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A novidade no Novo Código Civil de 2002: O que é usucapião especial urbana ou pró-moradia


Autoria:

Manoel De Almeida E Silva


Formado em Direito pela Faculdade Maranhense São José dos Cocais.

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Resumo:

Este artigo discorre sobre a definição do conceito usucapião especial urbana ou pro moradia bem como um breve comentário aos seus requisitos que norteiam esse direito.

Texto enviado ao JurisWay em 11/12/2012.



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           A usucapião é uma das hipóteses de aquisição da propriedade prevista tão somente no enredo constitucional nos artigos 182 e 183 da Carta Magna de 1988, quanto nas legislações infraconstitucionais. Ao dar inicio a esse estudo é preciso relembrar o que seja a posse, já que a ação de usucapião pode ser originária do gozo desse status quo do pretendente adquirente.

A posse possui diversas interpretações doutrinárias, com tudo todas elas convergem a uma situação de fato. Ela pode ser entendida como a relação fática em que uma pessoa independentemente de ser ou não proprietária, exerce sobre uma coisa poderes ostensivos, conservando-a e defendendo-a, segundo GONÇALVES (2012, p. 59).

A pessoa exerce o poder de posse sobre a coisa como se assim faria seu dono. Neste momento a pessoa age como se a coisa fosse sua e por isso toma para si todos e direitos e deveres de seu legítimo dono. Neste caso temos como exemplo o locatário, comodatário, usufruturário, etc.

Para Ihering citado por GONÇALVES (2012, p.59) cuja teoria o nosso direito positivo acolheu, posse é conduta de dono. A existência do exercício dos poderes de fato inerentes à propriedade caracteriza a posse, do contrário, se alguma norma disponha em contrário afirmando que esse exercício não seja posse e sim uma detenção da coisa. Ademais a essa discussão em oportuno momento, nos atemos ao conceito da mesma, aquele preconizado pelas nossas leis vigentes.

O Novo Código Civil que entrou em vigor em 2002 em seu artigo 1.196 nos remete indiretamente ao conceito de posse ao considerar que o possuidor é “todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. Notem que o legislador restringiu este conceito a existência de alguns desses poderes inerentes à propriedade, não prescrevendo a existência de todos cumulativamente para que caracterize a posse.

Como visto anteriormente, quando uma norma diz que a disposição da coisa não configura posse mesmo existindo alguns dos poderes inerentes a propriedade e sim que é uma detenção, nesse sentido aí o mesmo diploma legal em seu artigo 198 explica que “considera-se detentor aquele que, achando-se em relação de dependência para com outro, conserva a posse em nome deste e em cumprimento de ordens ou instruções suas”. Neste caso cremos que a detenção é específica em relação à posse por esta limitar o detentor na manutenção e conservação da coisa em nome de um terceiro como no caso de um caseiro.

Já a posse é mais genérica, o detentor da coisa não está ali sujeito a ordem ou instrução de um terceiro, ele está ali fruindo livremente o seu status quo de detentor da coisa como se fosse o dono. Neste caso, o possuído exerce poderes inerentes à propriedade. Ele a defende contra tudo e contra todos, seus efeitos também é erga ominis. Por isso dizer que na posse o possuidor age como se o proprietário fosse da coisa.

Essa característica, a posse sobre a coisa e o exercício de um dos poderes inerentes à propriedade que torna possível a ação de usucapião sobre a coisa. O corpus e o animus devem estar intimamente ligados. O corpus é o elemento exterior e o animus é o elemento interior são indissociáveis os quais se revelam pela conduta de dono GONÇALVES (2012, p. 62).

 

O que é usucapião

A usucapião é um dos modos de aquisição da propriedade. Estudiosos do direito afirmam que a pretensão aquisitiva da propriedade pela usucapião também é chamada de prescrição aquisitiva que está relacionada ao direito das coisas, isto é, o modo originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis e continuados pela posse prolongada no tempo, acompanhado de certos requisitos exigidos por lei segundo GONÇALVES (2012, p. 256).

Quanto que as pretensões extintivas são aquelas elencadas no rol dos artigos 205 e 206 do Código Civil de 2002 que tem por finalidade a perda da pretensão da ação sobre um direito por preclusão em virtude de decurso do tempo. No mesmo diploma legal em seu art. 1.244 nota-se que trata de institutos muito próximos quando este artigo prescreve que “estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca da causa que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam a usucapião”. De tal modo o citado artigo é feliz ao aplicar uniformemente às mesmas causas do mencionado enunciado legal a usucapião, deste modo não correrá a prescrição conforme o enunciado do art. 198 do presente código contra os absolutamente incapazes de que trata o artigo 3º do mesmo assevera GONÇALVES (2012, p. 257).

O mesmo autor seguindo o pensamento de Clóvis Beviláqua in comentários ao art. 161 do CC/1916, obs, n.5, leciona que não há usucapião entre cônjuges, na constância do casamento, entre ascendentes e descendentes durante o poder familiar, etc. O mencionado artigo fora redigido no atual Código Civil no artigo 197. Contudo as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição no que se refere ao disposto do art. 3º do CC/02 estão ligadas aos menores absolutamente incapazes, neste caso entendido pela doutrina majoritária em referência aos menores impúberes (menor de 16 anos) o que não obsta com isso a contagem do prazo a partir que esse menor for maior de 16 anos.

Segundo GONÇALVES (2012, p.257) a pretensão aquisitiva (...) nos foi transmitida pelos Romanos e que por favorecer o usurpador contra o verdadeiro proprietário, parece, à primeira vista, que ela ofende o direito de propriedade permitindo que o possuidor passe a ocupar o lugar do primeiro, despojando-o do seu domínio. Na visão de Lafayette em Direito das Coisas (p. 182-183) in GONÇALVES (idem) essa perda sai das regras fundamentais do direito, mas é determinada por imperiosos motivos de utilidade pública. O fundamento nesse fato é supralegal, está mais ligada à utilidade social da coisa que por negligência de seu dono faz perder o vínculo com a mesma.

Com isso a pretensão aquisitiva da propriedade pela modalidade da usucapião está assentada a este princípio que em suma traduz toda uma bagagem social que trata da paz e a tranquilidade da vida social, bem como na conveniência de se dar estabilidade a propriedade e facilitar a prova de seu domínio e consolidar a sua aquisição. 

 

 Usucapião especial Urbana ou pró-moradia

Em nosso ordenamento jurídico há duas espécies de usucapião mais conhecidas, uma é a usucapião ordinária e a outra é a usucapião extraordinária. A usucapião ordinária é aquela em que segundo o Art. 1.242 do Código Civil de 2002 o adquirente está na posse da propriedade do imóvel de forma contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé por dez anos.

Já a usucapião extraordinária é disciplinada pelo Art. 1.238 do mesmo diploma legal que diz que aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé, podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

O parágrafo único do citado artigo diz que o prazo de quinze anos poderá ser reduzido para dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Além dessas duas a legislação brasileira prevê a usucapião especial ou constitucional.

A usucapião especial também conhecida como constitucional, conforme leciona GONÇALVES (2012, p. 259) se divide ainda em rural (pro labore) e urbana (pro moradia ou pro misero). Há ainda no escopo legal a usucapião indígena prevista na lei nº 6.011/73 – Estatuto do Índio em seu Art. 33.

 Porém, para isso é preciso observar o rito do Art. 941 do Código de Processo Civil. O presente legitima o possuidor em ad causam a propositura da ação de usucapião, no mesmo seguimento à natureza da ação é declaratória o que não impede o status quo do possuidor depois de transcorrido o prazo da pretensão aquisitiva. Neste ato, as circunstâncias da perda, modificação ou interrupção da posse não é relevante após o prazo da pretensão, nem mesmo a situação do atual possuidor decorrentes destas.[1]

Contudo, a usucapião especial rural ou pro labore já veio regulamentada desde a constituição de 1934 e a usucapião especial pro moradia ou pro mísero é uma novidade no texto constitucional de 1988 especificamente trazidos pelo artigo 191 e reescrito no Novo Código Civil de 2002 em seu Art. 1.239.

As legislações infraconstitucionais tem se empenhado em dar grande enfoque a esta inovação, uma vez que a usucapião especial urbana venha a desempenhar um importante papel na vida urbana fazendo ali uma redistribuição ou conferindo a segurança jurídica à aqueles que não possuem uma lar e que estar figurando como possuidor de determinado bem com a finalidade exclusivamente de moradia. Preocupado nesse intuito, a usucapião especial urbana fora introduzida no texto legal do estatuto da cidade, Lei nº 10. 257/2001 no seu Art. 09º disciplinando a usucapião urbana individual e a usucapião urbana coletiva, ora já previsto genericamente no art. 1.240 do CC/02 e Art. 183 da CF/88.

Esse direito se restringe à aqueles que não possuem outra moradia e não pode ser concedido mais de uma vez. Assim, não cabe a usucapião aos bens públicos tampouco a terrenos urbanos sem construção posto que um dos requisitos é está estabelecido ali a moradia do possuidor. O Preceito constitucional das posses anteriores não se aplica aqui devido esta ação ser uma inovação da constituição de 1988 e portanto o prazo de cinco anos para pretensão aquisitiva só começa a contar a partir da vigência da atual constituição.

A lei estabelece que possa ser legítima para propor à ação a pessoa física, pois esta tem capacidade de estabelecer a sua moradia e de sua família e nesse sentido a pessoa jurídica não se enquadra. O estrangeiro também poderá ser legitimado se obedecido os requisitos da lei e se for residente no país. O limite máximo de extensão do imóvel urbano segundo o Código Civil de 2002 é de duzentos e cinquenta metros quadrados (art. 1.240). 

Referências Bibliográficas

 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Direito das Coisas. Vol. 5. Ed. 7ª. São Paulo – Saraiva, 2012.

MACHADO, Antonio Claudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado: Artigo por Artigo, parágrafo por parágrafo. 10ª ed. Inteiramente ver. e atul. – Barueri, SP: Manole, 2011

MACHADO, Antonio Claudio da Costa (org). CHINELLATO, Silmara Juny (coord.). Código Civil Interpretado: Artigo por Artigo, parágrafo por parágrafo. 4ª ed. Inteiramente ver. e atul. – Barueri, SP: Manole, 2011



[1] MACHADO, Antonio Claudio da Costa. Código de Processo Civil Interpretado: Artigo por Artigo, parágrafo por parágrafo. 10ª ed. Inteiramente ver. e atul. – Barueri, SP: Manole, 2011

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