OVERBOOKING IMOBILIÁRIO

O crédito financeiro para compra de imóvel nunca esteve tão acessível. Seja diretamente através da construtora, seja através de entidade do sistema financeiro, as opções dadas ao consumidor para adquirir a casa própria são diversas.

Os consumidores têm, ainda, optado por adquirir imóveis na planta. Assim, podem planejar com calma seu futuro, além de ser, na maioria das vezes, um grande investimento.

Contudo, é perceptível que muitos consumidores têm se frustrado com este tipo de negócio. O fato é que as construtoras não têm conseguido atender os prazos de entrega oferecidos no início do contrato. Sendo assim, aqueles atrasos que antigamente eram de um ou dois meses, agora podem chegar a um ou dois anos.

Overbooking é prática realizada na aviação do mundo todo. Consiste na empresa aérea vender mais bilhetes do que o disponível no vôo com base na média de desistência dos vôos anteriores.

O termo também pode ser usado nos negócios imobiliários. De fato, o que as construtoras têm feito é oferecer mais imóveis do que aqueles que têm capacidade de entregar.

Devemos perquirir quais são os direitos dos consumidores decorrentes desta prática abusiva das construtoras.

DO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL

O Código de Defesa do Consumidor é preciso em determinar em seu capítulo sobre proteção contratual que:

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

...

        IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

       IX - deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor;”

No caso do overbooking imobiliário, a entrega do imóvel encontra-se agendada para data certa e definida no contrato. Entretanto, o fornecedor descumpre o contrato atrasando por tempo indesculpável.

Neste sentido, o Consumidor deve ser reparado nos danos advindos em decorrência deste atraso.

O mecanismo mais fácil de ressarcimento pelos danos decorridos do atraso é atribuir um valor mensal de aluguel que deverá ser pago pela construtora desde a data em que o imóvel deveria ter sido entregue. Neste sentido colacionamos o acórdão do Tribunal de Justiça de Brasília:

Classe do Processo : 2009 01 1 056246-4 ACJ - 0056246-32.2009.807.0001 (Res.65 - CNJ) DF

Registro do Acórdão Número : 499624

Data de Julgamento : 08/02/2011

Órgão Julgador : Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF

Relator : ASIEL HENRIQUE

Disponibilização no DJ-e: 29/04/2011 Pág. : 246

Ementa

“CIVIL. CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. IMÓVEL COMPRADO NA PLANTA - ATRASO NA ENTREGA PREVISTA. INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. FIXAÇÃO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO - EQUIVALÊNCIA AO VALOR DE ALUGUEL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

1.O DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL, CONSISTENTE NA DEMORA NA ENTREGA DO IMÓVEL VENDIDO NA PLANTA ENSEJA A INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES NO VALOR EQUIVALENTE AO ALUGUEL ESTIMADO PARA CADA MÊS DE ATRASO.

2.SÓ ILIDE A MORA NA OBRIGAÇÃO DE ENTREGAR O IMÓVEL VENDIDO A PRÉVIA NOTIFICAÇÃO AOS CONSUMIDORES SOBRE CAUSA QUE AUTORIZE A PRORROGAÇÃO EXTRAORDINÁRI, AO QUE NÃO SE DEU NO CASO EM EXAME.

3.NO CASO EM EXAME, É INFENSO DE DÚVIDA QUE O IMÓVEL GERA POTENCIALIDADE DE GANHOS, SEJA PELA LOCAÇÃO SEJA PELA OCUPAÇÃO PRÓPRIA, SENDO CERTO QUE, EM UMA OU EM OUTRA SITUAÇÃO, OS LUCROS CESSANTES DEVEM SER CALCULADOS PELO SEU POTENCIAL DE RENDA, QUE É APURADO PELA ESTIMATIVA DE VALOR DE ALUGUEL DE IMÓVEL EQUIVALENTE.

4.RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO.

5.SENTENÇA MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, COM SÚMULA DE JULGAMENTO SERVINDO DE ACÓRDÃO, NA FORMA DO ARTIGO 46 DA LEI N° 9.099/95.

6.DIANTE DA SUCUMBÊNCIA, NOS TERMOS DO ARTIGO 55 DA LEI DOS JUIZADOS ESPECIAIS (LEI Nº 9.099/95), CONDENO O APELANTE AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, ESTES FIXADOS EM 10% (DEZ POR CENTO) DO VALOR TOTAL DA CONDENAÇÃO.”

(www.tjdf.jus.br, consultado em 05/05/11)

DOS JUROS COBRADOS DURANTE A OBRA

As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel.

Neste sentido também é o entendimento jurisprudencial do Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

Número do processo: 1.0024.03.142625-7/001(1)  Numeração Única: 1426257-66.2003.8.13.0024 

Relator: Des.(a) SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA 

Data do Julgamento: 07/10/2009

Data da Publicação: 13/11/2009

Ementa:

CIVIL E PROCESSO CIVIL - REVISÃO DE CONTRATO - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - JUROS REMUNERATÓRIOS - INCIDÊNCIA - ENTREGA DA OBRA - REPETIÇÃO DO INDÉBITO EM DOBRO - PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 42 DO CDC - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Firmando-se contrato para entrega futura de imóvel, somente com a entrega do mesmo faz jus a construtora aos juros remuneratórios, momento em que o consumidor começa a usufruir o valor do capital disponibilizado pela mesma, que não representa o total do bem, mas tão somente a diferença entre o quantum pago e o valor do imóvel. Evidenciada a ilegalidade da cobrança de juros abusivos e mensalmente capitalizados, o consumidor tem direito à restituição em dobro daquilo que indevidamente pagou - inteligência do parágrafo único do art. 42 do Código de Defesa do Consumidor. Deram parcial provimento ao apelo.

 Súmula: DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO, VENCIDO PARCIALMENTE O VOGAL. 

(www.tjmg.jus.br, consultado em 05/05/11)

CONCLUSÃO

A Lei 8078/90, Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade do consumidor no mercado de consumo. Contudo, é imperioso buscar sempre uma harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico.

A coibição e repressão eficientes do overbooking imobiliário são prementes. Devemos lembrar que muitas famílias usam todas as suas economias para aquisição da casa própria. A realidade brasileira, infelizmente, demonstra que a maioria da população não tem por hábito consultar pessoas especializadas antes de celebrar negócios. Esta dinâmica faz com que no futuro, muitas vezes, o consumidor “desavisado” se decepcione. Por suposto, é de bom alvitre que enquanto o Poder Público não toma medidas relevantes para inibir a prática ora narrada, sejam advertidos os consumidores a agirem sempre com prudência e cautela em seus negócios imobiliários.

BIBLIOGRÁFICAS

AGUIAR, Ruy Rosado. A Boa-fé na Relação de Consumo. Revista de Direito do

Consumidor. v. 14, abr./jun. 1995.

AMARAL, Francisco. Direito Civil. 4. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2002.