Autor: Marcelo Augusto Raldi.
A partir de 25 de janeiro de 2010, passou a vigorar a Lei 12.112/09 que veio a determinar as novas regras para a locação de imóveis residenciais e não residenciais, cujo objetivo é ampliar as garantias seja para Locador quanto para Locatário, bem como, dar uma maior agilidade no que diz respeito às ações de despejo.
DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO ANTES DO PRAZO DE DURAÇÃO DO CONTRATO.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência
► Lei 12.112/09 – Nova Redação:
Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. (...)
Comentário:
Ocorreu aqui uma simples adaptação ao Código Civil vigente à medida que a multa rescisória em seu caráter da proporcionalidade, a luz do artigo 4º da lei 8.245/91 fazia remissão ao artigo 924 do Código Civil de 1916. Portanto, uma adaptação para que o critério da proporcionalidade continuasse em vigência, sem mais fazer remissão ao novo artigo do Código Civil vigente, mas sim disciplinado na própria lei do Inquilinato, ressaltando que o conteúdo da norma não foi alterado, ou seja, durante a locação, o locador não poderá reaver o imóvel locado, salvo nas hipóteses de inadimplemento contratual. O locatário, a luz do artigo 4º, poderá fazê-lo a qualquer momento, desde que faça o pagamento da multa contratual estipulada, jurisprudencialmente, a multa contratual pela rescisão antecipada é de 3 alugueres, mas de forma proporcional, assim temos que, num contrato de locação por prazo determinado de 30 (trinta) meses, se o locatário tenha cumprido pelo menos 15 (quinze) meses, ou seja, a metade, a multa contratada automaticamente também será reduzida a metade, ou seja, 3 alugueres = 1,5 aluguel.
SUB-ROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO NO CASO DE SEPARAÇÃO DE FATO, SEPARAÇÃO JUDICIAL, DIVÓRCIO OU DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao Locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
► Lei 12.112/09 – Nova redação:
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução de união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no artigo 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao Locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao Locador.
Comentário:
O objetivo da alteração do referido artigo foi dar uma direção, uma solução jurídica a figura do fiador diante dos acontecimentos da vida, qual seja, a morte do locatário ou a separação do afiançado. A lei assim preserva o prosseguimento automático da relação locatícia, seja com o cônjuge sobrevivente, seja com o cônjuge separando que permanecer no imóvel. Percebemos, então, que a lei sempre preservou a manutenção automática da relação locatícia. O que de fato acontecia era uma oscilação da jurisprudência em relação a manutenção ou não da fiança prestada (responsabilidade do fiador), onde alguns julgados entendiam que com a morte do locatário, ou sua saída da residência, extinguia-se automaticamente também a fiança prestada, outros (julgados) porém, entendiam que a responsabilidade do fiador estava ligada ao intuito de família e, não tão somente a figura do locatário. O fiador, a luz da nova norma, poderá exonerar-se da fiança prestada (obrigação fideijussória), ficando tão somente responsável pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação encaminhada ao locador, porém, mesmo o locador, devidamente notificado, a exoneração do fiador não é automática, cabendo a ele de acordo com o estabelecido em lei, ficar responsável pelo prazo acima mencionado, ficando silente, presumir-se-á que o mesmo acatou, aceitou a manutenção da sua condição de garante na relação locatícia.
DISPOSIÇÃO EXPRESSA SOBRE A EXTENSÃO DAS GARANTIAS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES, AINDA QUE HAJA PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
► Lei 12.112/09 – Nova redação:
Art. 39. salvo disposição contratual em contrario, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada por prazo indeterminado, por força desta lei.
Comentário:
As alterações legislativas produzidas em relação ao artigo supracitado, positivou todos os julgados que se formou a partir do julgamento do RESP. 566633 de 22/11/2006, do qual se consolidou a tese de que o simples término da relação locatícia não desobrigava automaticamente o garante. A alteração da parte final do dispositivo, deixou ainda mais claro do que já era a disposição anterior ao prescrever “salvo disposição em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogado a locação por prazo indeterminado, por força desta lei”. Sendo assim, o término do contrato de locação não implica na extinção automática da fiança, ao contrário, implica na sua prorrogação, temos assim, portanto, que tal indeterminação contratual, abre uma porta de oportunidade para o fiador de desobrigar-se da fiança prestada, da mesma forma que proporciona ao locador o exercício do direito de reprise, o direito de retomada do imóvel, ou até mesmo o direito do locatário devolver referido imóvel.
A jurisprudência admitia o emprego do artigo 835 do Código Civil vigente, de forma subsidiária a Lei do Inquilinato, até por que a própria Lei do Inquilinato era omissa, vazia em relação a este assunto. Sorte que artigo 835, do CC/02 vinha sendo empregado, desde o julgado de 2006, como ferramenta de conquista de exoneração do fiador, com prazo determinado de 60 (sessenta) dias contados da notificação do locador.
EXPRESSA PERMISSÃO PARA QUE O FIADOR SE EXONERE APÓS O PRAZO CONTRATUAL SE HOUVER PRORROGAÇÃO DO CONTRATO POR PRAZO INDETERMINADO.
► Lei. 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 40. O Locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I. morte do fiador;
II. ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III. alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao Locador;
IV. exoneração do fiador;
V. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI. desaparecimento dos bens móveis;
VII. desapropriação ou alienação do imóvel;
VIII. exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX. liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta lei.
► Lei 12.112/09 – Nova redação:
Art. 40. (...)
I. (...)
II. ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III. (...)
IV. (...)
V. (...)
VI. (...)
VII. (...)
VIII. (...)
IX. (...)
X. prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o Locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao Locador;
Parágrafo único. O Locador poderá notificar o Locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Comentário:
Oportuna se fez a criação do inciso X do referido artigo, ao estabelecer os parâmetros para que o fiador possa buscar sua desoneração da fiança prestada na relação locatícia, podendo, para tanto, o locador exigir na forma do Caput do artigo 40, a substituição do fiador ou a apresentação de uma nova modalidade de garantia, uma vez que a locação esteja vigorando por prazo indeterminado, havendo assim, de acordo com o disposto no inciso X, o fiador manifestado sua intenção de desobrigar-se da fiança avençada, ressaltando que o mesmo continuará respondendo por todas as obrigações prestadas no contrato de locação pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias, ou até mesmo antes de transcorrido o prazo determinado em lei, se um novo fiador ou nova modalidade de garantia for apresentada e aceita pelo locador. Em tese, se isto não venha a ocorrer, ou seja, o fiador se recuse a permanecer como garante na relação contratual, caberá ao locador exigir do locatário a apresentação de uma nova modalidade de garantia, não o fazendo, incorrerá na pena de infração contratual e ajuizamento da competente ação de despejo, conforme o disposto no parágrafo único do artigo 40.
LIMINARES DE AÇÃO DE DESPEJO – INCLUSÃO DE NOVOS CASOS.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário;
§ 1º. Conceder-se-á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I. o descumprimento do mútuo acordo ( art. 9º, I), celebrado por escrito e assinado por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 (seis) meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II. o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III. o término do prazo de locação para temporada, tendo sido proposta ação de despejo em até 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato;
IV. a morte do Locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V. a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o Locatário.
§ 2º. qualquer que seja o fundamento da ação, dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
► Lei 12.112/09 – Nova redação:
Art. 59. (...)
§ 1º. (...)
I. (...)
II. (...)
III. (...)
IV. (...)
V. (...)
VI. o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do Locatário, ou, podendo ele se recuse a consenti-las;
VII. o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII. o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;
IX. a falta de pagamento de aluguel ou acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo;
§ 3º. No caso do inciso IX do § 1º deste artigo, poderá o Locatário evitar a rescisão e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar o depósito judicial, que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.
Comentário:
O inciso IV do artigo 9º da lei 8.245/91 preconiza que a locação poderá ser desfeita na hipótese de o imóvel locado necessitar de reformar de relevância urgência, que normalmente não possam ser executadas com a permanência do locatário, ou em determinados casos até podendo, mas que o mesmo se recuse a fazê-las. O que de fato acontece é que a Lei 8.245/91, não trazia efetividade, não existindo, portanto, a figura da medida liminar (antecipação de tutela) para tais hipóteses. Entendo que, desde que presentes os pressupostos do “fummus boni iuris”, “periculum in mora”, a prova inequívoca e a verossimilhança das alegações, deverá ser atendida a medida liminar a todos os casos, a todas as dimensões das ações locatícias, qual seja, por falta de pagamento, sublocação não consentida, alteração da finalidade da locação, perecimento da garantia e da denúncia vazia.
A ruptura da garantia locatícia ofende um dos principais pilares da relação contratual, sendo adequado quando o locatário se mantiver silente quanto à apresentação de uma nova modalidade de garantia, que se outorgue de fato, efetividade a esta ação de despejo, fazendo com que a retomada do referido imóvel ocorra dentro do prazo de cobertura da fiança avençada, conforme o disposto no inciso VII do referido artigo.
Outra hipótese consolidada é a disposta no inciso VIII, doravante, vencido o contrato de locação não residencial, o locador poderá promover a ação de despejo dentro do prazo de 30 (trinta) dias contados da data de vencimento do contrato, ou seja, nesse caso, não há a necessidade de notificação prévia do locador para o ajuizamento da ação de despejo. Passados 30 (trinta) dias sem qualquer manifestação por parte do locador no intuito de retomada do imóvel, o contrato de locação passa a vigorar por prazo indeterminado (parágrafo único do artigo 56 da lei 8.245/91) e, uma vez vigorando por prazo indeterminado, o locador primeiramente constitui o locatário em mora de devolver o imóvel e, vencido o prazo legal de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel, poderá então o locador, ajuizar ação de despejo, ressaltando que para ambos os casos aplica-se a possibilidade de concessão de medida liminar prevista no § 1º do referido artigo.
A última hipótese credenciada na lei, no seu inciso IX, nos parece uma nova modalidade de locação no Brasil, o qual se estabelece sem a exigência de uma garantia locatícia, pois todos sabemos o quanto constrangedor é pedir para que alguém figure como fiador numa relação contratual, em contrapartida, todas as demais hipóteses de garantias locatícias, qual seja: o seguro fiança, a caução, cessão fiduciária, constituição de escritura de hipoteca, título de capitalização, fazem parte do que chamamos de garantias onerosas, onde o seu custo vem a ser o grande obstáculo mercadológico a sua real e efetiva aplicação. Essa proposta está lastreada em 2 (dois) tópicos:
• Facilidade de locação.
• Facilidade de retomada em caso de inadimplemento.
A lógica para os casos de inadimplemento é a quase imediata propositura da ação de despejo por falta de pagamento, a natural ausência de outra garantia, senão o próprio devedor faltoso, agregado a eventuais débitos decorrentes dos encargos da locação, exigirão da administradora um cuidado redobrado no controle dos negócios, no que diz respeito às relações contratuais, com base nessa modalidade de locação.
Resta observar que, a propositura da presente ação, necessariamente não levará a retomada do bem, uma vez que, de acordo com o § 3º do artigo 59. esse locatário faltoso sob tal modalidade de locação, qual seja, fluindo sem garantia, poderá evitar a rescisão contratual e purgar no prazo legal de 15 (quinze) dias o débito vencido e os que eventualmente venceu no decurso da lide, elidiria assim a liminar de antecipação de tutela, permanecendo o locatário no imóvel locado.
ALTERAÇÕES PROCEDIMENTAIS NA AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I. o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança de alugueis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II. o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em 10% (dez por cento) sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III. autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até 15 (quinze) dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV. não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V. os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá-los desde que incontroversos;
VI. havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos;
parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos 12 (doze) meses imediatamente anteriores a propositura da ação.
► Lei 12.112/09 – Nova Redação:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I. o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança de aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II. o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias contados da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:
a) (...)
b) (...)
c) (...)
d) (...)
III. efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contados da intimação que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;
IV. não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V. (...)
VI. (...)
Parágrafo único. não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Comentário:
Em se tratando de ação de despejo por falta de pagamento, o ponto principal é a de que algo precisava ser feito para dar mais celeridade processual, dar uma maior agilidade em tais ações. Antes aquele quadro de 14 (quatorze) meses para a retomada do imóvel. Com tais avanços, elencados nos incisos VI, VII, VIII e IX do artigo 59, junto com as medidas antecipatórias, creiamos, haverá uma sensível redução na resolução de tais demandas, trazendo para algo próximo de 4 (quatro) a 6 (seis) meses.
A palavra rescisão, elencada no inciso I do referido artigo, foi mal empregada, uma vez que o desfazimento do contrato pelo descumprimento das obrigações dá-se o nome de resolução, assim elencado no artigo 475, do CC/02.
Pela redação anterior, o locatário poderia purgar a mora mediante requerimento juntado aos autos junto com a peça contestatória, onde o seu prazo passaria a contar a partir da efetiva publicação do deferimento do pedido pleiteado pelo ora locatário. Pela nova redação, o locatário, concordando com o cálculo apresentado pelo locador (autor) na peça inicial, resolva não contestar, mas sim, efetuar o pagamento do débito apresentado mediante planilha, poderá fazê-lo no prazo de 15 (quinze) dias contados da sua efetiva citação. O disposto no inciso III da nova redação, nos diz que o locatário poderá emendar o depósito efetuado, no caso de não pagamento integral da divida, no prazo de 10 (dez) dias contados da sua efetiva intimação, ou se assim preferir o locador, na da pessoa de seu procurador (advogado). Não sendo complementada a diferença, a ação deverá seguir pela diferença discriminada pelo locador.
O locatário, a luz da nova redação, não poderá emendar a mora se já tiver utilizado dessa faculdade uma vez nos últimos 24 (vinte e quatro) meses anteriores a propositura da ação, ao passo que, se assim tiver feito, a ordem de despejo deverá ser deferida pelo Juiz.
PRAZO A SER CONCEDIDO PELA SENTENÇA QUE DECRETA O DESPEJO E UNIFORMIZAÇÃO DAS HIPÓTESES DO ARTIGO 9º.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º. O prazo será de 15 (quinze) dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorridos mais de 4 (quatro) meses, ou;
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do artigo 9º ou no § 2º. do artigo 46;
§ 2º. Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de 6 (seis) meses e o máximo de 01 (um) ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º. Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como, por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do artigo 9º ou no inciso II do artigo 53, o prazo será de 01 (um) ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de 01 (um) ano, hipótese em que o prazo será de 06 (seis) meses.
§ 4º. A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
► Lei 12.112/09 – Nova redação
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.
§ 1º. (...)
a) (...)
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no artigo 9º. ou no § 2º. do artigo 46.
§ 2º. (...)
§ 3º. (...)
§ 4؟. (...)
Comentário:
Pela nova redação, o Juiz expedirá Mandado único para desocupação voluntária e Despejo, não mais sendo necessário primeiramente notificar o locatário da desocupação voluntária no prazo legal, estabelecido em lei e, posteriormente fazer cumprir a ordem de despejo, inclusive com força policial se assim fizer necessário. O novo dispositivo diz que respeitando a prazo sentencial, o locatário será intimado pelo Oficial de Justiça para desocupação voluntária do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias, findo esse prazo, o Oficial de posse de uma das vias do Mandado poderá, ou melhor dizendo, deverá proceder a execução da ordem judicial.
DISPENSA DA PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO PARA EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do artigo 9º, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 12 (doze) meses nem superior a 18 (dezoito) meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
§ 1º. A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2º. Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que exceder.
► Lei 12.112/09 – Nova redação
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no artigo 9º a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 06 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
§ 1º. (...)
§ 2º. (...)
Comentário:
A luz da nova disposição, o valor da caução prestada não poderá ser inferior a 6 (seis) e superior a 12 (doze) meses e não mais de 12 (doze) a 18 (dezoito) meses ditada pela redação anterior. Quanto a redução da caução prestada, disposta na nova redação, segue abaixo a transcrição do CDEIC (Comissão de Desenvolvimento Econômico, Industria e Comércio):
“Justifica-se a redução da caução, pois a própria lei, em caso de despejo liminar, impõe a prestação de caução de 3 (três) aluguéis, não fazendo sentido exigir a caução tão superior (de até 18 meses) para a execução provisória de sentença, ocasião em que já há maior convicção a respeito do mérito da causa”.
Percebemos que a expressão “depósito da caução”, foi aqui substituída pela “prestação da caução”, deixando claro, que na prestação da caução qualquer outro bem poderá ser admitido, e não necessariamente seja feita em espécie.
ALTERAÇÕES NO PROCEDIMENTO PARA AJUIZAMENTO DA AÇÃO REVISIONAL.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I. além dos requisitos exigidos pelos artigos. 276 e 282 do CPC, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II. ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido, que será devido desde a citação;
III. sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV. na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juíz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
§ 1º. Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, § 2º e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
§ 2º. No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
► Lei 12.112/09 – Nova redação:
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
I. (...)
II. ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes;
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;
III. (...)
IV. na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo este possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;
V. o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
§ 1º. (...)
§ 2º. (...)
Comentário:
Sobre as alterações no procedimento para ajuizamento da ação revisional, temos duas alterações simples:
1º. Regramento da fixação provisória do aluguel, quando a demanda for proposta pelo locatário.
Sabemos que a ação revisional poderá ser proposta tanto pelo locador, no intuito de levantar o valor da locação, quanto pelo locatário no sentido de reduzir o valor da locação e, dessa forma existia uma regra muito clara sobre a que limites o Magistrado deve fixar o novo valor do aluguel provisório (figura clássica de antecipação de tutela), e esse regime nos é imposto pela lei no percentual de 80% (oitenta por cento) do valor do pedido. Como exemplo, temos uma pessoa que paga R$ 5.000,00 de aluguel, e o proprietário através de laudos e avaliações comprova, consegue demonstrar que o imóvel vale R$ 10.000,00, o limite máximo de arbitramento é de R$ 8.000,00. Esse regramento funciona no sentido inverso, temos assim um inquilino que paga R$ 10.000,00 de aluguel e demonstra que o imóvel vale nos dias atuais R$ 5.000,00, essa redução estará limitada aos mesmos R$ 8.000,00, ou seja, 80% (oitenta por cento) da lei anterior, 80% (oitenta por cento) do valor que ele vem pagando atualmente.
2º. Criação do inciso V do artigo 68.
A criação do referido dispositivo foi para tão somente prestigiar o juízo de primeiro grau, determinando assim, que o pedido de reconsideração da fixação do aluguel provisório interrompa o prazo para a interposição de recurso.
ALTERAÇÃO DO PRAZO PARA DESOCUPAÇÃO NO CASO DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO RENOVATÓRIA E POSSIBILIDADE DE EXECUÇÃO PROVISÓRIA DA SENTENÇA.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até 6 (seis) meses após o transito em julgado da sentença, para desocupação, se houver pedido na contestação.
► Lei 12.112/09 – Redação vetada:
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.
Comentário:
O presente texto vem apresentar uma salutare inovação e avanço. Pela redação anterior, não sendo renovada a locação, a retomada do imóvel quando requerida pelo locador na peça contestatória, somente seria possível depois de transitada em julgado a sentença de 1º grau. Desta feita, mesmo que perdurasse um recurso no Superior Tribunal de Justiça, qual seja, Recurso Especial, Extraordinário, Agravo contra despacho denegatório, não poderia o locador executar provisoriamente a sentença para a retomada do imóvel. A luz da nova redação, foi retirada a exigência do trânsito em julgado, reduzindo assim, o prazo para desocupação voluntária, que antes era de 180 (cento e oitenta) dias para 30 (trinta) dias, ou seja, com a sentença em mãos, o locador poderá promover a execução provisória para retomada do seu imóvel, não havendo mais que se falar em exceção a regra do inciso V do artigo 58, uma vez suprimida a expressão “após o trânsito em julgado da sentença”.
INDENIZAÇÃO POR EXECUÇÃO PROVISÓRIA DE SENTENÇA QUE CONCEDE A RETOMADA DO IMÓVEL NO CASO DE JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO RENOVATÓRIA.
► Lei 8.245/91 – Redação anterior:
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sentença fixará desde logo a indenização devida ao locatário em conseqüência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.
► Lei 12.112/09 – Redação vetada:
Art. 75. Sendo executada provisoriamente a decisão ou sentença que conceder a retomada do imóvel, o locatário terá direito a reclamar, em ação própria, indenização por perdas e danos, caso a ação renovatória venha a ser julgada procedente ao final da demanda, vedado, em qualquer hipótese, o retorno do locatário ao imóvel. (vetado).
Comentário:
Razões do veto (trecho): “O texto proposto permite a execução provisória da decisão ou da sentença que ordena a desocupação em ação renovatória, impedindo a retomada da posse direta pelo locatário preterido, ainda que a decisão ou sentença seja reformada, ou seja, a desocupação empírica, por si só, transita em julgado independentemente do resultado do recurso que hostiliza a decisão correlata. Ademais, o texto em vigor admite a fixação da indenização devida ao locatário pela desocupação na própria sentença, e o texto proposto remete a fixação de indenização à propositura de uma nova ação, fato este que milita contrariamente aos anseios de maior celeridade processual, razoável duração do processo e diretriz da resolução do maior numero possível de litígios em uma mesma sentença, e até para que se evite decisões contraditórias. Também cabe frisar que o texto em vigor estabelece responsabilidade solidária entre locador e o proponente da melhor oferta causadora da desocupação, e o texto projetado para o artigo 75 suprime esta ferramenta facilitadora do recebimento, pelo locatário, da indenização devida, com o que não se pode concordar”.
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