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Análise Jurídica da Permanência de Animais em Condôminos Edilícios a Luz do Código Civil.


Autoria:

Gabriela Lessa


Estudante de Direito da Universidade Católica de Brasília.

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Resumo:

O objetivo deste trabalho é analisar a possibilidade de manter um animal dentro da unidade autônoma no condomínio mesmo que a convenção proíba expressamente.

Texto enviado ao JurisWay em 30/11/2015.

Última edição/atualização em 13/12/2015.



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INTRODUÇÃO

 

Os conflitos entre vizinhos são antigos, desde que os seres humanos passaram a se relacionar e viver em coletividade, existem problemas de convivência. No Brasil, como as moradias eram térreas, os problemas ficavam restritos, na maioria das vezes, entre duas pessoas.

Com a necessidade de agrupar mais pessoas sem ocupar tanto espaço no solo, surgiu o condomínio edilício, ou, propriedade horizontal. Essa modalidade de moradia se expandiu, tornando-se popular pela economicidade e pela oferta de maior segurança. Porém, se quando as moradias eram térreas já havia problemas de convivência, certo seria de que, com mais pessoas estabelecendo relações de vizinhança, mais complicado seria manter a convivência entre elas.

Atualmente, com a evolução da sociedade e o crescente individualismo, é natural que as pessoas busquem novas formas de se relacionar e amenizar o sentimento de solidão. Esse fato, entre outros, contribuiu para o aumento da quantidade de animais de estimação dentro dos lares.

Estima-se que o número de animais nas casas das famílias brasileiras, principalmente nos grandes centros urbanos, ultrapassa o número de crianças. Isso porque as pessoas estão buscando um sucesso maior na vida profissional e muitas vezes preferem não ter filhos, mas para suprir essa lacuna emocional, criam bichos de estimação, que se tornam verdadeiros membros da família.

Mas, esse fenômeno trouxe um impacto negativo no convívio entre vizinhos. Nem todos gostam de ter por perto um animal, e com intuito de evitar problemas, muitos condomínios escolhem proibir a permanência de animais em suas dependências, sem nenhuma ressalva.

Importante verificar se essa proibição é legal, analisar o que a doutrina e a jurisprudência dizem sobre o assunto, e, procurar entender quais limites para as regras contidas nas convenções, para o direito de propriedade individual e para os direitos de vizinhança.

  

1      DIREITO A PROPRIEDADE

 

1.1 HISTÓRICO

 

1.1.1 Surgimento no Mundo

 

A propriedade existia apenas para as coisas móveis, exclusivamente para objetos de uso pessoal, mas o solo pertencia a toda a coletividade[1], isso porque não havia a necessidade de exclusividade do solo, já que as atividades principais eram a caça e pesca, quando os recursos naturais do lugar diminuíam, as pessoas mudavam-se.

Não se tem certeza de quando surgiu a ideia de propriedade privada do solo, mas segundo algumas fontes, data da Lei das XII Tábuas em Roma, nesse período do Direito Romano, o indivíduo recebia uma porção da terra que devia cultivar, durante o período da colheita essa fração era sua, individualizada, mas, terminada a colheita, voltava a ser coletiva[2]. A noção de propriedade era portanto relativizada, o sujeito tornava-se dono de um pedaço de terra, durante certo período de tempo e logo depois perdia o seu direito.

Na Grécia e em Roma a propriedade era intimamente ligada a religião e as divindades domésticas a protegiam. Já na Idade Média modificaram-se os conceitos jurídicos e o território passa a significar poder, a propriedade passa a se relacionar com a ideia de soberania.[3] Nota-se o surgimento dos feudos, onde o dono da terra era soberano em relação os que nela trabalhavam e não possuíam uma propriedade, assim não detinham nenhum poder.

A partir da Revolução Francesa o conceito de direito de propriedade começou a ser delimitado em leis. O Código de Napoleão foi o primeiro diploma a definir o direito de propriedade como o “direito de gozar e dispor das coisas do modo mais absoluto, dede que não se faça uso proibido pelas leis ou regulamentos”[4], conceito este que foi reproduzido em outros diplomas legais.

A propriedade então era considerada quase absoluta. Só em meados do século XIX, com a revolução e o desenvolvimento industrial e com a força das doutrinas socialistas foi que este individualismo perdeu a força e começaram a buscar um sentido social na propriedade.[5]

 

1.1.2 Surgimento no Brasil

 

No âmbito jurídico brasileiro, a propriedade é protegida como direito fundamental desde a Constituição do Império. A sua única limitação era a desapropriação, transferência da propriedade para o Estado para atender o interesse público, mas, na Constituição de 1946, foi estabelecido que o uso da propriedade estaria condicionado ao bem-estar social[6].

A partir daí todos os diplomas legais empregaram a função social da propriedade como limitação do direito que antigamente era considerado absoluto.  Assim, a Constituição de 1988, a atual Carta Magna, protege a propriedade, não mais de caráter absoluto, determinando que seu uso atenda a função social, não podendo sacrificar os interesses públicos em função do individual, nem aniquilar totalmente o interesse individual, deve o instituto, portanto, cumprir tanto a função social quanto a individual.[7] A proteção ao direito de propriedade passa a ser relativo, exigindo-se dos proprietários uma conduta positiva em relação a sua terra, ou seja, dá um destino útil a ela, sob pena de perder o seu direito.

 

1.2 CONCEITO

 

Os doutrinadores seguem uma linha parecida quando se trata do conceito da propriedade. De acordo com Orlando Gomes, a propriedade é um direito complexo, se bem que unitário, consistindo num feixe de direitos consubstanciados nas faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa que lhe serve de objeto.[8] Já Arnaldo Rizzado define:

 

É a propriedade um direito complexo, pois assegura ao seu titular a faculdade de disposição. Ou seja, à pessoa se autoriza dispor da forma que entender da coisa, (...). Reveste-se outrossim, do caráter de direito absoluto, do que decorre da oponibilidade erga omnes, impondo a todos o dever de respeitá-la. (...). É perpétuo o direito, durando ilimitadamente.[9]

 

Definições essas que são parecidas com a que o legislador deu a propriedade quando elaborou o artigo 1.228 do Código Civil: “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Usar significa que o bem encontra-se a serviço do proprietário, gozar significa o direito de fazer o bem render lucros, e, dispor é a prerrogativa de alienar o bem ou colocá-lo a serviço de outrem[10]. Portanto, o conceito dado pelos doutrinadores quanto o quem expresso no Código Civil relatam os direitos inerentes e que acompanham a propriedade.

 

1.3 FUNDAMENTO

 

Ao longo do tempo surgiram diversas teorias para justificar a existência do direito à propriedade, dentre elas a de maior destaque é a teoria da natureza humana, que defendia a propriedade como algo inerente à própria natureza humana.[11] Porém inúmeras indagações surgiram, pois, se a propriedade é algo inerente ao homem, o legislador não poderia aboli-la e nem limitar seu uso. [12] Essa teoria colocava o bem como algo intimamente ligado ao homem, assim, a intervenção de fatores externos, Estado, não poderia ser aceita. 

Outra teoria, mais recente e atualmente utilizada, é a teoria da função social, que fundamenta a propriedade de acordo com seu uso, não dando razão a utilidade individual da propriedade e sim colocando-a a serviço do interesse comum.[13] Se o proprietário não fizer bom uso do seu bem pode vim a perdê-lo para que lhe seja dada uma destinação que atenda às necessidades da coletividade.


1.4 LIMITES AO DIREITO DE PROPRIEDADE

 

O Estado vem, intervindo na propriedade individual, seja para lhe conferir direitos, seja para lhe impor limites na forma de uso. Essas intervenções, principalmente no que tange a limitar o uso visam privilegiar os interesses coletivos e públicos.[14] Silvio de Salvo Venosa, na sua obra sobre a propriedade ensina que, protege-se o patrimônio histórico, a fauna, a flora, o equilíbrio ecológico. (...). Há restrições que dizem respeito à segurança nacional. (...). Pontuando especialmente os direitos de vizinhança.[15]

O doutrinador Carlos Roberto Gonçalves diz que, todo esse conjunto, no entanto, acaba traçando o perfil atual do direito de propriedade no direito brasileiro, que deixou de apresentar as características de direito absoluto e ilimitado, para se transformar em um direito de finalidade social.[16]

Pode-se falar em duas modalidades de limitação, que além de acompanham a evolução histórica do conceito de propriedade, são as de maior destaque por sua relevância e maior incidência. São elas: a função social que encontra respaldo tanto no art. 5º, incisos XXII e XXIII, bem como no art. 170, incisos II e III, ambos da Constituição Federal, quanto no Código Civil no seu art. 1.228, § 1 e os direitos de vizinhança que se estabelecem no Código Civil.[17]

Essas limitações afetam as características principais da propriedade, quais sejam: a exclusividade, o absolutismo e a perpetuidade.[18] Exclusividade nada mais é do que a presunção de um bem pertencer somente a um indivíduo. O absolutismo é o poder que o proprietário exerce sobre seu bem, mas essa característica perdeu uma parte da sua importância com a evolução do conceito de propriedade e as restrições que foram impostas. Já a perpetuidade significa que o bem acompanha o seu dono, incorporado ao seu patrimônio, sendo transmitido aos seus herdeiros ao tempo de sua morte.[19]

A limitação da função social é consagrada em diversos países, como França, Alemanha, Argentina, entre outros, que em suas leis fundamentais preceituam esta limitação, tendo a igreja Católica um papel de extrema relevância para as finalidades sociais. [20]

 

1.5 DIREITO DE VIZINHANÇA

 

1.5.1 Histórico

 

A relação de coletividade sempre foi instruída por regras, os homens criavam a forma de organizar o convívio entre eles de acordo com os costumes. Pode-se apontar, como um dos fatores que justificam essas regras, o da sobrevivência, que fez o homem procurar viver em comunidade. [21]

As relações entre os vizinhos não eram regradas em lei, mas sim de acordo com os costumes e características de cada grupo. A primeira lei a tratar dessas relações foi o Código de Hamurabi, no antigo Egito. Também na civilização grega, que concebia a polys, uma organização cujo assunto era de interesse comum, mas excluíam os escravos e estrangeiros.[22]

Já na Roma, os vizinhos deviam se tratar como irmãos. Cada indivíduo poderia fazer, na sua unidade privada, aquilo que lhe fosse conveniente, porém, não poderia prejudicar o proprietário da unidade vizinha.[23]

A partir da idade medieval surgiu a teoria da proibição, referindo-se que todas as atividades com fito de prejudicar alguém, mesmo que subjetivamente, estaria vedada. No Brasil, as relações de vizinhança encontram-se em leis, mais precisamente no Código Civil, em um Capítulo próprio. Assim, surge as regulamentações ao direito de vizinhança, transformando a visão de propriedade, que antes era absoluto, para algo relativo, diante das restrições impostas.

 

1.5.2 Conceito

 

Com o intuito de evitar conflitos de interesses entre os vizinhos, o legislador cria regras, intituladas de direito de vizinhança, para atender as necessidades de resolver tais conflitos. Sendo compostos não só de regras para abstenção de certos atos, como também as que implicam sujeição do proprietário a uma possível invasão.[24]

Os direitos e deveres são recíprocos entre os indivíduos e emanam da lei. Pode-se, então, conceituar direito de vizinhança como limitações impostas pela lei às prerrogativas individuais e com a finalidade de conciliar interesses de proprietários vizinhos, reduzindo os poderes inerentes ao domínio de modo que regule a convivência[25]. Arnaldo Rizzardo leciona que, o direito de uma pessoa exercer sua propriedade deve-se levar em consideração o direito de outra pessoa também usufruir de seu bem. Por outras palavras, o aproveitamento da propriedade por alguém encontra limites no mesmo aproveitamento de seu vizinho.[26]As limitações nascem com a propriedade e permanecem com ela. Essa série de restrições são de suma importância para a boa convivência em sociedade. [27]

 

1.5.3 Natureza Jurídica

 

É uma obrigação propter rem, que são obrigações reais, nascem e não se separam da coisa, dependendo da detenção ou domínio do bem[28], vinculam o vizinho e o torna devedor da obrigação de respeitar as normas que lhe são impostas. O direito de vizinhança acompanha a coisa, vinculando quem quer que se encontre na posse do bem.[29]

 

1.6 Uso Nocivo da propriedade.

 

O elemento ativo da ofensa ao direito de vizinhança é o mau uso da propriedade ou interferências prejudiciais emanadas dos vizinhos.[30] O evento que gera desconforto entre os vizinhos nem sempre decorrem de atos de vontade, podem ocorrer de mero fato da natureza.[31]

As perturbações podem ser à segurança, ao sossego e a saúde, sendo que as mais constantes são as que se referem ao sossego, como festas, reuniões, barzinhos que ficam muitos próximos às residências.[32]

Não se sabe ainda como definir o limite de suportabilidade das emissões vindas da unidade vizinha. Para fixar um critério a tolerabilidade e definir o limite entre o bom uso e o mau uso deve-se procurar saber se o vizinho se encontra nos níveis de normalidade.[33]

Diversas são as situações que contradizem o bom senso e os padrões considerados normais de comportamento. Deve-se suportar algumas interferências vindas do vizinho, pois não é aceitável que seja contrário a toda a qualquer intervenção vinda da outra unidade. Sendo que a tolerância acaba quando as interferências se tornam prejudiciais à segurança, ou ao sossego ou a saúde.[34] Arnaldo Rizzado justifica o critério de normalidade sob dois fundamentos:

O primeiro é a larguíssima parte que nele se faz às sugestões da equidade. Se a norma jurídica não orienta a composição do conflito, conferindo a este um direito, àquele uma obrigação, é equitativo exigir de uma das partes o mesmo que se exige da outra, já que ambas trazem à juízo direitos da mesma eminencia e valor. Pode-se exigir de um proprietário que ele não seja mais intolerante do que os outros, vivendo na mesma rua, no mesmo bairro ou cidade, e por outro lado não se pode proibir a alguém que faça no seu imóvel aquilo que todos fazem, e que constitui, portanto, num certo meio e numa certa época, a maneira universal de utilizar o próprio bem. A equidade inculca desse modo ao juiz o critério da normalidade, através do qual se exprime esse princípio de equilíbrio de interesses, em que muitos veem um dos fundamentos da ordem jurídica, e que sem dúvida uma projeção remota, mas direta, da igualdade de todos perante a lei. O segundo é a liberdade que o critério em causa deixa ao magistrado, de fazer a justiça do caso sem perder de vista a tutela de certos interesses comuns e as razões da utilidade social. (...). Assim, a normalidade se decide sempre por aproximação, e quem julga desta é o critério íntimo do juiz.[35]

 

Sendo assim, cabe analisar cada caso em concreto, para saber se a ação é ou não abusiva e se o incômodo causado pode ser tolerado, dentro dos padrões da normalidade.

  

2      O CONDOMÍNIO

 

2.1 HISTÓRICO

 

Em Roma, não admitia-se que mais de uma pessoa exerce-se poder sobre a mesma propriedade, mas um fator eventual, a sucessão hereditária, deu base para o surgimento do condomínio. Assim, o direito romano passou a aceitar a teoria condominial de forma paralela a propriedade, não compreendendo mais de um direito sobre o bem, mas sim exerciam ao mesmo tempo o poder sobre ele, a título de coproprietários. A propriedade então passou a ter quotas ideais, uma divisão que era feita de forma idealizada, assim cada coproprietário pode exercer seu direito plenamente, porém respeitando o direito dos demais coproprietários.[36] A fração ideal de cada condômino, ou melhor, do coproprietário, era única mesmo que integralizada num único bem. Na sua parte, o condômino exercia seu direito de forma individual, podendo dela dispor, mas devia respeitar os demais coproprietários com quem dividia a totalidade do bem.

Por outro lado, o direito germânico compreende o instituto do condomínio como um todo, não existindo a divisão em quotas, todo o bem é objeto de uso e gozo comum, o que impede a transferência de sua parte para terceiros.[37] Diferente do direito romano, o modelo de condomínio no sistema germânico compreende o bem como um todo, não há direito individual sobre uma quota, todos os coproprietários têm os mesmos direitos e deveres em ralação ao bem.

O Brasil adota preferencialmente o modelo romano, traduzindo o condomínio em propriedade comum, porém, com partes ideais para cada condômino. Do modelo germânico copiou-se apenas a forma de condomínio dentro do casamento com a comunhão universal, onde todos os bens pertencem a ambos os cônjuges sem fração ideal individualizada.[38] Nota-se que, para o condomínio em relação à propriedade, o direito brasileiro copiou o direito romano, reconhecendo a simultaneidade de donos sobre um único bem, repartindo suas quotas e dando a eles o direito de exercer o poder sobre sua fração ideal e restringindo-os de prejudicar os demais condôminos.

 

2.2 CONCEITO

 

Condomínio é uma modalidade de comunhão dentro do direito das coisas, nessa comunhão o exercício de direito sobre a coisa, propriedade, é feito de forma simultânea e concorrente.[39] Entende-se, portanto, que há uma unidade de direitos, da mesma espécie e de mesmo valor, podendo ser exercidos de forma individual sem exclusão da coletividade.

Segundo Silvio Rodrigues, o direito de propriedade é um só, do qual cada um dos coproprietários tem uma parte ideal. No que se refere a essa parte ideal, o direito do condômino é absoluto, exclusivo e perpétuo.[40] É uma propriedade dentro de outra, uma vez que cada quota compreende todas as características da propriedade separada.

 

2.3 NATUREZA JURÍDICA

 

Para explicar a existência do condomínio surgiram duas teorias, a individual e a coletiva. Sendo a propriedade um direito exclusivo não parece certo que várias pessoas exerçam ao mesmo tempo o domínio sobre o bem.

A teoria individualista divide a coisa, dando a cada comunheiro o direito à propriedade a sua parte abstrata da sua fração ideal. O domínio recai somente sobre essa quota, desaparecendo temporariamente o caráter exclusivo da propriedade, sendo que a indivisão não deve ser duradoura, pois se contradiz da forma normal de domínio.[41] De acordo com essa teoria, o condomínio não pode ser perpétuo, uma vez que a normalidade da propriedade é ser de um único individuo, sendo a copropriedade uma forma de uso anormal do domínio, que pode ser feito de forma temporária.

A outra teoria, a coletiva, vê no condomínio um só direito, não existindo titulares individuais, sendo o bem considerado realmente comum. A propriedade não pertence a várias pessoas, tendo cada uma sua parte, e sim a todos os coproprietários em conjunto.[42] Essa teoria não considerava a existência da quota parte dentro do condomínio e nem a possibilidade da existência de que várias pessoas poderiam exercer seu direito de propriedade de forma simultânea.

 

2.4 MODALIDADES

 

Pode o condomínio ser necessário ou voluntário. Diz-se condomínio necessário quando é estabelecido por lei, não admitindo-se a partilha, e a divisão dever ser mantida permanentemente, é determinado pela natureza do objeto, o Código Civil de 2002 adota esse tipo de condomínio no seu art. 1.327 e seguintes.[43] Segundo Orlando Gomes, verifica-se em relação às paredes, cercas, valas, muros, divisórios e às pastagens. Também ocorre em certas situações criadas pela comistão, confusão e adjunção. [44] É o condomínio legal, nele não há espaço para que as partes possam tomar decisões entre si, devem obedecer ao disposto na norma legal.

O condomínio voluntário, como o próprio nome já diz, decorre da vontade entre as partes, os sujeitos manifestam o interesse de adquirir o mesmo bem. Existe, nessa modalidade de condomínio, uma convenção, onde os proprietários de cada quota parte deliberam sobre as regras que administrarão o convívio.[45] Essa modalidade abre espaço para que as partes tomem as decisões relativas ao bem, observando a lei. Exemplo dessa modalidade é o condomínio em edifício.

 

2.5 CONDOMÍNIO EDILÍCIO

 

2.5.1 Histórico

 

O condomínio edilício é considerado direito novo, surgiu em razão da crise habitacional que se instaurou após a Primeira Guerra Mundial, nos países com maior contingente habitacional, o desequilíbrio entre a oferta e a procura por imóveis deu causa ao surgimento desse tipo de condomínio.[46]

Com o aumento da população nas cidades, em razão da industrialização, essa crise foi se gravando e a urgência para novas construções, com necessidade de diminuir a ocupação do solo, esse tipo de construção ganhou lugar. A propriedade horizontal, ou condomínio edilício, teve uma boa aceitação em razão da sua construção ser mais econômica, aproveitar melhor o solo, pois consegue abrigar diversas famílias num mesmo terreno.[47] Nota-se que o êxodo rural durante a Revolução Industrial foi um fator de grande importância para a consolidação desse instituto.

No Brasil, apesar de já existirem, os condomínios edilícios só foram regulamentados em 1928 pelo Decreto Legislativo n° 5.481, onde o legislador determinou que as edificações podiam ser alienadas e que cada apartamento constituía uma unidade autônoma.[48] O legislador brasileiro foi omisso quando deixou de incluir o condomínio na lei civil de 1916, pois o instituto já existia, mas não era regularizado.

O regulamentado na lei foi superado, o êxito dos condomínios em edificações trouxe a necessidade de atualização da legislação. Além de prédios com apartamentos, surgiram também os destinados a escritórios e consultórios. Assim, em 1964 foi promulgada a Lei n° 4.591, que veio para suprir as lacunas deixadas pelo antigo decreto. Como o outro, esse diploma também ficou ultrapassado, os novos fenômenos dentro do condomínio, como as novas modalidades de copropriedade, a expansão dessa modalidade de condomínio, bem como o surgimento de conflitos entre seus ocupantes, trouxe a necessidade de reformular o Código Civil de 1916 inserindo o instituto do condomínio e, em 2002, foi promulgado o novo Código.[49] As mudanças na legislação são necessárias para acompanhar os avanços da sociedade.

 

2.5.2 Conceito

 

O condomínio horizontal é aquele que se apresenta como propriedade autônoma e exclusiva das unidades que o compõe. É conhecido no Código Civil como condomínio edilício.[50]

É a forma de apresentação da propriedade, que se divide entre dois ou mais titulares, que podem ser pessoas físicas e jurídicas. Pode ser considerado um estado anormal da propriedade, pois existe uma concorrência de domínios dentro do mesmo prédio. Tem uma constituição facultativa, dependendo de ato de vontade.[51] É, portanto, um condomínio voluntário, que dá as partes, coproprietários, uma autonomia para decidir sobre a coisa.

É um misto de propriedade individual e coletiva, pois apresenta partes divididas, assim, permite que cada unidade seja considerada como uma casa particular, mas que as áreas externas, como as de lazer, de entrada e saída, sejam consideradas de domínio coletivo.[52] São duas formas de domínio, uma individual e uma coletiva, que coexistem dentro do mesmo bem.

 

2.5.3 Natureza Jurídica          

 

Apesar de serem parecidos, o condomínio não é considerado pessoa jurídica. O condomínio se parece mais com uma universalidade de fato e de direito, como explica a teoria romana, universitas rerum e universitas juris, segundo ela o condomínio é constituído de duas universalidades, uma de fato e uma de direito. A universalidade de fato é formada pelos bens em comunhão de uso e a de direito formada pelos direitos patrimoniais de casa condômino.[53]

Apesar de não ser pessoa jurídica, tanto a lei quanto a jurisprudência reconhecem a capacidade processual do condomínio. O artigo 12, inciso IX, do Código de Processo Civil lhe confere o direito de ser representado em juízo pelo seu síndico ou administrador.[54] Assim, pode-se dizer que o condomínio é uma quase pessoa jurídica.

A diferença entre eles é a falta de laço social, inexiste entre os condôminos o vínculo para uma atividade em comum, que existe na sociedade. O que existe em comum é o direito de exercer ao mesmo tempo o domínio sobre as áreas externas e em relação a sua quota parte, um domínio exclusivo.[55]

 

2.6 Convenção Condominial                                    

 

O objetivo das convenções é regulamentar os direitos e deveres tanto dos coproprietários quanto dos inquilinos, é considerada um modelo de contrato, pois expressa a vontade da maioria, com força de lei entre as partes.[56] Apesar de ter força de lei, a convenção não pode contrariar, por ser ato entre as partes, o que dispõe os diplomas legais, Código Civil e Constituição Federal e nem outras leis. De acordo com Agnaldo Celino de Souza:

 

Dada a natureza complexa de um condomínio horizontal, envolvendo elementos de direito real e de obrigações, as duvidas nas relações dos interessados devem ser resolvidas, de preferência, à luz do contrato ou convenção firmada entre as partes. Em tal matéria, aplicam-se, além dos preceitos concernentes à copropriedade, as normas que regem a vida em sociedade.[57]

 

A convenção se difere de um contrato por não obrigar somente as partes, mas sim todos que venham a adentrar a área do condomínio. Ela tem o condão de resguardar o patrimônio condominial e a moralidade do ambiente, além de procurar garantir os direitos de vizinhança, impondo normas que visam diminuir os conflitos.[58] Além dos proprietários, os inquilinos, como também os visitantes, encontram-se obrigados a seguir o que se encontra disposto na convenção.

A convenção do condomínio caracteriza-se por sua força no âmbito privado do condomínio edilício, pois está vinculada diretamente ao exercício do direito real de propriedade.[59] Ela preenche as lacunas da lei, tendo uma força vinculante entre as partes que queiram participar da copropriedade.

Para a sua aprovação é necessário um quorum de pelo menos dois terços dos proprietários, sendo que inquilinos e meros ocupantes não têm direito a voto. Após a sua aprovação deve a convenção ser levada a registro num cartório de Registro de Imóveis para que tenha eficácia contra terceiros, como regulamenta o Código Civil de 2002, no seu artigo 1.333.[60] As normas são aprovadas apenas por aqueles que detêm o título de propriedade e não por aqueles que possuem o domínio da coisa.

Mesmo após a sua aprovação e registro, pode a convenção sofrer alterações, se assim quiserem as partes e realizando uma nova votação, com necessidade de mesmo quórum de dois terços das frações ideais para a aprovação. Pode ainda, em sua constituição, estipular que determinados assuntos só serão aceitos se o quórum de votação seja qualificado, sendo que nenhuma alteração se realizará com prejuízo ao direito adquirido.[61]

No que diz respeito a restrições de direitos dos proprietários sobre a sua unidade particular, a convenção nem sempre pode interferir, pode-se dizer que, nos que diz respeito as áreas comuns ela pode tratar amplamente, mas não nas unidades autônomas.[62] O direito de propriedade, exclusivo e absoluto, também deve ser levado em consideração, mesmo que em relação aos vizinhos, este seja relativizado, não pode ser totalmente esquecido.

Existem normas na convenção que podem conter defeitos e justificariam a sua anulação, devendo ser, nestes casos, considerado como qualquer ato jurídico, suscetível de erros e possibilidade de análise pelo judiciário.[63] O juiz pode analisar cada caso em concreto e observar se a norma restritiva deve permanecer ou pode ser relativa, principalmente no que se refere as imposições da convenção dentro da unidade individual de cada coproprietário.

3 A PERMANÊNCIA DE ANIMAIS EM CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS

 

A convenção é lei entre os condôminos, principal documento que rege as relações dentro do edifício.[64] Mas essas regras, principalmente as proibitivas, devem estar de acordo com as leis vigentes no país. No que se trata de restrições sobre as unidades autônomas, há situações que não devem ser tratadas na convenção.[65] Apesar da convenção ser a regra maior entre os condomínios, nem todas normas que versam sobre as unidades autônomas, no que se refere a restringir direitos, devem ser nela tratadas.

No que se refere a posse e a manutenção de animais domésticos dentro dos condomínios, em consonância com o princípio da razoabilidade e da garantia constitucional de propriedade, deve-se levar em consideração o potencial ofensivo do animal, ameaças e os eventuais prejuízos ou inconveniências geradas aos condôminos, respeitando o direito individual de possui-lo.[66] Ou seja, deve-se analisar caso a caso, respeitando sempre tanto o direito individual quanto o coletivo.

Para analisar a nocividade, Lauro Lartes de Oliveira indicou quatro requisitos, quais sejam: o pequeno porte, a boa saúde, a docilidade e a permeância na unidade autônoma.[67] Se não apresentar risco a saúde, ao sossego e a segurança dos vizinhos, poderia o animal permanecer dentro do condomínio. Nesse sentido, João Batista Lopes, em sua obra ensina que:

Suponha-se, por exemplo, que o condômino mantenha, em seu apartamento, animais de pequeno porte, como cães pequineses, aves canoras ou gatos, que incômodo algum ou insegurança possam trazer aos vizinhos. (...). Nesses casos, a invocação da norma proibitiva consistiria injustificável apego ao formalismo. (...) O deslinde do problema não está, portanto, no só fato da guarda ou permanência do animal no apartamento, mas sim no incomodo ou ameaça à segurança e higiene dos demais condôminos. Tudo dependerá, pois, da prova de tais circunstancias, não se podendo, a princípio, afirmar a prevalência da convenção sobre as peculiaridades de cada caso concreto.[68]

Percebe-se a relativização da norma, impondo a análise concreta das situações. As regras de boa vizinhança devem ser observadas, abstendo o condômino de praticar atos que gerem desentendimentos com os demais, contudo, o direito individual, desde que não prejudique os demais, também deve ser respeitado. João Nascimento Franco, na sua obra Condomínio, ventila que não se justifica a proibição pura e simples de todo e qualquer animal, porque é inata no homem a tendência de conviver com animais domésticos.[69] A vedação, para esse autor, não poderia ser genérica, sem relatar uma situação que se justifique a proibição. Larte Fernando Levai, em sua obra Direito dos Animais, informa que:

 

Ainda que haja, na convenção condominial, cláusula restritiva da permanência de animais no prédio, tal norma é inconstitucional por ofender o princípio da legalidade previsto no art. 5°, inciso II, da Constituição Federal (Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude da lei). E um simples regulamento de edifício, que contem regras de direito estatutário, não se equipara à lei.[70]

 

Verifica-se então que, mesmo sendo a convenção uma espécie de lei para o condomínio, não se equipara a essa na realidade. Nesse mesmo sentido é o entendimento do doutrinador Lauro Laertes, na sua obra Condomínio e Direitos de Vizinhança, orientando que, mesmo que a convenção ou regulamento interno do edifício vede expressamente, admite-se a presença do animal, pois o princípio de cada condômino usar e fruir sua unidade autônoma, segundo suas conveniências, é de ordem pública e não pode ser ferido por norma regulamentar.[71]

A jurisprudência tem se posicionado a favor da relativização da norma proibitiva, com intuito de analisar cada caso. O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, nas decisões a seguir, todas recentes, decidiu pela permanência do animal, mesmo com a norma proibitiva, analisando o caso em concreto:

CONDOMÍNIO. PROIBIÇÃO DA PERMANÊNCIA DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO NAS UNIDADES AUTÔNOMAS E ÁREAS COMUNS. AÇÃO COMINATÓRIA (OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER, I.E., ADMITIR). PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

1. A jurisprudência tem flexibilizado a proibição da presença de animais em condomínios, principalmente quando se trata de animal de pequeno porte e inofensivo à tranquilidade dos demais condôminos. Isso porque, embora as regras de convívio coletivo possam determinar certas restrições aos direitos individuais dos condôminos, estas devem ter por finalidade a preservação do sossego, da salubridade e da segurança dos moradores, além de resguardar o acesso, sem embaraço, às partes comuns, conforme estabelece o art. 19 da Lei n. 4.591/64. Sendo assim, as regras que determinem a proibição absoluta de qualquer animal, englobando, assim, os que não provocam desassossego, risco à saúde ou à segurança dos condôminos, extrapolam o objetivo da vedação e, portanto, devem ser relativizadas.

2. Na espécie, trata-se de cachorro de pequeno porte, de raça dócil (Schnauzer), vacinado regularmente. Não há notícia de qualquer reclamação relativa a mau cheiro, risco à saúde ou à segurança, barulho excessivo ou outro inconveniente relatado por moradores do condomínio. As únicas reclamações do animal que constam dos autos referem-se a dois relatos feitos por uma mesma moradora, basicamente por não se conformar com a presença do animal no condomínio.

3. Ademais, o condomínio réu, ao permitir que a autora mantivesse seu animal de estimação por mais de 2 (dois) anos sem opor qualquer resistência, somado ao fato de que outros animais também residiam no condomínio, gerou a expectativa de um direito na autora, expectativa está projetada simplesmente pela inércia injustificada do titular (surrectio). Assim, esse suposto direito de se opor à permanência de animais de estimação no condomínio não pode ser exigido, pois não o tendo exercitado por um prazo razoável de tempo, não mais pode fazê-lo, por contrariar a boa-fé. Dentro dessa perspectiva, as normas sobre direito de vizinhança, de propriedade individual e de propriedade coletiva devem coexistir harmoniosamente, respeitando critérios de razoabilidade.

4. Recurso conhecido e provido. Unânime. (20100111327308APC - APC -Apelação Cível; Relator: Waldir Leôncio Lopes Júnior; Órgão: 2ª Turma Cível; Data de Julgamento: 17/10/2012; Publicado DJE: 26/10/2012, p. 101).

 

O entendimento dos julgadores foi por relativizar a norma, não acolhendo a proibição genérica feita pela convenção condominial e, mostrou também a inércia do condomínio durante dois anos sem notificar a moradora, gerando uma esperança para ela.

AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONDOMÍNIO VERTICAL. ANIMAL DE PEQUENO PORTE. TOLERÂNCIA. 1. Embora remanesça na jurisprudência alguma divergência a respeito da proibição de animais em apartamentos em condomínios verticais, a questão tem sido flexibilizada, sobretudo quanto aos animais de pequeno porte que não tragam transtornos aos demais condôminos e perturbem o sossego alheio. A presença de cachorro de pequeno porte no interior da unidade autônoma de propriedade da condômina não traz inconveniente que justifique a inadmissibilidade do animal na área privativa do edifício. 2. Por outro lado, as normas que restringem o trânsito de animais pelas áreas comuns do condômino, como o elevador de serviço, bem como que determinam o uso de focinheiras, são justificáveis, pois estão em consonância com a finalidade das regras condominiais, que é a proteção do sossego, segurança e saúde dos moradores. Recurso conhecido e provido em parte. Unânime. (20110910103884APC - APC -Apelação Cível; Relator: Waldir Leôncio Lopes Júnior; Órgão: 2ª Turma Cível; Data de Julgamento: 11/04/2012; Publicado DJE: 17/04/2012, p. 111).

 

Não há problemas se a convenção restringir o uso das áreas comuns pelos animais, é conveniente que seja regulada em normas para que não gere conflitos.

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO. ANIMAIS DOMÉSTICOS. VEDAÇÃO. CACHORRO DE PEQUENO PORTE. INCÔMODOS E TRANSTORNOS. PREVALÊNCIA DA NORMA CONVENCIONAL.

I. Segundo a inteligência dos arts. 1.333 e 1.334 do Código Civil, a convenção constitui a lei interna do condomínio edilício e por isso suas prescrições, desde que alinhadas com as leis e com a Constituição Federal, são imperativas e cogentes.

II. A convenção de condomínio é um espaço normativo no qual prepondera a autonomia da vontade, na medida em que a legislação em vigor permite que os condôminos estabeleçam as próprias regras de convivência dentro da órbita condominial.

III. Como toda norma jurídica, a convenção condominial deve ser interpretada à luz da legislação em vigor e dos princípios que a orientam. Não é por outra razão que existe sólida jurisprudência autorizando, em situações excepcionais, a permanência de animais domésticos em apartamentos, a despeito de proibição convencional, principalmente nas hipóteses de cão de pequeno porte que não causa incômodo aos moradores da agremiação residencial.

IV. Se a convenção veda a guarda de animais de forma genérica, é preciso verificar, no caso concreto, a vulneração de algum dos direitos de vizinhança expressos no art. 1.277 do Código Civil. Isso porque esse tipo de proibição objetiva exatamente preservar a segurança, o sossego e a saúde da comunidade que vive sob as regras do condomínio edilício.

V. Se a presença do animal não importa na violação dos direitos que a restrição estipulada na convenção busca resguardar, não há fundamento jurídico para impedir a sua presença no seio condominial.

VI. Havendo prova de que o cachorro, embora de pequeno porte, provoca desassossego, intranqüilidade e acirra inconformismos na coletividade condominial, não há como afastar a força normativa e a plena aplicabilidade da restrição contida na convenção de condomínio.

VII. Recurso conhecido e provido. (APC 20100111670307 DF 0054353-69.2010.8.07.0001; Relator:          James Eduardo Oliveira; Órgão: 4ª Turma Cível; Data do Julgamento: 24/09/2014; Publicado DJE: 03/10/2014. Pág. 111

 

Pode-se verificar a necessidade da convenção se adequar às legislações vigentes no país, não podendo ir contra elas, traçando suas normas em conformidade com as leis esparsas e com a Constituição Federal.

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. ANIMAIS DOMÉSTICOS. CONVENÇÃO. PROIBIÇÃO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. TOLERÂNCIA.

I.  A vedação constante da convenção de condomínio de criação de animais nas unidades autônomas não pode prevalecer ante às peculiaridades do caso concreto, pois se trata de animais pequenos, que não representam incômodo ou perturbação do sossego e nem constituem em ameaça à saúde e a segurança dos demais condôminos.

II. Negou-se provimento ao recurso. (APC 20140910107496; Relator: JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA; Órgão: 6ª Turma Cível; Data do Julgamento: 16/09/2015; Publicado DJE: 29/09/2015. Pág. 220).

 

O Superior Tribunal de Justiça, em decisão referente a um Recurso Especial, oriundo de São Paulo, apesar de não conhecer o recurso, por falta de pressupostos, cita um trecho da decisão do TJSP.

 

Por fim, quanto à validade da norma condominial, o TJSP pronunciou-se nos seguintes termos (e-STJ fls. 201/202): "Na espécie, há expressa proibição da convenção condominial e não é feita qualquer ressalva, ostentando o texto total amplidão, de molde a vedar a manutenção de animais e aves em qualquer espaço, inclusive no interior das unidades autônomas. Não foi feita a indicação concreta de qualquer elemento indutor da nocividade de animais e aves. Persiste uma genérica vedação, a qual invade o interior de cada unidade autônoma e esbarra nos direitos de propriedade correspondentes. Cada morador pode usar e dispor de sua unidade autônoma, como o disposto no artigo 1.331 do Código Civil, ressalvando-se ser imperioso não ser causado incômodo para os demais condôminos." Os julgadores de segundo grau confirmaram a nulidade da proibição genérica de animais porque o comando violaria o exercício do direito de propriedade pelos moradores. (...). Diante do exposto, nos termos do art. 557 do CPC, NÃO CONHEÇO do recurso especial. (REsp n° 1264493/SP; Relator: Min. Antonio Carlos Ferreira; Órgão: 4ª Turma; Data do Julgamento: 09/03/2015; Publicado no DJ Eletrônico: 31/03/2015).

 

Pensando em diminuir esses conflitos, na cidade do Rio de Janeiro, a Câmara Municipal aprovou a Lei n° 4.785 em 2 de abril de 2008, que dispõe sobre os animais em condomínios. Lei 4.785/2008:

 

Art. 1º Fica garantida a habitação de animais domésticos pertencentes ao proprietário de imóvel ou inquilino residente nas unidades residências e apartamentos de condomínios em cumprimento da Constituição Federal de 1988, art. 5º e seu inciso XI.

Art. 2º A circulação dos animais nas áreas comuns do condomínio ficará a critério de decisão da maioria absoluta dos condôminos em assembleia geral, não podendo ser vedada a entrada e saída dos animais do condomínio.

 

O legislador procurou preencher a lacuna deixada na Constituição e no Código Civil, que nada falam sobre esse tema, para diminuir os conflitos e delimitar o que pode ou não ser tratado na convenção condominial.

Nota-se, por fim, a necessidade de usar o bom senso nas relações condominiais, a importância da ponderação de direitos e deveres para a boa convivência entres os condôminos e para que todos sejam respeitados.

 

  

CONCLUSÃO

 

O que se pode perceber é a importância do bom senso, pois, só a observação das normas não é suficiente para a resolução dos problemas relacionados a permanência ou não dos animais nos condomínios edilícios.

Dentro do condomínio existem dois tipos de propriedade, a comum, que rege-se preferencialmente pelo direito coletivo ou copropriedade, onde o direito de vizinhança deve prevalecer, e, a propriedade individual, que é autônoma, levando-se em consideração o que dispõe a legislação no que se refere a ela.

Apesar de no ordenamento jurídico brasileiro não existirem leis que expressem a proibição ou a permissão para que animais sejam ou não criados dentro de apartamentos, essa lacuna pode ser preenchida pelos entendimentos doutrinários e jurisprudenciais, que não são pacíficos, mas tendem a relativizar a norma proibitiva quando essa é genérica, para que seja evitado o fetichismo normativo, ou seja, um apego exagerado as normas, sem análise do caso em concreto.

Segundo o entendimento da lei e da doutrina, os animais são coisas, passíveis de serem possuídas e mais, por serem coisas e seus donos sendo considerados possuidores, considera-se que existe então um direito de propriedade sobre o animal, sendo assim, na propriedade individual ninguém pode interferir, desde que este não esteja causando nenhum prejuízo aos demais.

Portanto, conclui-se que as convenções que contenham clausulas proibitivas genéricas não devem ser aceitas, devendo ser levado em consideração quais prejuízos o animal pode causar, o que pode a convenção é regular e proibir os que são nocivos ao convívio harmônico entre os ocupantes do condomínio.

 

 

REFERÊNCIAS

 

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FIUZA, César, FREIRE DE SÁ, Maria de Fatima e OLIVEIRA NAVES, Bruno Torquato de. Direito Civil: Teoria e Pratica, Atualidades IV. Belo Horizonte: Editora Del Rey, 2010.

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LOPES, João Batista. Condomínio. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000.

LEVAI, Laerte Fernando. Direito dos Animais: o direito deles e o nosso direito sobre eles. Campos do Jordão: Editora Mantiqueira, 1998.

MALUF DABUS, Carlos Alberto e MARQUES RAMOS, Márcio Antero M. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil. São Paulo: Ed. Saraiva, 2004.

NADER, Paulo. Curso de Direito Civil, Volume 2: obrigações. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2014.

OLIVEIRA, Lauro Laertes. Condomínio e Direitos de Vizinhança. Curitiba: Editora Juruá, 1977.

RIZZADO, Arnaldo. Direito das Coisas. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2011.

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SOUZA, Agnaldo Celino de. Condomínio em Edifícios, Manual do Condômino. São Paulo: Editora Atlas S.A, 2001.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII. São Paulo: Editora Atlas S.A, 2003.

VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil, Direitos Reais. Volume 5. São Paulo: Editora Atlas, 2014.

 



[1] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p. 178.

[2] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p. 178.

[3] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p. 179.

[4] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p. 179.

[5] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p. 180.

[6] Coelho, Fábio Ulhoa. Direito das Coisas. Direito autoral. Volume 4. 4ª Edição. Editora Saraiva, São Paulo, 2012, p.140.

[7] Coelho, Fábio Ulhoa. Direito das Coisas. Direito autoral. Volume 4. 4ª Edição. Editora Saraiva, São Paulo, 2012, p.141.

[8] Gomes, Orlando. Direitos Reais, Editora Forense, 21ª Edição, Rio de Janeiro, 2012, p. 104.

[9] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 168.

[10] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 210/211.

[11] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p. 81.

[12] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p. 82.

[13] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p.180.

[14] Coelho, Fábio Ulhoa. Direito das Coisas. Direito autoral. Volume 4. 4ª Edição. Editora Saraiva, São Paulo, 2012, p.163.

[15] Salvo Venosa, Silvio De. Direito Civil, Direitos Reais. Volume 5, 14º Edição. Editora Atlas, São Paulo, 2014. p. 177.

[16] Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, p. 206.

[17] Coelho, Fábio Ulhoa. Direito das Coisas. Direito autoral. Volume 4. 4ª Edição. Editora Saraiva, São Paulo, 2012, p.168.

[18] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p.86.

[19] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p.210.

[20] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 175.

[21] Alves Rodrigues, Vilson. Uso Nocivo da Propriedade. Editora Revista dos Tribunais. São Paulo, 1992, p.158.

[22] Alves Rodrigues, Vilson. Uso Nocivo da Propriedade. Editora Revista dos Tribunais. São Paulo, 1992, p.160.

[23] Alves Rodrigues, Vilson. Uso Nocivo da Propriedade. Editora Revista dos Tribunais. São Paulo, 1992, p.161.

[24] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p.119.

[25] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p.120.

[26] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 479.

[27] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 479.

[28] Nader, Paulo. Curso de Direito Civil, Volume 2: obrigações. Editora Forense, 7ª Edição. Rio de Janeiro, 2014, p. 20

[29] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p.121.

[30] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 481.

[31]De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p. 289.

[32] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p. 481.

[33] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 483.

[34] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 483.

[35] Rizzado, Arnaldo (apud San Thiago Dantas). Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 484.

[36] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p. 338.

[37] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p.338.

[38] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A – 2003, p. 338.

[39] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A, 2003, p. 337.

[40] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p.195.

[41] Gomes, Orlando. Direitos Reais, 21ª edição, Rio de Janeiro, Editora Forense, 2012, p. 228.

[42] Gomes, Orlando. Direitos Reais, 21ª edição, Rio de Janeiro, Editora Forense, 2012, p. 228.

[43] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 568.

[44] Orlando Gomes, Direitos Reais, 14ª ed., Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1999, p. 219.

[45] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 568

[46] MALUF DABUS, Carlos Alberto e MARQUES RAMOS, Márcio Antero M. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil, 1ª ed. São Paulo: Ed. Saraiva, 2004, p. 1.

[47] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 606.

[48] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p. 207.

[49] MALUF DABUS, Carlos Alberto e MARQUES RAMOS, Márcio Antero M. O Condomínio Edilício no Novo Código Civil. Editora Sariava, 1ª Edição, São Paulo, 2004, p. 5.

[50] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p.604.

[51] De Souza, Agnaldo Celino. Condomínio em Edifícios, Manual do Condômino, Editora Atlas S.A, 4ª Edição, São Paulo, 2001, p. 21.

[52] De Souza, Agnaldo Celino. Condomínio em Edifícios, Manual do Condômino, Editora Atlas S.A, 4ª Edição, São Paulo, 2001, p. 22.

[53] De Souza, Agnaldo Celino. Condomínio em Edifícios, Manual do Condômino, Editora Atlas S.A, 4ª Edição, São Paulo, 2001, p. 22.

[54] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p.610.

[55] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p. 611.

[56] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p 617.

[57] De Souza, Agnaldo Celino (apud Miguel Reale). Condomínio em Edifícios, Manual do Condômino, Editora Atlas S.A, 4ª Edição, São Paulo, 2001, p. 58.

[58] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p 617.

[59] FIUZA, César, FREIRE DE SÁ, Maria de Fatima e OLIVEIRA NAVES, Bruno Torquato de. Direito Civil: Teoria e Pratica, Atualidades IV. Editora Del Rey. Belo Horizonte, 2010, p. 517.

[60] Rizzado, Arnaldo. Direito das Coisas, Editora Forense, 5ª Edição, Rio de Janeiro, 2011, p 618.

[61] De Salvo Venosa, Sílvio. Código Civil Comentado: direito das coisas, posse, direitos reais, propriedade. Artigos 1.196 a 1.368, Volume XII, São Paulo, Editora Atlas S.A, 2003, p. 371.

[62] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p. 217.

[63] Rodrigues, Silvio. Direito Civil, Direito das Coisas, Volume 5. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p. 217.

[64] FIUZA, César, FREIRE DE SÁ, Maria de Fatima e OLIVEIRA NAVES, Bruno Torquato de. Direito Civil: Teoria e Pratica, Atualidades IV. Belo Horizonte: Editora Del Rey, 2010, p. 493

[65] RODRIGUES, Silvio. Direito Civil: Direito das Coisas, Volume V. Editora Saraiva, 28ª Edição. São Paulo, 2007, p. 217

[66] FIUZA, César, FREIRE DE SÁ, Maria de Fatima e OLIVEIRA NAVES, Bruno Torquato de. Direito Civil: Teoria e Pratica, Atualidades IV. Belo Horizonte: Editora Del Rey, 2010, p. 496.

[67] ALVES, Vilson Rodrigues (apud Lauro Lartes de Oliveira). Uso Nocivo da Propriedade. Editora Revista dos Tribunais, 1ª Edição. São Paulo, 1992, p. 287.

[68] LOPES, João Batista. Condomínio. Editora Revista dos Tribunais, 7ª Edição. São Paulo, 2000, p. 143.

[69] FRANCO, João Nascimento. Condomínio. Editora Revista dos Tribunais. 3ª Edição. São Paulo, 2001, p. 156.

[70] LEVAI. Laerte Fernando. Direito dos Animais: o direito deles e o nosso direito sobre eles. Editora Mantiqueira. Campos do Jordão, 1998, p. 100.

[71] OLIVEIRA, Lauro Laertes. Condomínio e Direitos de Vizinhança. Editora Juruá.  4ª Edição. Curitiba, 1977.p.45.

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