Todo apartamento do último andar tem direito de utilizar às áreas de cobertura e telhado do prédio?

As áreas privativas de uma determinada unidade autônoma é um direito criado, nascido do pacto  entre condôminos, e  que implica em renúncia dos demais condôminos  sobre aqueles  direitos.

Em primeiro lugar deve-se destacar que fora das unidades autônomas todas as demais áreas  do prédio em condomínio pertencem  à todos os condôminos.  Entretanto, este direito de propriedade pode ser fracionado.  Assim, um condômino pode ser co-proprietário de uma determinada área e não ter o direito de utilizá-la, é a hipótese  das  áreas  comuns  sobre as quais é estabelecido um direito de uso exclusivo  aderente  a uma unidade  autônoma.

Em alguns casos o direito de uso privativo se impõe, por exemplo, nas unidades térreas, pois, se a unidade autônoma  não mantiver   o direito de uso privativo das  áreas  adjacentes  poderá  perder sua  privacidade  e  segurança,  em razão da sua  proximidade com as  áreas de uso comum, da devassabilidade, e  do risco de acesso público.

Em outras situações, o direito de uso privativo de uma determinada área é fator de utilidade   e  de   valor econômico.  As coberturas das edificações, pela sua própria natureza, são áreas comuns  e   que deveriam se constituir em  um espaço aberto  e útil a todos os condôminos. 

Entretanto, com o objetivo  de valorizar  e, por conseqüência,  obter mais lucro,  os incorporadores  estabelecem   nas  minutas das convenções, que são registradas juntamente  com as  incorporações,  que a unidade  do último pavimento  terá também direito de uso privativo da cobertura.  

Nesta hipótese, quando o condômino dos demais pavimentos adquire sua unidade,  já estará renunciando automaticamente  ao direito de uso da  cobertura, vez que terá  aderido a uma convenção de condomínio  já  estabelecida.

Mas, importa observar que  os condôminos que têm direito de uso exclusivo da cobertura  não poderão  construir naquele espaço, salvo se  a convenção também o permitir e  se houver  previsão estrutural  para  suportar  os acréscimos de peso, de  energia elétrica, de  fornecimento de água, escoamento pluvial e de esgoto, etc.  E mais, sem  alterar a fachada do prédio.

Na maioria dos casos também não pode ser construído  na  área  privativa das  coberturas  porque  o limite  de  área útil  construída, permitido pela municipalidade,   já foi esgotado pela incorporação e os  eventuais  acréscimos  serão clandestinos.  

Assim, sendo ilegal a construção nas áreas de uso  privativo  poderá o síndico, bem como qualquer dos condôminos  individualmente,  embargar  a  construção pela via judicial. 

Nos casos em que a construção já estiver pronta, o síndico e ou  qualquer dos condôminos,  poderão  buscar, pela via judicial, a demolição das construções ilegais, bem como  a indenização pelos danos decorrentes.