Desistência - Compra de Imóvel na Planta

Infelizmente o mercado imobiliário apresentou uma queda crescente de 2013 até a data presente (Setembro/2016). Isso tem uma razão, em 2015, houve um agravamento na situação do mercado imobiliário brasileiro, puxado pelo enfraquecimento na economia nacional, além das incertezas políticas.

Se no primeiro momento, em um ciclo econômico crescente havia crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta, agora houve uma inversão desses fatores, já que os juros estão altos e o crédito mais escasso. Abaixo iremos detalhadamente descrever as possibilidades quanto a desistência da compra de imóvel na planta, direitos dos consumidores e como proceder caso isso ocorra.

I – Impossibilidade de pagamento (Desemprego e Redução de Renda)

Diante da crise econômica instalada, muitos Consumidores optaram pela desistência da compra de imóvel na planta, em razão do desemprego ou pela diminuição da renda, tornando assim impossível manter as prestações em dia. É totalmente cabível o pedido de desistência da compra do imóvel quando o comprador não mais tiver interesse na conclusão do contrato, mesmo quando as Construtoras colocam cláusulas contratuais que inviabilizam a devolução dos valores ou que geram grande prejuízo ao Consumidor, como por exemplo, devolução de apenas 10% a 15% sobre o valor já pago.

Ou seja, se o Consumidor pagou R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) com um desconto de 90% (noventa por cento) ele terá somente R$ 20.000,00 (quarenta mil reais a receber), mais descontos que são embutidos no contrato ou em alguns casos ainda deverá “ressarcir” a construtora por prejuízos alegados, um verdadeiro absurdo!

Ora, se o Consumidor não pretende prosseguir com a obtenção daquele bem imóvel, por qual razão não poderá receber os valores que pagou com reajuste de juros e correção monetária? Ou ainda, por qual razão deverá ter um desconto tão proporcional e agressivo diante do que já fora pago a duras penas? Apesar da matéria tratar sobre direito imobiliário, também deverão ser aplicadas as regras do Código de Defesa do Consumidor e nesse caso é plenamente cabível a aplicação do art. 51 do CDC.

Lembrando que, quando é a CONSTRUTORA quem dá causa a desistência compra imóvel, ou seja, quando há atraso na entrega da OBRA OS VALORES DEVERÃO SER DEVOLVIDOS INTEGRALMENTE, 100% dos valores pagos, mais atualização e juros legais de 1% ao mês.

II – Da abusividade das cláusulas que contém percentual de desconto superior a 15%

No artigo 51, da Lei 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), temos uma lista exemplificava das chamadas cláusulas abusivas, que são aquelas que causam, em detrimento do consumidor, um desequilíbrio entre os direitos e obrigações das partes, encontramos no artigo 6º, da mesma Lei,  como direito do consumidor,  a possibilidade de modificação de cláusulas contratuais,  sempre que for necessário o restabelecimento do equilíbrio  das relações  entre os consumidores e os fornecedores.

Segue a íntegra do artigo 51 abaixo;

“Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

Dessa forma, com fundamento na Lei 8.078/90, o consumidor poderá solicitar, em Juízo, a alteração ou exclusão de uma cláusula considerada abusiva.

Além disso, a maioria dos Tribunais Pátrios tem sido unânimes quanto abusividade dos descontos nos DISTRATOS apresentados pelas construtoras. Em São Paulo, por exemplo, já existe súmula que determina que todo consumidor que queira o distrato do imóvel, mesmo inadimplente, tem o direito de desistir da compra e a empresa pode reter dele valores suficientes para cobrir despesas de administração, que os Tribunais têm fixado entre 10% a 15% dos valores pagos. Os valores restantes devem ser devolvidos com atualização monetariamente e pago em parcela única.

Consumidor deve estar atento, pois cláusulas abusivas são nulas de pleno direito.

III – Demais ilegalidades nos distratos e contratos ( Desistência Compra Imóvel ).

IV – Decisões Judiciais favoráveis a devolução dos valores pagos, devolução em dobro de taxa de contrato, danos morais e outras ilegalidades.

No Rio de Janeiro as decisões judiciais tem sido unânimes quando se trata de retenção indevida, veja abaixo:

1 – APELAÇÃO CÍVEL. SENTENÇA QUE JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO PARA DECLARAR A RESCISÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RECURSO DO AUTOR A QUE SE DÁ PARCIAL PROVIMENTO PARA DECLARAR A NULIDADE DA CLÁUSULA 8.2 DO INSTRUMENTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR AO AUTOR, EM RAZÃO DA RESCISÃO DO CONTRATO, O PERCENTUAL DE 85% DOS VALORES PAGOS; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, A RESTITUIR, EM DOBRO, AO AUTOR, O VALOR DE R$600,00 (SEISCENTOS REAIS), REFERENTE AO CUSTO DE ELABORAÇÃO DE CONTRATO; CONDENAR AS RÉS, SOLIDARIAMENTE, AO PAGAMENTO DE COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS, NO VALOR DE R$8.000,00 (OITO MIL REAIS); DETERMINAR A EXPEDIÇÃO DE OFÍCIO PARA BAIXA DO APONTE. Narra o Autor ter celebrado com a Ré, em 05/11/2013, compromisso de compra e venda referente à aquisição da unidade imobiliária nº 401 do Bloco 1, do Empreendimento Jardins da Vila, localizado na Rua Torres Homem, nº 688, Vila Isabel, a ser entregue em novembro de 2016, com cláusula de tolerância de 180 dias (fl. 66 do index 57 e 43 do index 31). Sustenta que, restando apenas 12 meses para a prometida entrega de chaves e ¿habite-se¿, o que se vê dos 3 três prédios é uma única edificação totalmente inacabada, conforme fotografias de indexes 108/185. Ressalta que já efetuou o pagamento do sinal, duas parcelas fixas, uma anual e mais 23 parcelas mensais, das 37 restantes. Aduz ter verificado algumas irregularidades na obra, como, por exemplo, o trabalho noturno com despejo de concreto entre 20h e 23h, que gerou a ocorrência policial registrada pelo síndico do prédio em que reside (index 69). Acrescenta que a Demandada lhe enviou cobrança indevida, no valor de R$2.020,96, correspondente à parcela 05/37, referente a junho de 2014 (index 305), já quitada conforme comprovante de fl. 80 (index 79), que culminou com a negativação de seu nome (index 73). Reclama, ainda, da cobrança de taxa para elaboração do contrato de adesão, no valor de R$600,00 (index 107). Recorre o Demandante da sentença que declarou a rescisão do contrato de compra e venda, determinando que esta se dê nos termos de suas cláusulas. Alega que faltam apenas seis meses para a data de entrega das chaves, e o empreendimento está inacabado. Afirma que, por tal razão, merece a restituição da integralidade do valor pago, considerando que a rescisão do contrato se deu por culpa das Rés. In casu, verifica-se que o prazo previsto para entrega do imóvel é novembro de 2016. Foi, ainda, prevista a prorrogação por até cento e oitenta dias, que, segundo precedentes desta Corte Estadual, configura cláusula contratual desprovida de qualquer abusividade. Assim, considerando-se válida tal disposição, conclui-se que as Rés poderiam entregar o apartamento até o fim de maio de 2017. Desta forma, não se vislumbra inadimplemento contratual por parte das Demandadas, visto que a construção do empreendimento se encontra dentro do prazo ajustado. Vê-se, pois, que a resilição do contrato se deu por iniciativa do Autor, tendo em vista não ter restado demostrado atraso na conclusão das obras. Decerto que o promitente-comprador pode resilir unilateralmente a promessa de compra e venda, ocasião em que fará jus à restituição dos valores pagos. Com efeito, ao ser dissolvido o contrato, as partes devem retornar à situação em que se encontravam, deduzidas possíveis despesas. Destarte, afigura-se abusiva a cláusula 8.2 do instrumento de promessa de compra e venda, que prevê a retenção de valor superior a 25% do montante quitado pelo promitente-comprador. Na espécie, a retenção de 15% (quinze por cento) incidente sobre o valor pago mostra-se razoável, e cumpre a finalidade de compensar as despesas operacionais custeadas pelas Rés. Englobam-se em tais despesas, dentre outras, as realizadas com a divulgação, a comercialização, formalização da documentação, bem como o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, sendo o referido desconto suficiente para cobertura de tais encargos. No que se refere à taxa de elaboração de contrato, no valor de R$600,00 (seiscentos reais), tem-se por abusiva tal cobrança. Sua imposição viola o princípio da transparência contratual, configurando transferência indevida de custo administrativo para o consumidor, propiciando enriquecimento sem causa da incorporadora do empreendimento, sobretudo por se tratar de contrato de adesão. O custo dessas comissões pagas pelas Rés a terceiros não pode ser transferido ao Consumidor, por importar em onerosidade excessiva, nos termos do artigo 39, inciso V, c/c artigo 51, incisos IV, XII e seu § 1º, inciso III, todos da Lei nº 8.078/90, sendo pertinente a devolução. A repetição do quantum deve ocorrer em dobro, por envolver cobrança abusiva, na forma do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. O Autor reclama também da negativação de seu nome em razão de parcela já paga. Alega que a Demandada lhe enviou cobrança indevida, no valor de R$2.020,96, referente à parcela 05/37, relativa a junho de 2014 (index 305), já quitada conforme comprovante de fl. 80 (index 79), que culminou com a negativação de seu nome (index 73). Decerto que, no que tange à regularidade da negativação do nome do Requerente, não se desincumbiu a Ré do ônus probatório que lhe é imposto. Ressalte-se que, embora o Autor tenha efetuado o pagamento da parcela com vencimento em 24/06/2014 com atraso – em 09/07/2014, a inclusão do aponte ocorreu no dia 09/10/2015, quando o débito já estava pago (fl. 74 – index 75). Conclui-se, assim, por abusiva a conduta da Ré, que negativou o nome do Demandante por débito que não lhe pode ser imputado. No tocante aos danos morais, deve a compensação compreender os valores discutidos nessa ação, atendendo-se também, na fixação do quantum, aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade em sentido estrito, bem como o caráter punitivo e pedagógico do dano moral. Destarte, reputa-se ponderada a fixação da quantia de R$8.000,00 (oito mil reais), em consonância com os Princípios da Razoabilidade e da Proporcionalidade. Por outro lado, não deve prosperar o pedido de restituição em dobro do valor cobrado indevidamente, haja vista não haver prova do pagamento de tal cobrança. Outrossim, no que se refere à utilização de máquinas e equipamentos durante o período noturno, pela Ré, não assiste razão ao Autor, visto que tal conduta não restou comprovada. Decerto que o termo circunstanciado acostado com a inicial (index 69), por si só, não é hábil a comprovar a conduta indevida das Reclamadas.

(TJ-RJ – APL: 04253907420158190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 11 VARA CIVEL, Relator: ARTHUR NARCISO DE OLIVEIRA NETO, Data de Julgamento: 08/09/2016,  VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR, Data de Publicação: 12/09/2016)

2 – JUIZADOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE PASSIVA. NEGADA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DE SERVIÇOS DE INTERMEDIAÇÃO NÃO ASSUMIDA PELO COMPRADOR. COBRANÇA INDEVIDA. TAXA SATI. ABUSIVIDADE.RESTITUIÇÃO DOS VALORES NA FORMA DOBRADA. 1. Preliminar de ilegitimidade passiva: Não prospera a alegação de ilegitimidade passiva quando o fornecedor faz parte da cadeia de consumo. Pertinência subjetiva para compor o pólo passivo. 2. Comissão de Corretagem. No julgamento do Incidente UNJ 2014071017302-9, a Turma de Uniformização de Jurisprudência dos Juizados Especiais do Distrito Federal decidiu que “na promessa e na compra e venda de imóveis na planta, só vincula o consumidor à obrigação de pagar a comissão de corretagem o ato negocial concernente à manifestação que estabeleça com clareza ou que contempla no preço o encargo”. No presente caso, inexiste tal previsão. 3. No caso em exame, o quadro resumo (fls. 20/27) e a proposta de compra e venda (fls. 28/51), não demonstram, de forma clara e destacada, a obrigação do consumidor de pagar a comissão de corretagem. Muito menos veio documentação comprovando que tal encargo estava incluído no preço contratado. Assim, é ilícita a cobrança, sendo indevida a repetição. 4. Portanto, o ônus de pagar o corretor de imóveis é daquele que o contrata, sendo, na espécie, do promitente vendedor, uma vez que o consumidor não estava ciente da cobrança. Nada a prover. 5. É abusiva a prática da cobrança da taxa SATI, porque transfere ao consumidor um ônus inerente à atividade comercial. 6. Nos termos do parágrafo único do art. 42 do CDC é cabível a restituição do valor pago indevidamente em dobro. 7. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida por seus próprios fundamentos. 8. Condenação da recorrente em custas e honorários advocatícios, o qual fixo em 10% sob o valor da condenação. 9. Acórdão lavrado conforme o art. 46 da Lei n. 9.099/95.

(TJ-DF – ACJ: 20150310075397, Relator: ARNALDO CORRÊA SILVA, Data de Julgamento: 08/09/2015,  2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais do Distrito Federal, Data de Publicação: Publicado no DJE : 17/09/2015 . Pág.: 243)

3 – Apelações cíveis. Rescisão de promessa de compra e venda de imóvel c/c pedido de devolução das quantias pagas. Sentença de parcial procedência. Inadimplência em razão de fato imputável ao devedor comprador. Relação de consumo. Inaplicabilidade ao caso da teoria da imprevisão. Rescisão do compromisso de compra e venda firmado pelas partes. Devolução das quantias já efetuadas. Interpretação do artigo 53 do CDC. Abusividade da cláusula 32ª, § 5º, do contrato. Ofensa aos direitos básicos do consumidor previstos no artigo 6º do CDC. Art. 51, § 1º e § 2º do CDC. Autorização, nos contratos de consumo, de alteração de cláusulas abusivas ou a revisão do contrato pelo juiz, principalmente nos contratos de adesão, em que uma das partes, no caso, o consumidor, não participa da elaboração dessas cláusulas. Deve o magistrado, conforme os princípios da boa fé e da equidade, definir a nova cláusula ou revisar o contrato, balanceando a relação de consumo para trazer-lhe novamente a igualdade suprimida pelas prestações desproporcionais ou pelo fato superveniente que gerou a onerosidade. —–Omissis—– Reforma da sentença apenas para deferir o abatimento de taxa de ocupação do imóvel. Provimento parcial do segundo recurso e não provimento do primeiro apelo.

(TJ-RJ – APL: 00042838820058190001 RJ 0004283-88.2005.8.19.0001, Relator: DES. NANCI MAHFUZ, Data de Julgamento: 27/08/2013,  DÉCIMA SEGUNDA CAMARA CIVEL, Data de Publicação: 09/04/2014 13:53)

4 – PROCESSUAL CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CONFIGURADA. MULTA CONTRATUAL. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7 DO STJ.

1. Não há falar-se em negativa de prestação jurisdicional quando todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia foram analisadas e decididas, ainda que de forma contrária às pretensões do recorrente. 2. É pacífico no âmbito desta Corte o entendimento de que a multa contratual pode ser reduzida a patamar justo, a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de quaisquer das partes  contratantes (q. v., verbi gratia: AgRg no Ag 669.130/PR, 4ª Turma, Min. Fernando Gonçalves, DJ de 03.09.2007; AgRg no Ag 660.801/RS, 4ª Turma, Min. Jorge Scartezzini, DJ de 01.08.2005; REsp 400.336/SP, 3ª Turma, Min. Nancy Andrighi, DJ de 14.10.2002; REsp 151.527/PA, 3ª Turma, Min. Ari Pargendler, DJ de 11.06.2001). 3. O percentual de 10% de retenção pela agravante foi definido como razoável a título de pena contratual, e rever tal entendimento demandaria revolvimento dessas provas, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor do disposto nas Súmulas 05 e 07/STJ. 4. Agravo regimental a que se nega provimento.

(AgRg no Ag 608550 / MG, Rel. Min. CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), Quarta Turma, DJe 15/9/2008)

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