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 Perguntas e Respostas

Como funciona a Ação de Despejo por falta de pagamento? Em que circunstâncias é possível a defesa do inquilino e quais são os seus pontos frágeis?


Outras perguntas sobre
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Resposta:  

 

A Ação de Despejo por falta de  pagamento tem sido a menos  usada nos últimos tempos.  É que os  administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro  dos  Locatários e dos Fiadores  que  somente em alguns casos isolados  ocorre  atraso  no pagamento das mensalidades.

 

Alguns Locatários são surpreendidos  com  administradores que,  com menos de quinze dias  de  atraso da prestação do aluguel,  ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento,  de pronto  incluindo na conta do Locatário inadimplente  a multa  de mora, juros, correção monetária,  quando devida,  e  os honorários advocatícios.

 

Muitos  Locatários desatualizados  pensam  que a Ação de Despejo pode  ser Ajuizada  depois de  trinta, sessenta ou noventa  dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade. A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser Ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para  pagamento. A partir  dessa data o Locatário estará inadimplente e  será  responsável por todos os ônus contratuais decorrentes  da mora.

 

O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o Locatário ainda poderá  manter a locação. Apenas  é preciso  emendar a mora, ou seja,  dentro de quinze dias da citação,   poderá   depositar  o valor total da dívida,  nela incluídos  todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios. 

 

Quitando integralmente os aluguéis  em juízo,  a locação continuará como se nada tivesse havido, e os aluguéis seguintes deverão ser pagos no mesmo local em que eram pagos anteriormente.

 

Contudo, pode ocorrer que o aluguel apontado pelo  Locador na ação de despejo esteja pago, ou não esteja com o valor correto,  ou deva ser compensado pelos valores das  contribuições condominiais extraordinárias, de responsabilidade do Locador,  pagas pelo Locatário. 

 

 Nesse  caso, não haverá  a hipótese de  simplesmenteemendar  a mora” (fazer o depósito respectivo).  Assim sendo,  deverá o Locatário contratar  advogado  para  defendê-lo no processo, dentro do  mesmo prazo de quinze dias.  A defesa produzida  pelo advogado, nesse  momento processual, é a   Contestação. 

 

A peça  de contestação  é o  complexo de argumentos jurídicos que o Locatário, por seu advogado, deverá apresentar ao juiz, justificando o porquê do não-pagamento  ou fornecendo a  informação e comprovação do pagamento  efetuado. 

 

O juiz, depois  de ouvir os argumentos de cada qual,  avaliar  as provas  produzidas,  prolatará sentença, definindo se  concede o despejo  ou não.

 

Tudo é muito simples, mas não pode o Locatário imaginar que será possível sempre dar  ao Locador o trabalho de ajuizar as ações e, em seguida, ir à Justiça,   emendar a mora (efetuar os pagamentos  respectivos)  e extinguir o processo.

 

A Lei também prevê a situação em que o Locatário, por mero capricho,  atrasa   os pagamentos, e  o Locador para receber o seu crédito, às vezes até defasado,  tenha sempre que ajuizar ação de despejo.

 

Então o legislador dispôs que,  durante o ano, o  Locatário somente poderá  Emendar a Mora (fazer o pagamento na  Justiça)  por duas vezes.

 

Havendo uma terceira  Ação de Despejo  dentro de um período de  doze meses,  se as outras duas foram situações de  emenda da mora e não de contestação,  o juiz  decretará o despejo,  ainda  que  no prazo de quinze dias da  citação o Locatário  tenha depositado  todo o seu débito.

 



 
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