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Entenda o que é e como funciona a enfiteuse

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Sabrina Rodrigues
Entenda o que é e como funciona a enfiteuse
Direito Imobiliário


Este curso explica, em linhas gerais, o que é como funciona a enfiteuse dentro do mundo jurídico, trazendo os principais conceitos, características e implicações dessa modalidade de direito real sobre coisas alheias.


Palavras-chave: Enfiteuse, direito real, senhorio;enfiteuta;
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1 - Entenda o que é e como funciona a enfiteuse
        1.1 - Introdução
O instituto da enfiteuse não foi regulado pelo Código Civil de 2002. Contudo, em razão da possibilidade deste instituto ser perpétuo, tal modalidade de direito real sobre coisa alheia ainda permanecerá durante muito tempo no mundo jurídico.

Dessa forma, as regras que regulam a enfiteuse são aquelas estabelecidas no Código Civil de 1916, que serão estudadas com maior cuidado.
Atualmente não se permite a constituição de uma enfiteuse, contudo, aquelas que foram firmadas até 10 de janeiro de 2003, antes da vigência do Código Civil de 2002, serão regulados pela antiga lei civil.

O próprio art. 2.038 do Código Civil de 2002 faz referência à utilização das regras do código anterior para disciplinar o instituto:

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.
Feita essa primeira ressalva, é preciso esclarecer o conceito de enfiteuse, que pode ser definido como o direito que uma pessoa adquire de usar, gozar, fruir de determinado bem imóvel alheio, mediante uma remuneração paga anualmente, que se denomina foro.

A lei civil também utiliza os termos aforamento ou emprazamento para designar a constituição de uma enfiteuse. O art. 678 do Código Civil de 1916, que disciplina a matéria assim a define:

Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, ou emprazamento, quando por ato entre vivos, ou de última vontade, o proprietário atribui a outrem o domínio útil do imóvel, pagando a pessoa, que o adquire, e assim se constitui enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou foro, anual, certo e invariável.
As partes que estipulam a enfiteuse são denominadas senhorio, que é o real proprietário do imóvel, e enfiteuta, que é aquele que adquire o direito real sobre o referido imóvel.

Destaca-se que a enfiteuse é o direito real que proporciona ao enfiteuta os mais amplos poderes que podem ser exercidos sobre coisas alheias.
Há de se ressaltar que a enfiteuse tem o condão de ser perpétua, ou seja, passada de geração a geração, sem nunca ser extinta.

Contudo,se for estipulado prazo determinado, se assemelha com o contrato de arrendamento, e sob tais regras será regido, conforme estipula o art. 679 do Código Civil de 1916:

Art. 679. O contrato de enfiteuse é perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado considera-se arrendamento, e como tal se rege.
As características da perpetuidade e o caráter real do direito conferido pela enfiteuse são os pontos que distinguem a enfiteuse da locação.

Ora, na locação, ainda que seja por prazo indeterminado, não pode ser convencionada perpetuidade, além disso, os direitos decorrentes da locação relacionam às partes contratantes, se revelando um direito pessoal.
Na enfiteuse, o direito tem natureza real, pois não guarda relação com a pessoa, mas com a coisa, que a acompanha nas mãos de quem quer que se encontre; é a chamada pretensão de seqüela.
1.2 - Visão histórica
Há estudiosos que afirmam que a enfiteuse é de origem grega, e outros que afirmam que o instituto foi criado pelos romanos, ainda que tenha vestígios gregos.

A despeito dessa polêmica, a certeza é que a palavra "enfiteuse" é um vocábulo de origem grega, e surgiu com o objetivo de proporcionar ao proprietário de latifúndios não utilizados, a possibilidade de fornecê-lo a terceiro que desejasse trabalhar na terra, mediante o pagamento de uma prestação anual, atualmente conhecido como foro. A idéia era dar produtividade às terras não utilizadas.
A enfiteuse foi desenvolvida, sobretudo, pela jurisprudência romana e pelo Direito Pretoriano, sendo mais especificamente tratada na codificação justianéia do século VI.

Havia, nesse período, extrema necessidade de se regular os bens da Igreja, que se encontravam sobre essa modalidade de contrato.
Na Idade Média, o instituto refletiu o poderio dos senhores feudais que mantinham o domínio sobre a terra, deixando que os colonos apenas explorassem as potencialidades do solo, mediante a necessária remuneração. Nesse período a enfiteuse tinha propósitos totalmente diferenciados daqueles concebidos pelos romanos, qual seja, a conservação do poder político dos senhores de terra.

No Direito Brasileiro, a enfiteuse aproximou-se mais do que fora concebido pelos romanos, trazendo normas e regras específicas no Código Civil de 1916.
1.3 - Principais regras
O enfiteuta, ou foreiro, tem sobre a coisa todas as prerrogativas do proprietário, tendo a sua posse direta, uso e fruição, com exceção apenas do domínio direto que se mantêm nas mãos do senhorio. O enfiteuta, então, tem o domínio útil, que o permite usar, gozar, reivindicar a coisa, além da possibilidade de alienar seus diretos.

O senhorio, por sua vez, seria o possuidor indireto e o real proprietário do imóvel. Pode-se dizer que o senhorio perde o poder de uso sobre seu imóvel, mas conserva, ainda que de forma limitada, o poder de dispor, reivindicar e fruir, vez que recebe contraprestação do enfiteuta.
Como o objetivo do instituto foi cultivar terras não exploradas, o objeto sobre o qual é estipulada a enfiteuse será sempre um terreno não utilizado ou cultivado destinados a edificação, podendo o enfiteuta, quando da vigência do contrato, implementar quaisquer mudanças e edificações que julgar conveniente.

O art. 680 define o objeto do contrato de enfiteuse:

Art. 680. Só podem ser objeto de enfiteuse terras não cultivadas ou terrenos que se destinem a edificação.
Na hipótese de ser estipulado um contrato de enfiteuse sobre terrenos já edificados, tal contrato será tratado pelas regras de arrendamento ou locação por prazo indeterminado.

A constituição da enfiteuse pode ser firmada entre as partes, ou por testamento, que somente se reputará válido caso sejam devidamente observados todos os requisitos necessários, relativos ao contrato em si e ao próprio testamento.
É importante ressaltar que há a obrigatoriedade de registro no Cartório de Imóveis competente para que possam ser produzidos os efeitos reais decorrentes do contrato.

Além disso, em função do caráter perpétuo, o direito do enfiteuta se transmite os herdeiros em caso de sucessão, contudo, não é permitido dividir o terreno sem o consentimento do senhorio, conforme se depreende do art. 681 do CC/16:

Art. 681. Os bens enfitêuticos transmitem-se por herança na mesma ordem estabelecida a respeito dos alodiais neste Código, arts. 1.603 a 1.619; mas, não podem ser divididos em glebas sem consentimento do senhorio.
Pode haver um contrato com vários enfiteutas, ou seja, várias pessoas figurando no domínio útil do imóvel em função do contrato de enfiteuse, hipótese similar a um condomínio.

Nesse caso, é necessário que os enfiteutas escolham, no prazo de 06 meses, um representante, denominado cabecel para figurar no pólo ativo e passivo nas eventuais ações judiciais que possam surgir.
Caso essa escolha não seja feita no prazo indicado, o direito de escolha é passado ao senhorio, que indicará alguém para figurar neste papel, conforme se depreende da leitura do art. 690 do CC/16:

Art. 690. Quando o prédio emprazado vier a pertencer a varias pessoas, estas, dentro em 6 (seis) meses, elegerão um cabecel, sob pena de se devolver ao senhorio o direito de escolha.

§ 1o Feita a escolha, todas as ações do senhorio contra os foreiros serão propostas contra o cabecel, salvo a este o direito regressivo contra os outros pelas respectivas quotas.
1.4 - Direitos e deveres das partes
Como já abordado anteriormente o enfiteuta tem o domínio útil do bem, podendo exercer um quase domínio sobre a coisa, inclusive no que diz respeito ao aspecto patrimonial do bem, que é transferido ao enfiteuta por ocasião do contrato de enfiteuse.

Pode o enfiteuta usar, gozar, dispor e fruir, aproveitando-se dos frutos que renderem o bem, sendo vedado, tão somente, fazer algo que ocasione a diminuição da substância do objeto do contrato, que sempre pertencerá ao senhorio.
O enfiteuta pode alienar ou dar em pagamento direitos sobre o imóvel , contudo essa faculdade não é livre, ou seja, é necessário que o senhorio seja devidamente notificado para exercer seu direito de preferência na aquisição, se assim o quiser (a lei utiliza o termo opção). Ressalte-se que o senhorio tem direito de preferência sob o mesmo preço e condições que forem oferecidas a terceiros.

Caso o senhorio não se manifeste em 30 dias ocorre a decadência de seu direito, podendo o enfiteuta realizar a alienação da forma que bem entender. Tal regra se encontra estatuída no art. 683 do CC/16:

Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode vender nem dar em pagamento o domínio útil, sem prévio aviso ao senhorio direto, para que este exerça o direito de opção; e o senhorio direto tem 30 (trinta) dias para declarar, por escrito, datado e assinado, que quer a preferência na alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas condições.


Se, dentro no prazo indicado, não responder ou não oferecer o preço da alienação, poderá o foreiro efetuá-la com quem entender.

Se o enfiteuta não obedecer a regra supra citada, o senhorio poderá usar de seu direito de preferência para adquirir a coisa pelo preço pago pelo adquirente. Pode-se dizer que o direito de preferência nessa hipótese não seria de, efetivamente, adquirir o imóvel, mas tornar a alienação ineficaz, fazendo com que o senhorio adquira plenamente o seu domínio sobre a coisa (domínio direto e domínio útil).

Nesse caso, o prazo decadencial para o exercício desse direito será de 30 dias a contar do registro imobiliário da transação feita entre o enfiteuta e o adquirente.
Nas hipóteses do enfiteuta doar, dar em dote ou trocar por coisa infungível (não substituível por outra de mesma espécie, quantidade e qualidade) o objeto do contrato de enfiteuse, não há direito de preferência do senhorio, sendo esse exercido somente nas hipóteses de venda e dação em pagamento.

Assim para o enfiteuta doar, dar em dote ou trocar por coisa infungível é necessário somente que o senhorio seja devidamente avisado no prazo de 60 (sessenta) dias a contar do ato da transmissão, sob pena do enfiteuta anterior continuar a ser responsável pelo pagamento do foro. Essa é a disposição do art. 688 do CC/16:

Art. 688. É lícito ao enfiteuta doar, dar em dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 60 (sessenta) dias, contados do ato da transmissão, sob pena de continuar responsável pelo pagamento do foro.
O direito de preferência também pode ser exercido pelo enfiteuta em relação ao senhorio que desejar vender ou dar em pagamento o domínio direto da coisa.

Essa possibilidade seguirá as mesmas exigências submetidas ao enfiteuta, conforme dispõe o art. 684 do CC/16:


Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o direito de preferência, no caso de querer o senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em pagamento. Para este efeito, ficará o dito senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, em semelhantes circunstâncias, ao foreiro.
Outro direito do enfiteuta é de instituir a subenfiteuse, que obedecerá as regras da enfiteuse, funcionando como um subcontrato ou um contrato derivado (art. 694 do CC/16).

Contudo, o Código Civil de 2002 proíbe a instituição de subenfiteuse nos dias atuais.
Além disso, o enfiteuta pode gravar ônus real sobre o objeto do contrato da enfiteuse, tais como hipoteca, servidão e etc., ficando estes gravames condicionados à eventual extinção da enfiteuse, pois nenhum destes atos implicará em prejuízo do senhorio.

O enfiteuta também tem o dever de pagar todos os impostos e eventuais ônus que estiverem gravados sobre o imóvel, conforme descreve o art. 682 do CC/16:

Art. 682. É obrigado o enfiteuta a satisfazer os impostos e os ônus reais que gravarem o imóvel.
Importante direito também assiste ao enfiteuta, que pode adquirir o domínio pleno da coisa, 10 (dez) anos após a constituição do contrato de enfiteuse. Tal possibilidade se denomina resgate, e constitui-se como um direito irrenunciável e que pode ser exercido se essa for a vontade do enfiteuta.

Para tal, a lei determina o pagamento de um laudêmio, que é um valor cobrado do enfiteuta em favor do senhorio no montante de 2,5% sobre o valor atual da propriedade, se outro valor não tiver sido pactuado pelas partes. Além disso, o enfiteuta deverá pagar o equivalente a dez pensões anuais, conforme determina o art. 693 do CC/16:

Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive os constituídos anteriormente a este Código, salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 10 (dez) anos depois de constituídos, mediante pagamento de um laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o valor atual da propriedade plena, e de 10 (dez) pensões anuais pelo foreiro, que não poderá no seu contrato renunciar ao direito de resgate, nem contrariar as disposições imperativas deste Capítulo.
Cumpre destacar que o laudêmio será devido toda vez que o enfiteuta alienar ou dar em pagamento o objeto do contrato, quando não exercer o direito de preferência, sendo dispensável apenas em relação aos atos não onerosos, conforme determina o art. 686 do CC/16:

Art. 686. Sempre que se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento, o senhorio direto, que não usar da opção, terá direito de receber do alienante o laudêmio, que será de 2,5% (dois e meio por cento) sobre o preço da alienação, se outro não se tiver fixado no título de aforamento.
Sobre a cobrança do laudêmio incide uma crítica doutrinária. Ora, como o mesmo é um percentual variável de acordo com o valor atual da propriedade, o senhorio obteria vantagem econômica sobre a qual não contribuiu, configurando-se enriquecimento ilícito.

Com base nessa premissa, o Código Civil de 2002, em seu art. 2.038, §1º, I, proibiu a cobrança de laudêmio ou prestação análoga sobre o valor das construções e plantações:

Art. 2.038. (...)

§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:

I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;
Destaca-se que o enfiteuta deverá o pagar foro, remuneração anual paga pela instituição da enfiteuse, cujo valor foi determinado no momento da avença contratual.

Caso o enfiteuta se torne inadimplente pelo prazo de 3 (três) anos, perderá o direito pactuado devendo ser ressarcido pelas benfeitorias necessárias implementadas no objeto do contrato, entendidas como obras efetuadas pelo enfiteuta que visam a conservação, evitando assim, o perecimento do bem.
O inadimplemento, nesses termos, é uma das hipóteses de extinção do contrato, prevista no art. 692, II do CC/16, que se denomina comisso:

Art. 692. A enfiteuse extingue-se:

(...)

II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;
Na eventualidade do objeto do contrato de enfiteuse perecer, o enfiteuta pode abandoná-lo, configurando renúncia à enfiteuse, por ato de sua exclusiva vontade, independente do consentimento do senhorio.

Para que tal ato se repute válido é necessário que seja o mesmo registro no cartório de imóveis competente. Nesse caso, o enfiteuta não terá nenhum direito ao ressarcimento dos valores pagos a título de foro. Assim, determina o art. 687 do CC/16:

Art. 687. O foreiro não tem direito à remissão do foro, por esterilidade ou destruição parcial do prédio enfitêutico, nem pela perda total de seus frutos; pode, em tais casos, porém, abandoná-lo ao senhorio direto, e, independentemente do seu consenso, fazer inscrever o ato da renúncia (art. 691).
Por outro lado, se o perecimento do objeto da enfiteuse ocorrer por culpa do enfiteuta, terá a obrigação de ressarcir o senhorio.

Tal renúncia não será eficaz se for feita em prejuízo de credores, configurando fraude aos credores. Dessa forma, a renúncia pelo enfiteuta não será eficaz perante estes até que as dívidas pendentes sejam devidamente quitadas.
O enfiteuta pode manejar a seu favor as ações possessórias contra o próprio senhorio que obstar os direitos decorrentes da enfiteuse.

O senhorio, por sua vez, tem como direito principal receber o foro, que é a prestação paga anualmente pelo enfiteuta, que se reputa certa e invariável. A impossibilidade de variação se relaciona com o valor intrínseco da prestação em virtude da valorização da coisa, que nada tem a haver com a correção monetária, que é devida.
Por fim , destaca-se que se o imóvel for objeto de penhora, o senhorio terá preferência em relação aos demais nos termos do art. 689 do CC/16:

Art. 689. Fazendo-se penhora, por dívidas do enfiteuta, sobre o prédio emprazado, será citado o senhorio direto, para assistir à praça, e terá preferência, quer, no caso de arrematação, sobre os demais lançadores, em condições iguais, quer, em falta deles, no caso de adjudicação.
O senhorio, com base em seus direitos, pode se utilizar das ações judiciais cabíveis.

Assim, poderá ajuizar ação para a cobrança do foro contra o enfiteuta; ação de comisso para que seja concretizada a extinção da enfiteuse, além da ação reivindicatória, contra terceiros com base em seu domínio.
1.5 - Extinção da enfiteuse
São várias as formas de extinção da enfiteuse. As hipóteses estão previstas no art. 692 do CC/16:

Art. 692. A enfiteuse extingue-se:

I - pela natural deterioração do prédio aforado, quando chegue a não valer o capital correspondente ao foro e mais um quinto deste;

II - pelo comisso, deixando o foreiro de pagar as pensões devidas, por 3 (três) anos consecutivos, caso em que o senhorio o indenizará das benfeitorias necessárias;

III - falecendo o enfiteuta, sem herdeiros, salvo o direito dos credores.
O inciso primeiro do referido artigo refere-se ao perecimento da coisa. Nessa hipótese, o enfiteuta pode abandonar o bem, conforme já fora abordado. Além disso, responde por perdas e danos o perecimento ocorreu por sua culpa.

A segunda hipótese diz respeito ao comisso, também tratado anteriormente. Nesse aspecto cumpre destacar que a doutrina e a jurisprudência firmaram o entendimento de que o contrato de enfiteuse somente será extinto caso o comisso seja decretado por sentença judicial. (Súmula 122 do Supremo Tribunal Federal). Antes disso, o enfiteuta pode purgar a mora, ou seja, quitar a dívida pendente.
A terceira hipótese, por sua vez, diz respeito ao falecimento do enfiteuta que não tenha herdeiros. Nesse caso, havendo credores, receberão cada um o valor respectivo a seus créditos pendentes, e o que restar passa ao domínio pleno do senhorio.

Além destas, ainda são hipóteses de extinção da enfiteuse, os casos já analisados anteriormente relacionados ao abandono e renúncia pelo enfiteuta (arts. 687 e 691), os casos de alienação por qualquer das partes (arts. 683 e 685), além do resgate (art. 693). A arrematação ou adjudicação pelo senhorio do bem penhorado também gera a extinção da enfiteuse, como já fora abordado.
A desapropriação também é fato que leva a extinção da enfiteuse. Nesse aspecto há posicionamentos contrários sobre a possibilidade ou não de cobrança do laudêmio em favor do senhorio. A divergência decorrente da interpretação da lei, que somente institui a cobrança de laudêmio para alienação e dação em pagamento.

Em relação ao enfiteuta, nos casos de desapropriação, entende a doutrina que deverá receber valor correspondente ao domínio útil do bem.
1.6 - Enfiteuse X Usucapião
Na eventualidade de terceiro, que não tenha ciência da enfiteuse existente sobre o imóvel e ali permanecer com animus de dono, de forma mansa e pacífica pelo prazo estipulado na lei, pode a coisa ser adquirida por este por usucapião. A usucapião se constituirá se não oposição nem do enfiteuta nem do senhorio. Nesse caso, também vislumbra-se uma modalidade de extinção da enfiteuse.

Entre o senhorio e o enfiteuta não há como usucapir o domínio pleno haja vista que, em nenhum deles, haverá a posse qualificada que enseja a usucapião.
1.7 - Enfiteuse dos terrenos da marinha

Há enfiteuse especial quando se trata da utilização de bens da União, sobretudo os terrenos da marinha, que segundo o art. 2.038 do CC/16 será tratado por lei especial:


Art. 2.038.(...)

§ 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.
Essa modalidade de enfiteuse é tratada pelo Decreto-lei nº 9.760/46, e compreende os terrenos que bordejam mar, rios ou lagoas onde existam influência das marés. O tema é matéria de direito público, submetendo-se aos princípios do Direito Administrativo.

Cabe destacar, oportunamente, que o foro estabelecido para estas enfiteuses é de proporcional ao domínio pleno, 0,6%, devidamente atualizados ano a ano e o laudêmio é de 5% sobre o valor atual da propriedade.
1.8 - Conclusão
Embora o tema esteja em desuso nos dias de hoje, ainda podem existir casos em que tal contrato ainda está vigente e assim, pode surtir seus efeitos..

Dessa forma, é importante conhecer as principais normas que regem a matéria e suas principais implicações jurídicas.
1.9 - Referências Bibliográficas
FIUZA, Cesar. Direito Civil- Curso Completo. 5ª ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2002.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil- Direitos Reais, 3ª ed. São Paulo: Atlas, 2003.
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