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Direito real de habitação

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Marco Túlio
Direito real de habitação
Direito das Sucessões


Este curso visa elucidar alguns pontos acerca do direito que o cônjuge sobrevivente possui de continuar residindo na mesma moradia que dividia com seu parceiro ou parceira falecido(a), ainda que o imóvel esteja em nome deste(a).


Palavras-chave: Imóvel - casa - moradia - cônjuge - companheiro - permanência
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1 - Direito Real de Habitação
        1.1 - Noções preliminares
O direito real de habitação é um instituto de direito sucessório que garante ao cônjuge sobrevivente (viúvos e viúvas) a permanência no imóvel de residência do casal, mesmo após o falecimento do(a) parceiro(a), independente da quota parte a que faz jus no inventário.

Desta forma, a legislação estabelece a possibilidade de manutenção vitalícia da morada utilizada pelo casal, ainda que o nome não conste da matrícula do imóvel. Trata-se de uma forma de garantir a dignidade e respeito ao viúvo ou viúva.
Tal prerrogativa é válida para todos os regimes de bens, porém, pressupõe que o imóvel seja o único de natureza residencial a ser transmitido causa mortis, por ocasião da morte de seu titular.

Para que tal direito possa ser efetivamente exercido, o cônjuge sobrevivente deverá requerer o benefício durante a partilha de bens em processo de inventário. Ainda que não haja resistência por parte dos demais herdeiros, o registro do instituto na matrícula do imóvel se faz necessária para resguardar o direito de moradia futuramente, em relação a terceiros (para proposição de ações possessórias, por exemplo).
1.2 - Natureza Jurídica
O instituto configura direito intuitu personae, ou seja, só pode ser exercido pelo titular legítimo - no caso, o cônjuge sobrevivente. Além disso, se enquadra no rol de direitos reais, com finalidade específica. Portanto, seu uso é restrito única e exclusivamente para fins de moradia de seu titular, não podendo este repassá-lo a terceiros, tampouco utilizar o imóvel para outros fins. Trata-se de direito renunciável, embora uma vez preenchidos os requisitos, constitui direito líquido e certo de seu titular, que pode solicitá-lo sem qualquer custo e, após sua concessão e registro, será válido vitaliciamente.
1.3 - Objetivo
O direito real de habitação, quando efetivamente exercido, condiciona o bem sob o qual recai a um uso específico, qual seja, a moradia de seu titular pelo tempo que este permanecer vivo, ou até quando o desejar. Logo, o titular pode estender o direito de moradia a outros, desde que lá permaneça e a moradia não sirva para auferir renda (como no caso de aluguel, por exemplo).

Pode-se então dizer que o instituto pretende auxiliar nas necessidades de seu titular, à medida que lhe garante um teto gratuito para sobrevivência digna.
1.4 - Requisitos
Existência de apenas um imóvel de natureza residencial do casal - o fato de haver sítios, chácaras, fazendas, ou similares não impede a concessão do benefício, pois a lei é expressa em determinar que apenas a pluralidade de imóveis residenciais prejudica o instituto. Além disso, o direito real de habitação recai necessariamente sobre o imóvel no qual o casal residia, não sendo possível, portanto, o cônjuge sobrevivente se mudar para o imóvel de propriedade do casal após o óbito (caso morassem com os filhos, por exemplo).
Registro - para ser oponível erga omnes (perante toda e qualquer pessoa), o direito real de habitação deve ser requerido nos autos da ação de inventário e registrado em cartório. A mera manutenção da morada não implica exercício do direito, tampouco seu não exercício implica renúncia. Uma vez devidamente registrado, o direito legitima seu titular a exercer todos os direitos inerentes à posse, seja em relação a terceiros ou aos demais herdeiros.
1.5 - Legislação
Art. 1.831. Ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja o regime de bens, será assegurado, sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança, o direito real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que seja o único daquela natureza a inventariar.
1.6 - União Estável
Há grande divergência se o direito real de habitação pode ser requerido por companheiros e companheiras supérstites. A chamada união estável já foi contemplada em legislações anteriores com a possibilidade de estender aos parceiros a possibilidade de manutenção de moradia no imóvel de residência do casal. O Código Civil de 2002 foi omisso quanto ao assunto. Ou melhor, ao prever de forma taxativa os direitos dos companheiros (art. 1790) não incluiu dentre eles o direito real de habitação.
Alguns julgados entendem que negar o direito real de habitação aos companheiros sobreviventes seria um retrocesso, uma vez que a própria constituição reconhece a união estável como entidade familiar. Outros, porém, entendem que o parágrafo único do art. 7º da Lei 9.278/96 foi revogado, juntamente com toda a lei pelo Código Civil.
1.7 - Concorrência com herdeiros
O direito real de habitação independe do regime de casamento justamente para garantir ao cônjuge sobrevivente a tranqüilidade de se manter no imóvel que residia, ainda que não seja titular de nenhum bem ou, pelo menos, do imóvel que morava.

Outrossim, o uso da prerrogativa prevista no art. 1831 não prejudica o cônjuge sobrevivente quanto ao restante do inventário. Mesmo quando vier a ser favorecida por testamento (hipótese que o testador poderá distribuir até metade de seus bens), o cônjuge sobrevivente poderá reivindicar a manutenção da morada, além de suceder o(a) falecido(a) em outros bens.
1.8 - Situações específicas
Valor do bem imóvel

Não prospera a argumentação que conteste o direito real de habitação por motivo de elevado valor ou tamanho do imóvel reservado à morada do cônjuge sobrevivente. A legislação não restringiu o instituto a qualquer condição nesse sentido, mesmo porque a intenção é exatamente a manutenção da morada, com as mesmas condições para não prejudicar a qualidade de vida do titular do direito.
Existência de outro imóvel de propriedade do cônjuge sobrevivente

Mesmo que o cônjuge sobrevivente possua imóvel próprio que poderia servir tranquilamente de moradia para si não prejudica seu direito de reivindicar o imóvel que residia até então. Outra será a solução se este outro imóvel pertencia também ao cônjuge falecido, pois neste caso, haveria mais de um imóvel residencial em nome deste, o que impede a concessão do benefício por expressa previsão legal.
Cônjuge sobrevivente que contrai novo matrimônio ou união estável

Nada impede que o titular do direito real de habitação prossiga sua vida da forma que melhor lhe convir, inclusive constituindo nova entidade familiar. A única restrição do instituto é que a casa deve servir de moradia para seu titular e todos que entender conveniente.
Aluguel do imóvel

Se restar provado que o imóvel teve uso outro que não a simples moradia do cônjuge sobrevivente, poderá este vir a perder o direito de lá permanecer. Ainda que por simples mútuo de curta duração, o imóvel deve servir apenas para moradia do titular, ainda que este possa vir a residir com outras pessoas (descendentes, ascendentes, parentes colaterais, etc).
Cuidados com o imóvel

O direito real de habitação, como já foi dito, não transmite a propriedade ao seu titular, mas apenas o direito de posse, inclusive podendo tal direito ser oponível perante terceiros ao longo de toda a vida do titular, se assim for seu desejo. Contudo, o instituto confere ao titular ainda o ônus de cuidar do imóvel, já que este pode ou não ser de sua propriedade.
Pode acontecer do magistrado, ao conceder nos autos do inventário o benefício do direito real de habitação, impor o dever de conservação, ainda que mero compromisso formal de devolver o imóvel no estado que se encontrar no momento da abertura do inventário. O titular é, portanto, responsável não só pela defesa da posse, mas também pela manutenção do local, respondendo inclusive pelos danos ali causados que não tenham sido causados sem qualquer parcela de culpa.

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