NOVAS REGRAS SOBRE LOCAÇÃO

A Lei nº. 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, foi substancialmente alterada pela Lei nº. 12.112, de 09 de dezembro de 2009, que entrou em vigor no dia 25 de janeiro de 2010.

A primeira alteração diz respeito ao artigo 4º, caput, dividido em duas partes. A primeira, que não permite ao locador reaver o imóvel alugado durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não foi modificada. A segunda, que trata da devolução do imóvel pelo locatário, sofreu pequena alteração. A expressão “segundo a proporção prevista no artigo 924 do Código Civil”, relativa ao revogado Código Civil de 1916, foi substituída pela expressão “proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato”. Não houve significativa mudança de conteúdo, pois o mencionado artigo 924 permitia ao juiz reduzir proporcionalmente a pena estipulada para o caso de mora ou de inadimplemento, quando se cumprisse em parte a obrigação. Pela redação atual, então, o locatário pode devolver o imóvel locado, desde que pague a multa pactuada ou judicialmente estipulada, sempre proporcional ao período de cumprimento do contrato.

A segunda alteração refere-se ao artigo 12, que disciplina a continuidade da locação nas hipóteses de separação de fato, separação judicial, divórcio e dissolução da sociedade de fato. Nesses casos, pela nova redação do caput, “a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”. Antes, a norma determinava o prosseguimento da locação, não explicitando sua natureza residencial. Além desse acréscimo, a nova lei prevê que a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e, se houver, ao fiador, que poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador (§§ 1º e 2º). A novidade beneficia o fiador, pois cria uma hipótese de exoneração, ainda que bastante específica.

A terceira alteração alcançou o artigo 39, que cuida da extensão das garantias. Segundo a redação original, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”. A nova redação mantém essa norma, esclarecendo que ela vale “ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei”. A novidade sepulta a tese de que a prorrogação automática e por prazo indeterminado do contrato de locação acarreta a extinção da fiança.  

A quarta alteração atingiu o artigo 40, que elenca as hipóteses que autorizam o locador a exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia. A redação do inciso II foi modificada, não apenas para ajustá-lo à nomenclatura da Lei nº. 11.101/2005, que regula a recuperação judicial, a extrajudicial e a falência do empresário e da sociedade empresária, mas também para incluir a recuperação judicial do fiador como hipótese que autoriza o locador a exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia. Outra nova hipótese foi criada pela introdução do inciso X: “prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador”. Assim, havendo a prorrogação da locação por prazo indeterminado, o fiador pode pedir sua exoneração, notificando o locador. Este, por sua vez, pode notificar o locatário, exigindo novo fiador ou nova garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação, como preceitua o parágrafo único, também introduzido pela Lei nº. 12.112/09.

A quinta alteração diz respeito ao artigo 59 da Lei nº. 8.245/91, relativo à ação de despejo. Nos casos que o § 1º desse dispositivo relaciona,  “conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel”. A Lei nº. 12.112/09 acrescentou quatro incisos a esse parágrafo, a saber: VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. Nesta última hipótese, o locatário poderá evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos (§ 3º). Não é preciso que se diga que a novidade beneficia o locador, na medida em que amplia as situações que permitem a concessão de liminar para desocupação do imóvel em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

A sexta alteração refere-se ao artigo 62, relativo às ações de despejo fundadas “na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação”. A primeira novidade é, justamente, a ampliação das hipóteses previstas no caput: a redação original falava “na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação”, enquanto a nova redação fala “na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação”.

Na redação original, o artigo 62, inciso I, estabelecia que “o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito”. A nova lei mantém essa permissão, mas prevê que nessa hipótese “citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito”.

Na redação original, o artigo 62, inciso II, previa que o locatário podia evitar a rescisão, requerendo, “no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial”. Hoje, tanto locatário quanto o fiador podem evitar a rescisão, desde que efetuem, “no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial”. As verbas abrangidas pelo débito continuam as mesmas: (a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; (b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; (c) os juros de mora; e (d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.

Na redação original, o artigo 62, inciso III, permitia que o locador demonstrasse a insuficiência da oferta do locatário, que seria então intimado para complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contados da manifestação do locador. A nova redação é bastante similar, com a diferença de que o prazo para complementação do depósito será “contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador”.

Conforme a nova redação do artigo 62, inciso II, tanto o locatário quanto o fiador podem evitar a rescisão contratual por falta de pagamento dos aluguéis, desde que depositem, “no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial”. Essa faculdade, que a lei denomina ‘emenda da mora’, é restringida pelo parágrafo único. Na redação original, ela não era admitida se o locatário já houvesse se utilizado dela “por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação”. Pela nova redação, ela não é admitida se o locatário já houver se utilizado dela “nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação”. A inovação, portanto, limita ainda mais a possibilidade de emenda da mora.

Julgada procedente a ação de despejo, o artigo 63, caput, prevê a concessão do prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária. A redação desse dispositivo foi aperfeiçoada, mas a regra não sofreu alteração. O prazo para desocupação voluntária é reduzido para 15 (quinze) dias nas hipóteses do § 1º, que foram ampliadas pela Lei nº. 12.112/09. Antes, esse prazo reduzido era aplicado se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses (alínea ‘a’) ou se o despejo houvesse sido decretado com fundamento nos incisos II e III do artigo 9° ou no § 2° do artigo 46 (alínea ‘b’). Hoje, ele é aplicado se entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses (alínea ‘a’) ou se o despejo houver sido decretado com fundamento no artigo 9° ou no § 2° do artigo 46 (alínea ‘b’). Logo, agora todas as situações elencadas no artigo 9º, e não apenas as previstas nos incisos II e III, impõem a desocupação voluntária no prazo reduzido de 15 (quinze) dias. Para que fique claro, o artigo 9º prevê que a locação pode ser desfeita por mútuo acordo (inciso I), em decorrência da prática de infração legal ou contratual (inciso II), em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos (inciso III) e para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (inciso IV).

Os artigos 68 a 70 da Lei nº. 8.245/90 disciplinam a ação revisional de aluguel, que pode ser proposta tanto pelo locador quanto pelo locatário, tendo “por escopo adequar o valor do aluguel ao de mercado, não se confundindo com o reajuste do mesmo valor, que se faz necessário, periodicamente, em razão da perda do poder aquisitivo da moeda”(Antônio Carlos Marcato. Breves considerações sobre a revisão do aluguel. Jus Navigandi, Teresina, ano 6, n. 57, jul. 2002. Disponível em: . Acesso em: 10 fev. 2010).

A Lei nº. 12.112/09 deu nova redação aos incisos II e IV do artigo 68. Aquele trata do aluguel provisório, devido desde a citação, que será fixado pelo juiz, ao designar audiência, se houver pedido nesse sentido. Na redação original, o juiz devia se utilizar, nessa tarefa, dos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicasse e o valor não podia exceder 80% (oitenta por cento) do pedido. A nova redação diz que o juiz deve se utilizar dos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, observando os seguintes limites: (a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; e (b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente. A inovação, portanto, procurou estabelecer tratamento isonômico entre locador e locatário.

Os artigos 71 a 75 da Lei nº. 8.245/90 disciplinam a ação renovatória, a qual, “como seu próprio nome diz, visa renovar contrato de locação em vigor, protegendo o locatário de ter que deixar o imóvel no qual exerce suas atividades comerciais” (Sylvia Maria Mendonça do Amaral. Ação renovatória protege o fundo de comércio. http://www.correiadasilva.com/ pdf/ Informativo51 .pdf. Acesso em: 10 fev. 2010).

A Lei nº. 12.112/09 deu nova redação ao inciso V do artigo 71 e ao artigo 74. O artigo 71 enumera, em sete incisos, os requisitos específicos da petição inicial da ação renovatória. O inciso V cuida da indicação do fiador, quando houver no contrato a renovar. Na redação original, quando o fiador não fosse o mesmo, a petição inicial devia trazer a “indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira”.  A nova redação repete as exigências relativas ao novo fiador, mas estabelece que a comprovação da idoneidade financeira aplica-se inclusive ao fiador já existente.

Se a ação renovatória for julgada improcedente, a nova redação do artigo 74 estabelece que “o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação”. A inovação é prejudicial ao locatário, pois a redação original previa a concessão de prazo “de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação”.  

São essas as novidades da Lei nº. 12.112/09. Numa primeira avaliação, pode-se afirmar que as mudanças favoreceram o locador e, em grau menor, o fiador. O locatário saiu perdendo e não apenas o inadimplente, bastando que se considere a ampliação das hipóteses que autorizam a concessão de “liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel” (art. 59, § 1º), a limitação da faculdade da emenda da mora (art. 62, par. único) e o aumento dos casos em que o prazo para desocupação voluntário é reduzido de 30 (trinta) para 15 (quinze) dias (art. 63, § 1º).

Para alguns especialistas, contudo, mesmo os locatários foram beneficiados pelas novas regras, pois elas representam um estímulo à locação e, com o aumento da oferta, o valor dos aluguéis sofrerá redução. Que assim seja.