucional da função social da propriedade.

Isso, sem dúvida, deve-se à segurança da posse que é dada àqueles que preencham os requisitos exigidos para a configuração do instituto, através da titularidade da propriedade então conferida.

Assim, devido a grande proliferação de ocupações irregulares e a existência de inúmeros loteamentos realizados em dissonância com as normas atinentes à espécie, bem como o desconhecimento do sistema burocrático registral brasileiro pela maioria da população, são fatores que contribuíram de forma especial para que o legislador brasileiro não cruzasse as mãos diante da necessidade de alterar o instituto da usucapião e se preocupasse em editar normas que viabilizassem a regularização fundiária no país.

Por fim, importante ressaltar que foram traçadas apenas linhas gerais e pequenos estilhaços de luzes sobre o tema, sem nenhuma pretensão de esgotar o assunto, dado a sua magnitude e o valor do instituto para a construção da justiça social no Brasil.

Vale acrescentar, noutra toada, que em face do novo Código de Processo Civil, ainda em período de vacatio legis, este aboliu o procedimento especial da usucapião, passando agora a pertencer após a vigência da Lei nº 13.105/2015, à categoria de procedimento ordinário comum, além de introduzir de forma inovadora, como forma de instrumentalizar a prestação da tutela administrativa, o procedimento da usucapião administrativa ou extrajudicial, chamado na doutrina de processo de desjudicialização, já que a judicialização no Brasil é um sonho profundo diante de um sonambulismo exacerbado que nunca se acorda plenamente.

Referências Bibliográficas

CÂMARA, Alexandre Freitas. Aspectos processuais do usucapião urbano coletivo

CORDEIRO, José Carlos. Usucapião. RT 714, 2006.

CORDEIRO, Menezes, Direitos Reais, Lisboa: Lex. 2004, pág. 467.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas, 2007.

GONÇALVES, Renato Afonso. O Novo Código Civil e a Usucapião.

LEITE, Gisele. Considerações sobre o usucapião em face do novo Código Civil.