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ANÁLISE CRÍTICA DO DIREITO REAL DA LAJE SOBRE A ÓTICA DA LEI N° 13.465/2017


Autoria:

Jhessica Silva Lopes


Cursando último período do curso de direito - Instituto Aphonsiano de Ensino Superior

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Resumo:

Esta pesquisa tem como fito a análise do Direito Real de Laje, simultaneamente se aborda-se os aspectos específicos deste direito associado com a Lei de Regularização Fundiária de N° 13.465/2017. O trabalho utiliza-se da agregação multidisciplinar.

Texto enviado ao JurisWay em 20/04/2018.

Última edição/atualização em 11/05/2018.



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ANÁLISE CRÍTICA DO DIREITO REAL DA LAJE

SOBRE A ÓTICA DA LEI N° 13.465/2017

 

 TRINDADE 2017


SUMÁRIO

 

 

LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS....

RESUMO.........

ABSTRACT..........

INTRODUÇÃO 

CAPÍTULO I – A EVOLUÇÃO DO DIREITO REAL DA LAJE NO ORDENAMENTO JURÍDICO

1.1 Noções Introdutórias ao Direito Real De Laje

1.1.1 Direito a Moradia Digna

1.1.2 Direito de Propriedade

1.1.3 Principio da Função Social da Propriedade Privada

1.2 Fatos Históricos do Direito Real de Laje

1.2.1 Os Cortiços

1.2.2 As Favelas

1.2.3 Normatização do Direito Real de Laje

1.3 Distinções do Direito Real Da Laje entre Direito Real de Superfície

CAPÍTULO II – O DIREITO DA LAJE NO CÓDIGO CIVIL

2.1 Apreciações Específicas da Lei N° 13.465/2017

2.2 Principais Aspectos Sobre o Direito Real de Laje

2.2.1 Do Direito Real de Aquisição sobre Coisa Própria

2.2.1.1 Regularização Fundiária Urbana Por Interesse Social e Específica

2.2.1.2 Demais Vias de Aquisição da Laje

CAPÍTULO III – ADAPTAÇÃO DO DIREITO REAL DE LAJE NA REALIDADE BRASILEIRA

3.1 Responsabilidades dos Titulares

3.1.2 Encargos e Tributos Incidentes

3.2 Aplicações do Controle Politicas Urbanas

3.2.1 Função Social Da Laje

CONSIDERAÇÕES FINAISREFERÊNCIAS

ANEXOS



 

LISTA DE SIGLAS E ABREVIATURAS

 

 

a.c – Antes de Cristo.

ADI – Ação Direta de Inconstitucionalidade.

CRF Certidão de Regularização Fundiária

EMERJ – Escola de Magistratura do Estado do Rio De Janeiro.

IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

MP – Medida Provisória.

MP 759/2016 – Medida Provisória N° 759 de 22 de Dezembro de 2016.

PRF – Projeto  de Regularização Fundiária 

Reurb – Regularização Fundiária Urbana.

Reurb-S. – Regularização Urbana de Interesse Social.

Reurb-E – Regularização Urbana de Interesse Específico.


 

RESUMO

Esta pesquisa tem como fito a análise do Direito Real de Laje, simultaneamente se aborda-se os aspectos específicos deste direito associado com a Lei de Regularização Fundiária de N° 13.465/2017. O trabalho utiliza-se da agregação multidisciplinar que tem como objetivo a correlação dentre vários institutos para melhor compreensão do tema. Visando atender o objetivo que é sopesar criticamente os pontos negativos e positivos, pertinentes ao objeto de estudo. Pretende-se mostrar de modo reflexivo, o fato da não regularidade do Direito Real de Laje até o efetivo alcance da fixação legal como um novo direito real. Não deixando de ser abordado que a laje se trata de um fenômeno social de modo que vinha sendo manejado irregularmente pela realidade social. Contudo retrata-se o posicionamento de que é acentuada a relevância de se acrescentar de forma intelectiva para tal tema, que por sua vez se mostra cheio de incertezas para a maioria dos doutrinadores e proveitoso ou não para parte da sociedade brasileira.

Palavras- Chave : Direitos Reais; Regularização Fundiária; Direito de Laje 

 

ABSTRACT

This research has as its purpose the analysis of the Real Law of Laje, simultaneously it deals with the specific aspects of this right associated with the Law of Land Regularization of N ° 13.465 / 2017. The work uses multidisciplinary aggregation that aims at the correlation among several institutes for a better understanding of the Real Law of Laje. Aiming to meet the objective that is to weigh critically the negative points and positive points pertinent to the object of study. It shows a reflection in view of the non-regularity of the Real Law of Laje until the effective reach of the legal fixation like a new real right. Not without being addressed that the slab is a social phenomenon so that it was being handled irregularly by the social reality. However, the positioning of the accentuation of the relevance of being added intellectually to such a topic is highlighted, which in turn is full of uncertainties for most of the doctrinaires and useful for part of Brazilian society.

Keywords: Real Rights; Land regularization; Laje Right

 

 INTRODUÇÃO

 

 

O estudo proposto limita-se em analisar criticamente os aspectos do Direito Real da Laje, inicialmente editado pela Medida Provisória N° 759 de 22 de Dezembro de 2016, que instalou Regularização Fundiária pós a sua aprovação e conversão na Lei N° 13.465 de 11 de Julho de 2017. Em caráter específico abarcara as influencias que motivaram a normatização deste instituto e sua instauração no rol de direitos reais do seu Artigo 1.225 do Código Civil de 2002.

Na linha inicial, pretende-se esclarecer conceitualmente sobre alguns institutos alistados para melhor entendimento de todo o contexto da pesquisa, pois é existente a vinculação indireta entre nos capítulos posteriores. A construção histórica limitasse em três momentos, que traçam um caminho subjetivo, mas coerente, em relação da criação do Direito Real de Laje.

Laje, no sentido comum da palavra remete o entendimento para o ramo da construção civil, que é conceituado como a um elemento de uma edificação e definido pela materialização de um piso sobrelevado (andar). Não obstante no sentido jurídico para a Legislação a laje é a coexistência de uma unidade autônoma de titularidade diversa da originariamente erigida sobre o solo, seja ela em espaço sobrelevado ou subsolo. Esta apreciação pode ser verificada no Artigo 1.510 - A, que foi acrescentado pela Lei 13.465/2017 no Código Civil Brasileiro de 2002.

O modo que se instituiu a regularização da laje, no ordenamento jurídico brasileiro, atingiu-se uma compreensão confusa, quanto a sua natureza jurídica no plano doutrinário de direito. Por outro lado se observa no Capítulo III as vias aplicadas pela regularização, que se perfazem de maneira peculiar à contingência da satisfação do controle das politicas publicas urbanas.

A vinculação deste instituto com o Direito Constitucional ocorre na esfera da via de procedimento legislativo que consequentemente concretizou a criação de uma nova norma. A respeito da Lei de Regularização Fundiária N° 13.465/2017 agregada no ordenamento jurídico brasileiro é vislumbra no Capitulo II o declínio na obediência ao texto constitucional quanto a utilização do instrumento de Medida Provisória.

Adquirir uma propriedade formalmente induz a uma série de medidas condicionantes justificáveis pelo implemento do controle das politicas publicas urbanas. Em meio a uma crise econômica financeira no país, foi publicada a Medida Provisória 759/2016 o que levou a entender ou prever que por conta de um sentimento forte de busca pela estabilidade a lei de Regularização Fundiária sobreviria com intuito de movimentar o giro de numerários econômicos no ramo imobiliário e posteriormente arrecadação de tributos como o IPTU.

A regulamentação das medidas cabíveis a serem tomadas pelo proprietário da laje acerca da construção precária ou irregular do piso conexo são postas do Capitulo III, uma vez que a ausência de regras regulamentadora das questões sobre a responsabilidade dos titulares das unidades serão auxiliares de forma subsidiaria as normas de condomínio edilício.

A vertente utilizada para está pesquisa é a explicativa buscando a exposição das peculiaridades referentes ao Direito Real de Laje, propondo a metodologia dedutiva. Analisando os princípios da Constituição Federal e Direito Civil da legislação em vigência, buscando verificar a solução dada pela lei para o caso em tela.

A técnica a ser usada para o desenvolvimento da pesquisa é a análise do conteúdo, verificando a interpretação dos artigos, juristas e doutrinadores a respeito do tema por meio de revisão bibliográfica.

 

 

CAPÍTULO I - A EVOLUÇÃO DO DIREITO REAL DA LAJE NO ORDENAMENTO JURÍDICO

 

1.1  Noções Introdutórias ao Direito Real De Laje

 

1.1.1 Direito de Moradia

 

Historicamente, desde os primórdios da civilização, o ser humano em busca de maior segurança, estabelecia suas habitações em locais favoráveis a sua sobrevivência.

Inicialmente podemos correlacionar à condição natural do ser humano com o direito fundamental de moradia. O principio constitucional da dignidade da pessoa humana é considerado como alicerce consistente para os valores relacionados garantia de direitos individuais e sociais, consideravelmente inerente a prerrogativas indispensáveis a existência de todo ser humano.   

Por força disso, observa-se que o direito de habitação é uns dos mais destacados, dentre os direitos essenciais à garantia da dignidade da pessoa humana, uma vez que está ligada naturalmente uma necessidade de segurança e integridade da vida.

A moradia é considerada nos aspectos referentes aos direitos humanos objetivamente em um contexto histórico como um direito de 1° geração, na linha do jusnaturalismo concepção atrelada a uma relação de direitos que nascem como o homem, e por força disto á de ser garantido a todas as nações.

Assim estabelecido desde 1948 no texto da Declaração Universal dos Direitos Humanos, constante em seu Artigo XXV, é possível vislumbrar que o direito de habitação digna é um direito pertencente à humanidade. Sendo assim a conquista deste direito advém de lutas provenientes da busca de proteção dos direitos fundamentais.

Pra melhor elucidação, Arendt (1989, p.327) relata:

 

Os direitos do homem, supostamente inalienáveis, mostraram-se inexe-qüíveis sempre que surgiam pessoas que não eram cidadãos de algum Estado soberano. [...] A primeira perda que sofreram essas pessoas privadas de direito não foi a da proteção legal mas a perda dos seus lares, o que significava a perda de toda a textura social na qual haviam nascido e na qual haviam criado para si um lugar peculiar no mundo. Essa calamidade tem precedentes. O que era sem precedentes não era a perda do lar, mas a impossibilidade de encontrar um novo lar.

 

Com as palavras de Hannah Arendt, filosofa que vivenciou no século XX grandes evoluções do poder político, podemos observar que é uma reflexão importante a ser ressaltada neste contexto histórico. No que concerne aos aspectos totalitaristas é indispensável perceber as linhas do imperialismo aliado ao racismo, pois consequentemente tal pratica privava povos de seus direitos e afastava a dignidade humana destes. Por conseguinte, originou-se a busca progressiva pelo reconhecimento dos direito humanos.

A conquista concreta da Declaração Universal dos Direitos Humanos e os direitos nesta garantidos são assegurados a qualquer ser humano independente de estar ou não explicito em qualquer lei.

Nessa perspectiva, somos capazes de aludir que o Brasil é país signatário da Declaração Universal dos Direitos Humanos e pactuou compromissos que devem ser adotados, inclusive a garantia de ofertar a qualquer pessoa a faculdade de adquirir habitação digna.

A Constituição Brasileira de 1988 consagra a moradia em um rol de direitos sociais, contudo não deixa de ser um direito fundamental, posto que está integralmente ligada a dignidade humana. Pois bem tal direito só foi incorporado expressamente no texto constitucional a partir do ano de 2000 pela emenda constitucional numero 26. 

Em suma, podemos considerar que a Declaração Universal gerou um reflexo benéfico na Constituição Federal Brasileira de 1988, ambos asseguram o direito à moradia digna, e impulsionaram a feitura das normas de ordem publica e interesse social, como o Estatuto das Cidades de 2001 e auxiliaram referencialmente no Código Civil de 2002.

Portanto, como resposta, a sociedade brasileira tem o seu direito de aquisição da propriedade imóvel amplamente amparado, embora seja diverso do conceito de moradia, a  concretização de aquisição da propriedade imóvel está ligada  ao direito fundamental de moradia que é um direito devidamente assegurado a toda humanidade pela Declaração de Direito Humanos.

 

 

1.1.2 Direito de Propriedade

 

 

Na trilha de conceituação sabe-se que a propriedade imóvel no ramo da disciplina de direitos reais é o mais vasto dos direitos. No nível de que é coisa imprescindível à sobrevivência humana, pois desde a origem das primeiras sociedades o ser humano busca por sua fração de no solo.

Segundo Tartuce (2015): Os direitos reais giram em torno do conceito de propriedade. Em seguida demostra análises conceituais da propriedade nas visões de renomados doutrinadores. Remete-nos a vislumbrar notório saber dentre eles, cita então Tartuce (2015) a observação conceitual desenvolvida por Orlando Gomes, que traz consigo três critérios.

Primeiramente, de forma sintética, aponta que a propriedade é submissa a uma coisa. Em seguida afirma analiticamente, que a propriedade compreende na união de quatro atribuições conferidas ao titular do direito sobre a coisa, os quais são os de usar, fruir, dispor e reaver. E por fim, considera como critério descritivo, que a propriedade é como um direito complexo, sob os limites da lei, sendo que a coisa está submetida à vontade de uma pessoa, absolutamente, perpetuamente e exclusivamente.

Neste contexto pode-se afirma que atualmente tal critério descritivo é considerado ilógico uma vez que dentre a pessoa e coisa não é conveniente estabelecer relação jurídicas, pois a coisa não é sujeito de direito e obrigações.

Tartuce destaca (2015, p. 111):

 

...percebe-se que, se determinada pessoa tiver todos os atributos relativos à propriedade, terá a propriedade plena. Eventualmente, os referidos atributos podem ser distribuídos entre pessoas distintas, havendo a propriedade restrita.

 

Portanto, resume-se que tais atributos certamente referem-se às faculdades de usar, gozar, dispor e reivindicar. No caso de propriedade plena o adquirente logra domínio sobre o bem imóvel e sem duvidas ostenta de todas as faculdades, coincidentes diretamente com a característica real de efeito “erga omnes”, posto isto terceiro não terá qualquer direito sobre a coisa.

Já no caso de propriedade restrita é evidente que em decorrência de ônus reais vinculados a coisa, alguns atributos passam a serem pertencentes a outrem, como por exemplo, o direito de superfície.

Pois bem, é viável salientar que o conceito de domínio é adverso do conceito de propriedade. Portanto, o domínio é conferido em consequência da aquisição da propriedade por vias formais, sendo que o “animus domini” condiciona-se a aquisição de imóvel pelo regime de registro imobiliário. Noutro caso o direito de propriedade é condicionado ao cumprimento da função social.

 

 

1.1.3 Princípio Função Social da Propriedade Privada

 

 

Doravante não basta auferir respectivo domínio, o direito de ser proprietário, está integralmente limitado à observância ao principio da função social da propriedade.

Como apresenta Farias e Rosenvald (2017, p. 316):

 

“A função social, portanto, é princípio básico que incide no próprio conteúdo do direito de propriedade, somando-se às quatro faculdades conhecidas (usar, gozar, dispor e reivindicar). Em outras palavras, converte-se em um quinto elemento da propriedade. Enquanto os quatros elementos estruturais são estáticos, o elemento funcional da propriedade é dinâmico e assume um decisivo papel de controle sobre os demais.” 

 

Assim tal raciocínio, remete ao entendimento de que, os poderes de uso, gozo, disposição e reivindicação, são concedidos a quem detém o domínio de modo fixo.

Não obstante o exercício de tais atribuições está vinculado e controlado a um dever social, haja vista que, quem está na qualidade de titular formal da coisa, deve atento ao cumprimento da função social por razão de ser-lhe conferido abuso do direito de propriedade.

Sob essa perspectiva, em especial aos preceitos Constitucionais do Artigo 5°, inciso XXII, que garante aos indivíduos o direito de propriedade e o inciso XXIII, que aufere limitações a propriedade uma vez que esta deverá atender ao principio da função social. Percebe-se que este princípio funcional está agregado a destinação significativa do imóvel, em proveito de um bem estar social, assim, pois, é claramente visível que se predomina o interesse publico sobre o particular.

Para tanto, que ainda na Constituição é aderido ao Artigo 170, inciso III, o princípio da função social da propriedade, como uns dos princípios indispensáveis a ordem econômica. Ademais, outra vez, o legislador instala a função social da propriedade como uma das diretrizes fixada as politicas de desenvolvimento urbano.

Por certo, é notório no Artigo 182, paragrafo 2° que é tarefa da administração publica municipal editar exigências fundamentais de ordenação da cidade expressas no plano diretor. Nessa vertente se por ventura o município não atingir uma quantidade significativa de habitantes, a função social da propriedade poderá ser disciplinada por lei orgânica.

O planejamento urbano deve respeitar aos ditames da Constituição Federal objetivando o efetivo bem estar social, sendo assim, tem-se observância do principio da supremacia do interesse publico sobre o interesse privado, que impõe medidas controladoras a fim de frear o crescimento desordenado dos municípios.

As fixações destas medidas deverão estar constantes em um meio especifico de normatização das diretrizes urbanísticas, que será o Plano Diretor municipal, e sua criação está condicionada eventualmente ao alcance de números habitacionais acima de 20 mil. Caso contrário poderá as disposições pertinentes à urbanização respeitar as regras do Estatuto das Cidades ou caso necessário a especifica estipulação a sua abrangência será vinculada a Legislação Orgânica.

As medidas promovidas pelas politicas urbanas são bem fixadas por Faria e Rosenvald (2017) como “sanções que objetivam a perfeita adequação da propriedade ao desenvolvimento urbano em favor do bem-estar das pessoas, mediante progressiva e sucessiva imposição de instrumentos urbanísticos”. Tais sanções sistematizam a ordem econômica e social, nesta linha a urbanização é imposta ao particular por intermédio de parcelamentos compulsórios, impostos incidentes a propriedade urbana e ao descumprimento destas gerar-se-á desapropriação.

Ultima-se então que de fato a função social urbana englobam várias outras estruturas que são viáveis ao entendimento aquisitivo e extintivo de moradia, pois ela está vinculada ao domínio e a propriedade.

 

 

1.2   Fatos Históricos do Direito Real Da Laje

 

 1.2.1       Os cortiços

 

De modo geral, sob os primórdios históricos, em proeminência da necessidade do ser humano em dar origem às primeiras civilizações, inicia-se o processo de urbanização.

Melhor contextualiza Cruz (2000, p. 9):

 

...podemos então afirmar que o Homem é um ser gregário, por natureza e índole, e que, através dos tempos, sempre demostrou sua vontade inequívoca de viver em grupo, ou em sociedade, e que a solidariedade e a ajuda-mútua, fundamentos basilares de todo o Sistema Cooperativista, sempre estiveram presentes na medida em que o Homem teve necessidadede se unir, se organizar e se tornar mais forte, para poder enfrentar e vencer todas as suas dificuldades e os seus inimigos comuns.

 

Historicamente, a laje em seu sentido amplo é existente desde o surgimento das primeiras civilizações, sendo que no período a.c temos, por exemplo, as grandes pirâmides do Egito. Comportavam em seu alicerce, lajes, que por intermédio de pilares sustentavam as imensas estruturas.

Subentende-se que este conceito da laje não é objeto de estudo da referida pesquisa, mas é interessante captar que neste período às pirâmides se dividiam em câmaras, tanto sobrelevadas quanto subterrâneas e este aspecto equipare-se parcialmente ao direito da laje em sentido estrito.

Em outro diapasão, no Brasil a o direito real da laje em seu sentido estrito, é similar aos cortiços em meados do século XIX. Considerando que era a principal alternativa de moradia aos operários que tinham a necessidade de. Principiou-se em 1986 com a regularização dos cortiços, pela Lei orgânica de São Paulo numero 286, que o conceituava como um anexo de varias de habitações chamado de quarto ou cubículo, e a sua aquisição era fato gerador do imposto de viação.

Conforme relata Pasternak (2006, p. 24) :

 

Os cortiços representam um significado de moradias na cidade de São Paulo, compondo, no quadro da pobreza urbana, uma de suas modalidades mais antiga. A origem da palavra se liga à ideia de congestionamento... (p. 2) A precariedade pode manifestar-se de diferentes formas na ocupação de áreas alagadiças sem drenagem, áreas de inundação de rios e córregos, como é o caso das áreas próximas aos rios Tamanduateí, Tietê, córrego Aricanduva.

 

Como se pode observar, a analogia entre os cortiços e às favelas mostra se em uma proporção semelhante, em se tratando de realidade precária de urbanização, bem como é similar ao direito real da laje, pois o proprietário poderia dispor do seu cubículo em prol da habitação de outrem.

A migração é um fenômeno que está presente no Brasil até os dias de hoje, mas em observação ao referente tema repara-se que pessoas de diferentes regiões do Brasil deslocaram-se para regiões mais desenvolvidas e elegeram locais irregulares como, por exemplo, os cortiços no século IXX até as favelas da atualidade.

 

 

1.2.2 As Favelas

 

 

Segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) as favelas são consideradas, como aglomerados ou alojamentos subnormais, estas ocupações irregulares, conforme pesquisa publicada no ano de 2011, as favelas comportavam segundo levantamento que iniciou sua elaboração da partir da década de 1950, mais de 11 (onze) milhões de pessoas.

A título de exemplo, conforme anexo de folha 52/54, os dados estabelecidos pelo censo demográfico 2010 realizado pelo IBGE, já se mostrava o quão avançados eram os processos de urbanização, ocorridos por meio improprio para os paramentos legais de propriedade e dignos de moradia. No ano 2010 a quantidade de populacional alcançava mais de 190 milhões de brasileiros, sendo que 6% moravam em favelas. Até então este dado não foi atualizado, mas a estimativa populacional, de forma natural e progressiva obviamente aumentou, assim como o desenvolvimento populacional e habitacional do país.

De acordo com notório saber da Doutora Cláudia Franco Correa, no Fórum Permanente de Direito da Cidade realizado a Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro – EMERJ, as diversidades de localização territorial das favelas se encontram em toda extensão brasileira, desde a favela da Rocinha no Rio de Janeiro – RJ, Sol Nascente – DF, Coroadinho – MA, até a Baixada da estrada Nova Jurunas – PA. Estes núcleos urbanos são considerados as maiores e mais habitáveis favelas do Brasil.

Independentemente dos direitos sociais estarem expressamente garantidos no texto constitucional, fato este não condiz com a realidade, de que a moradia está acessível para todos. As favelas brasileiras é um claro exemplo de moradia precária resultante de um forte percurso de desigualdades sociais. Ademais a procura por este meio de habitacional é uma solução, para milhares de famílias brasileiras de baixa renda.

Devido o vasto crescimento populacional sucedido nas ultimas décadas, é possível destacar que este avanço é concentrado nas cidades que possuem maior poder econômico. Diante desta diversidade histórica, a laje se destaca com mais aparecia ao final do século XX, que é um reflexo de uma realidade social, que na maioria dos casos é materializando-se em aglomerados subordinais, ou seja, nas favelas que são acesso a moradia.

Assim retrata Lira (2012, p. 154):

 

Todos sabemos que nas comunidades identifica-se um hábito corrente de o ocupante ceder a utilização de laje de sua moradia a terceiros, gerando, na informalidade desse costume, o chamado “direito de laje”. Tal situação está presente não só em favelas do Rio de Janeiro, como, por exemplo, Rio das Pedras, Rocinha, Vidigal, Cantagalo, Pavão e Pavãozinho, bem como em comunidades localizadas em outros pontos do país.  

 

Note-se que a laje é uma edificação corriqueiramente adotada, afamada de “puxadinho”, que consiste na coexistência de uma unidade autônoma, seja ela em espaço sobrelevado ou subsolo, efetivamente erigida na propriedade de outrem. Assim retrata Rafael Soares Gonçalves (2013): Se a informalidade tem seus ônus, ela, no entanto, permitiu que milhares de favelados tivessem acesso à cidade. Em vez de combater a informalidade, é preciso, antes de tudo compreendê-la para melhor dialogar com ela. Certamente a laje se principiou no contexto da problemática das favelas, que é efeito de descaso por parte do poder publico, em ausentar-se na utilização de medidas publicas favoráveis a estas populações de baixa renda.

1.2.3 Normatização do Direito Real de Laje

 

 

De certo modo, o primórdio da laje no ordenamento jurídico foi fruto do Estatuto das Cidades, que previa ser capaz o exercício do direito de superfície, por intermédio de um negocio jurídico, em que o dono do terreno e da construção erigida sobre o solo cede a terceiro direito de construção ou moradia a sua propriedade.

Contudo, o Estatuto das Cidades, de forma implícita constante no paragrafo 1° do seu Artigo 21, expôs diretamente sobre o referido tema em que o proprietário urbano tem o poder de conceder a outrem direito superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado mediante escritura publica registrada no cartório de registro de imóveis.

Como se pode observar no corpo do Artigo, o legislador delineou aparência subentendida no ano de 2001 que a laje consideravelmente poderia ser uma espécie de direito de superfície. Não obstante, regulamentou a possibilidade de este direito de superfície conceder o domínio a outrem de construção localizado a cima da edificação do proprietário do imóvel.

Ante essa perspectiva, a laje por um decurso de tempo sequer foi notada expressamente pelo amparo normativo. De modo que se trata de uma situação peculiar, na maioria dos casos. Partindo da vontade do proprietário imóvel base, em ceder o andar para que parentes ou filhos construam e ali perfazem como sua residência. Todavia tal prática foi mantida como informal, mas se fez presente na realidade social brasileira.

Até o surgimento e vigência da Medida Provisória 759 de 23 de dezembro de 2016 que disciplinou a laje como uma nova modalidade de direito real. Trazendo ao ordenamento jurídico este dispositivo acoplado da possibilidade de regularização fundiária das lajes que informalmente existiam até a presente data.

Foram existentes diversas criticas doutrinarias, a esta medida provisória, no que diz respeito da matéria tratada e a falta de técnica. A inobservância de direitos já estipulados por outras normas impulsionou na alteração do seu texto no transcurso do processo legislativo.

Portanto a concretização do Direito Real de Laje como norma, sobreveio gerando polemicas e discussões. O que resultou em diversos aprimoramentos do texto normativo no curso do processo legislativo. Assim logo foi efetivada a conversão da Medida Provisória 759/2016 na Lei 13.465 de 12 de Julho de 2017, assunto este que melhor será esboçado no Capitulo II deste trabalho.

 

 

1.3 Distinção do Direito Real Da Laje entre Direito Real de Superfície

 

 A diferença entre os referidos institutos que aqui será posta é referente às diversas contradições que ocorreram a partir da publicação da Medida Provisória (MP.) 795/2016. Vários juristas, como por exemplo, Roberto Paulino de Albuquerque Junior, afirmava que o legislador ao constituir o direito de laje, acabou provocando uma crise no âmbito do Direito Civil, por não ter vinculado este direito como uma espécie de direito de superfície.

De certo modo há semelhança, ocorre que a MP 759/2016 trouxe diretivas diversas, como a colocação do direito de laje no rol de direito reais do Código Civil, o que consequentemente caracteriza em pé de igualdade com o Direito de Superfície que também é tratado como um direito real. Após a conversão da citada medida provisória na Lei 13.465/2017 e publicação houve a lapidação dos conhecimentos e o convencimentos dos doutrinadores em reconhecer o Direito de Laje como um novo direito real.

Perante aos conceitos, direito de superfície é conceituado como um direito real de fruição, celebrado por negocio jurídico, consubstanciado ao registro de escritura pública no Cartório de Registro de imóveis, ato entre o proprietário do imóvel e o superficiário, a partir disso dar-se-á origem do direito real sobre coisa alheia, derivado de um gravame que se limita por prazo determinado. Sendo assim é proveitoso e oportuno ressaltar que o direito de superfície está fixo ao direito de sequela uma vez que acompanhará a coisa independentemente do domínio.

Com enfoque na laje, sabe-se que foi adotada como pratica corriqueira constituída pelas famílias brasileiras, durante os séculos XX e XXI, ato este considerado ilegal, mas só veio ser objeto de discussão quando houve a criação da Medida Provisória 759/2016. E vale ressaltar que este direito se equivale ao direito de superfície ressalvada a hipótese de que a aquisição ao domínio da laje, posto que na condição integralmente definitiva e não temporária como o direito de superfície.

Conforme destaca Farias e Rosenvald, (2017, p.605):

 

Autorizada pelo titular a construção em sua laje, através de negócio jurídico gratuito ou oneroso, regularmente registrado em cartório, e concluído as obras vinculadas ao prédio originário, surge um direito real da laje, uma espécie de propriedade autônoma e independente em relação ao imóvel-base. Com isso, o titular da laje pode oferecer o bem em garantia, dispor livremente, usar e fruir como entender.

 

Deste modo não a em que se falar em direito de superfície, embora haja semelhanças o direito real da laje é aplicado de forma diferente uma vez que é aberta uma nova matricula no registro de imóveis, dando poder ao seu titular de domínio sobre coisa própria. Em vista disso é importante semear a ideia de que existem várias peculiaridades referentes à laje a serem respondidas no capitulo II deste trabalho.

 

CAPÍTULO II - O DIREITO DA LAJE NO CÓDIGO CIVIL

 

2.1 Apreciações Específicas da Lei N° 13.465/2017

 

No contexto geral houve uma extrema evolução a partir da década de 60, no que diz respeito ao numero de habitantes por cidade. Certamente gerou uma problemática de desenvolvimento desordenado, que se faz nítida e presente na atualidade.

Partindo dessa premissa, o planejamento habitacional do meio urbano começou a ganhar um olhar preocupante. Este fato foi o liame que gerou a necessidade de organização do meio urbano.

Na devida ordem, o Estado de Direito munido de poder institucional das normas, respectivamente tem uma meta, cuja seria a de englobar direitos, deveres, policiar e organizar a inter-relação da população entre si, envolvendo o meio ambiente e o Estado.

Malgrado, as normas não alcançam a totalidade de direitos e deveres. O texto a ser redigido em forma de norma não depende apenas de uma simples ideia, muito pelo contrario. A criação de uma norma está diretamente atrelada a consequências e relevâncias, significativas que acoplam as referidas relações.

A ideia de criação de uma norma jurídica depende de uma exigibilidade de normatização, ligada aos costumes ou práticas habituais adotadas pela sociedade. É necessária a observação de aspectos temporais e territoriais, uma vez que é cada vez mais ligeira a evolução geracional e isso consequentemente muda os costumes sociais.

Diante disso, no Brasil o sistema para a elaboração de uma norma confere em um rigoroso percurso, para que possa gerar efeitos em face da sociedade. Por sua vez o processo legislativo foi confiado para a criação de uma lei ou a integração de novos dispositivos em uma lei já existente.

Pois bem, o procedimento legislativo agrupa sete instrumentos, conforme constante no artigo 59 da Constituição Federal de 1988. O instrumento normativo que realmente pertence à referida pesquisa é a Medida Provisória, que originalmente á controvertidas posições quanto a sua classificação, sendo que consideravelmente não poderia ser um dos instrumentos de Processo Legislativo.

Como aponta reparo feito por Silva (2004, p. 522):

 

As medidas provisórias não constavam da enumeração do art. 59, como objeto do processo legislativo, e não tinham mesmo que constar, porque sua formação não se dá por processo legislativo. São simplesmente editadas pelo Presidente da República. A redação final da Constituição não as trazia nessa enumeração. Um gênio qualquer, de mau gosto, ignorante, e abusado, introduziu-as aí, indevidamente, entre a aprovação do texto final (portanto depois do dia 22.9.88) e a promulgação-publicação da Constituição no dia 5.10.88.

 

Em sua esfera este instrumento exige para a sua excepcional elaboração os pressupostos constitucionais de relevância e urgência. Por sua vez concomitantemente fazer referencia a Medida Provisória 759/2016, nos levará a uma eficaz compreensão do instrumento.

Sendo assim, tocante ao atual estágio de formalização do meio urbano no Brasil, o legislador, chefe do Poder Executivo no uso de suas atribuições conferidas pelo Artigo 62 da Constituição Federal acreditou que houve extrema relevância e urgência em normatizar a regularização fundiária do país.

Noutros termos, quanto à elaboração de uma Medida Provisória, mantem-se a exclusividade da legitimidade conferida apenas ao Chefe do Poder Executivo. Neste caso normatizou práticas que até então não eram reconhecidas pelo legislador ou que ainda eram consideradas como irregularidades. O instrumento alistado foi a Medida Provisória.

Vale ressaltar que politicamente e economicamente o Brasil passa por uma crise e até então o atual Presidente da Republica, busca meios para afastar maiores constrangimentos econômicos. Em observação, a Medida Provisória disfarçada por uma medida benéfica, é tendenciosa há uma possível elevação de ativos econômicos com intuito de evitar o aumento da crise.

Os caminhos utilizados para a criação da MP. 759/2016 transcursaram mais do conceito de Estado democrático de Direito, do que realmente é previsto pela constituição, quanto à exigibilidade de relevância e urgência.

Melhor é explicitado por Novelino, (2014, p.827):

 

O uso desmedido por sucessivos Presidentes ao longo dos anos tem suscitado dúvidas sobre a legitimidade deste instrumento de caráter excepcional. Não obstante, em tempos nos quais se exige dos governantes respostas e medida cada vez mais rápidas e imediatas, é inquestionável a importância de um meio célere para atender situações de urgência. A utilização indevida ou abusiva deve ser reprimida por meio de uma atuação mais rigorosa do Poder Legislativo quando da apreciação dos pressupostos constitucionais, e, excepcionalmente, pelo Poder Judiciário, quando provocado para tal. Há tempos Montesquieu já alertava para o fato de que todo aquele que detém o Poder e não encontra limites, tende a dele abusar.

 

Por mais, reforça-se o viés de que o emprego deste instituto nos últimos 20 anos tem sido um exagero, resultando em um aceite dado pelos parlamentares, acerca de imposições de inovações, que geram efeitos transitórios e irreversíveis por sinal, que nem sempre são de caráter relevante e urgente.

A Medida Provisória 759/2016 (MP 759/2016), foi criada mais com o método de realizar a justiça social e programar o combate às desigualdades sociais do que observância de dos aspectos de relevância e urgência. No que concerne à ausência destes pressupostos, é claro a percepção de uma interferência na essência da legislação.

Nessa proporção o relator da MP 759/2016 Romero Jucá, ao expor sobre o planejamento de trabalho da comissão mista, advertiu que “A matéria é tão importante que recebeu 732 emendas parlamentares”, frente a este posicionamento percebe-se que o pressuposto de urgência da matéria só veio a calhar após a edição da referida MP, pois antes se podia apenas verificar o pressuposto de relevância, em disciplinar algo que há muito tempo é visto na pratica e na realidade social urbanística brasileira.

Detalhadamente, junto à edição da MP. tem-se a suspenção das normas que colidem com o mesmo assunto tratado. Após ser editada é submetida ao exame de uma Comissão Mista no Congresso Nacional, substancialmente por suas ações Legislativas. Neste momento é facultado a Comissão optar pela aprovação, rejeição, ou posterior apreciação da MP. A MP. terá vigência de exatos 60 dias, se neste andamento não for examinada ter-se-á revogação.

Se por ocasião for aprovada, o texto é convertido em lei e sua eficácia passa a ser permanente e plena, tendo como consequência a revogação das normas que antes eram conflitantes. Sendo rejeitada, retroativamente perderá sua eficácia, já optando o Congresso pela sua posterior apreciação terá para tanto, contados 45 dias, não o fazendo o tramite automaticamente ingressará em regime de urgência, como ocorreu com a MP 759/2016.

Este mecanismo tramitou no Congresso Nacional imbuído em regime de urgência, sendo que sua matéria não foi devidamente apreciada em 45 (quarenta e cinco) dias calculados da sua publicação, por decorrência a MP ganhou total atenção e dedicação dos parlamentares, apesar de numerosas emendas e críticas, a finalidade era proposital.

                        Perante a isso, embora a MP 759/2016 objeto de 732 emendas parlamenteares o tramite, percorrido no Congresso Nacional, a Comissão Mista objetivou mais a aprovação e ligeira tramitação do que a critica apreciação deste instrumento. Com uma forma de melhor enxame, Representantes de diversos órgãos e concelhos opinaram em audiências publicas. Mas tal exame observava aspectos apenas materiais e não os formais de mera admissão, como por exemplo, os basilares pressupostos de relevância e urgência.

                        Sem mais delongas, houve sua aprovação com alteração matéria, nas duas Casas do Poder Legislativo, sendo Câmara dos Deputados e Senado Federal. No período do 1° semestre da Sessão Legislativa, a MP. 759/2017 resultou a conversão de um projeto Lei n° 13.465/2017. E no dia 12 de Julho de 2017 sobreveio a sanção da referida Lei pelo Chefe do Poder Executivo, doravante antes como um projeto lei passa ter efeito de lei.

Trazendo legalmente ao ordenamento jurídico um aglomerado de normas jurídicas, especificamente destinado à incorporação legal de questões fundiárias e urbanas. Com a conversão, notórias foram às mudanças dadas ao texto, noções mais técnicas e amadurecidas, deram maiores alcances ao que é corporalmente é vivenciado pela sociedade brasileira.

As alterações foram significativas, o artigo 11 inciso I, do Titulo II, da MP 759/2016, indicava o central objetivo da Regularização Fundiária e os efeitos de aplicação desta, seriam especificamente para as para famílias de baixa renda. O que foi inteiramente modificado pelo Projeto lei 13.465/2017, o mesmo dispositivo legal trouxe uma roupagem distinta do foi colacionado na MP 759/2016, este mesmo Artigo vinculou a essência explicativa do conceito de núcleo urbano.

Em momento posterior a sanção da Presidência, a Procuradora-Federal dos Direitos dos Cidadãos, Deborah Duprat enviou uma solicitação de propositura de Ação Direita de Inconstitucionalidade – ADI, com pedido de Cautelar ao renomado Procurador Geral da Republica Rodrigo Janot Monteiro de Barros.

Que assim o fez, a questão foi indagada pela Ação Direita de Inconstitucionalidade – ADI n° 5771. Apontando para os devidos fins a confirmação de que os requisitos de relevância e urgência não foram observados na feitura da MP 759/2016

Assim destaca-se a indignação de Duprat (2017, p. 2):

Todavia, como se verá ao longo dessa representação, a Lei federal nº 13.465/2017, além de ser fruto de medida provisória destituída dos requisitos da relevância e urgência, afronta múltiplos direitos constitucionais, tais como a moradia (art. 6º), a propriedade e o cumprimento de sua função social (art. 5º, caput, XXIII), o meio ambiente (art. 225), a política de desenvolvimento urbano (art. 182), o dever de compatibilizar a destinação de terras públicas e devolutas com a política agrícola e o plano nacional de reforma agrária (art. 188), os objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil (art. 3°), a proibição de retrocesso, o mínimo existencial e o princípio da proporcionalidade (faceta de proibição da proteção deficiente).

 

Como viés de reforço o Partido dos Trabalhadores (PT), bem como assim, acompanhou a mesma linhagem e propôs em novembro de 2017 a Ação Direta de Inconstitucionalidade cominada com Medida Cautelar de N° 5787.

Assim não se pode deixar de ressaltar que já existe entendimento jurisprudencial pacificado no Supremo Tribunal Federal (STF), o teor publicado no site oficial do STF baseia-se respectivamente que “a lei de conversão não convalida os vícios existentes na medida provisória” e ao perceber isto, nos remete que não há contingência da declaração de inconstitucionalidade desta Lei.

Vislumbrando a possibilidade da inconstitucionalidade da Lei em comento, é viável que haja a repristinação, sendo assim ocorrida a declaração de inconstitucionalidade a legislação anterior revigorará se caso houver disposição expressa. O que de modo indesejado trará efeitos imediatos, e a volta da não normatização do Direito Real de Laje.

 

 

2.2 Principais Aspectos Sobre o Direito Real de Laje

 

 

Apensar, de tamanhos constrangimentos referentes à constitucionalidade da referida Lei, destaca-se dentre os objetos advindos desta, um novo instituto que surgiu para integrar o rol de direitos reais no Artigo 1225 do Código Civil. Denominado Direito Real de Laje, que a despeito de ser um novo direito instituído pela lei originalmente trata-se de um marcante fato histórico de desenvolvimento social.

Por amplo tempo tal instituto participou de irregularidades aceitadas nos núcleos urbanos informais. E por sua vez até Dezembro de 2016 não havia sido tutelado expressamente por leis do Estado, o que anteriormente viabilizou a ocupação desorganizada nas cidades de maior índice populacional o que se faz presente em cada porção territorial exibi características próprias.

No seio metodológico didático de vários doutrinadores, comum era a comparação com a legislação de Portugal, a Laje por longo período era compreendida como um grau secundário do Direito de Superfície. No entanto o Direito Real de Laje partiu de uma inovação do legislador, o qual vedou os olhos para o que as doutrinas correlatavam.

A legislação que trata sobre o Direito Real de Laje levantou e constituiu no ordenamento este instituto como um direito independente do Direito de Superfície, Propriedade e do Condomínio Edilício. Doravante, o Direito Real de Laje desperta os doutrinadores do direito e exigir a construção de um novo método de compreensão legal.

Para Neves (2017, p. 1495):

 

Nota-se, que a partir do texto normativos, que o direito da laje é, precisamente, a possibilidade de coexistência simultânea de diferentes unidades imoiliarias com titularidades distintas. Autoriza-se, assim, que em uma mesma área imobiliária seja construída mais de uma unidade habitacional, utilizando-se o espaço aéreo. E mais: cada um dos interessados terá direito real próprio, inclusive com registro individualizado no cartório de imóveis e, consequentemente, escritura publica. Cada um dos pisos será considerado, juridicamente, uma unidade autônoma e individualizada. Protege-se o titular do solo e do imóvel primitivo, bem assim como o tilular da laje, onde se edificou com acesso autônomo à via pública e independência finalística em relação ao imóvel-base. Enfim, é instrumento normativo que explicita, com cores vibrantes, a função social da propriedade, por almejar a proteção avançada da pessoa humana.

 

A captação de entendimento pertinente à sua nomenclatura não técnica torna-se ausente à concordância com a letra da Lei, resultando uma possível confusão, sendo que a Laje instituída não é apenas a edificação do primeiro andar, mas bem como a do subsolo e possivelmente poderá ganhar um terceiro e ou até sucessivos andares. O que está nítido, é que o legislador decidiu manter esta linguagem aberta por força do juscultiralismo, decorrendo a expressão deste direito de um produto popular.

O Direito Real de Laje, também se assemelha com o Condomínio Edilício, porém como exemplo percebe-se que a Lei N° 13.465/2017 não expressa sobre a concessão de área comum, entre o proprietário do imóvel base e o titular da laje. A crítica a respeito da relação entre os dois institutos é que o Direito de Laje forma contingente poderá desfocar os negócios mobiliários dos fomentadores de Condomínio Edilício, que por sua vez deixarão de ser procurados. Por conta de que ser titular de uma laje é vantajoso, pela não obrigatoriedade do pagamento de taxas condominiais. Mas mesmo assim, não se pode cogitar a hipótese das regras deste instituto não serem aplicadas subsidiariamente a Laje.

Por vez o legislador não se atentou para a questão de acesso a laje. Poderia a laje ter acesso independente? Ou compartilhado? Sem previsão legal, o rebate a estas perguntas é a possibilidade de não ser ignorada a aplicação subsidiaria do Artigo 1.331, paragrafo 4° do Código Civil, por motivo de que, ao titular da laje quanto ao acesso de sua unidade, não poderá ser privado, uma vez que a laje deverá ter seu próprio acesso ao logradouro público.

De maneira vantajosa por outro lado, do mesmo modo será capaz o Poder Publico na pessoa dos Municípios e Distrito Federal, dispor à laje dos seus respectivos imóveis a uma pessoa física, jurídica de direito privado ou publico.

Associadamente com o requerimento de abertura de nova matricula para as subdivisões municipais. Por ora Lei prevê que a União poderá efetuar abertura de matrícula em seu nome. Logo vemos que a referida Lei inclui benefícios para o próprio poder estatal que também ceder destinação aos seus imóveis, que se encontra em situação de desuso.

Posto isso, contradizer sobre a garantia de moradia no âmbito do Direito Real de Laje é repudiar historicamente uma cultura habitacional, que ora construída pelas mãos da desigualdade social. Nos leva a reconhecer que é subjetiva a reversão de tal situação. Em relação a isto, o Poder Público toma para si a conduta de Estado Democrático de Direito, com o fim de instituir a possibilidade organizar o meio social, por intermédio de suas politicas publicas.

 

2.2.1 Do Direito Real de Aquisição sobre Coisa Própria

 

2.2.1.1 Regularização Fundiária Urbana Por Interesse Social e Específica

 

Assim, como qualquer aquisição real, os modos devem ser decorrentes de lei, dependendo do estado da Laje e da construção base, de acordo com a Lei 13.465/2017, o adquirente estará frete a um regime de aquisição originária ou derivada.

Para melhor entendimento é indispensável à separação de dois momentos. O primeiro é em relação às lajes já construídas até a edição da Medida Provisória 759/2016 ou outro é o momento posterior a esta edição em que se pese a construção de lajes.

No plano da primeira situação existente sobre o estado em que se encontra a laje, pode ocorrer o fato em que já haja uma unidade construída por cisão, ou seja, quando já subsiste a laje e o interessando deve se encontrar na situação de possuidor da laje tendo interesse em legalizar a sua titularidade.

O adquirente da laje se encontrará na figura de beneficiário da Regularização Urbana (Reurb), que é nada mais que um procedimento jurídico para a concessão de títulos. Podendo a requerer a sua Legitimação Fundiária que seguirá como um procedimento administrativo dotado de sete fases com base no Artigo 28 da Lei 13.465/2017, como consta fluxograma anexo de folha 55.

O possuidor da laje ou os legitimados constantes no Artigo 14 da referida Lei, no tocante as já lajes edificadas até a edição da Medida Provisória 759/2016. Na primeira fase do procedimento da Regularização Fundiária Urbana da Lei 13.465/2017, inicialmente poderão requerer por escrito na Secretaria Municipal de Regularização Fundiária ou repartição similar de planejamento urbano.

Será efetivada a análise das possibilidades de concessão da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), em seguida indicações das medidas a ser adotada pela a autoridade competente que poderá discricionariamente classificar na fase de processamento as modalidades de aplicação da Reurb, sendo por interesse social ou especifico no prazo de em 150 (cento e cinquenta) dias.

Outrora na fase de requerimento, se por ventura for verificando a indisponibilidade do atendimento será confeccionado um despacho de arquivamento, o que consequentemente gera a finalização da fase administrativa, equivalendo na viabilidade da discussão do assunto apenas na via judicial.

Após a classificação das modalidades, na fase de processamento será efetuada vistoria no imóvel e verificação da situação registral, notificação dos confrontantes e demais titulares de direitos reais referentes ao imóvel, para que apresentem impugnação no prazo de 30 (trinta) dias.

Caso haja conflitos de interesse a Lei 13.465/2017 prevê que:

 

Artigo 34. Os Municípios poderão criar câmaras de prevenção e resolução administrativa de conflitos, no âmbito da administração local, inclusive mediante celebração de ajustes com os Tribunais de Justiça estaduais, as quais deterão competência para dirimir conflitos relacionados à Reurb, mediante solução consensual.    

 

Frustrada a conciliação, não caberá a via administrativa solucionar o litigio, mas sim a judiciário. Caso haja conciliação iniciará a fase de elaboração do Projeto de Regularização Fundiária, que consistirá em estudos técnicos.

Com levantamento planialtimétrico, estudos preliminares da situação jurídica e urbanística, obtenção da planta do imóvel juntamente com descrição de um memorial, ambos devidamente assinados por profissionais legalmente habilitados. Ademais, estudos técnicos ambientais, juntamente com cronogramas referentes às implantações de obras e ainda a expedição de termo de compromisso.

Assim na fase saneadora é realizada medidas condicionantes para a adequação regular situação da construção nos termos do plano diretor. Em seguida o Município irá proferir uma decisão, sendo que se pronunciará referente a aprovação ou rejeição do PRF. Posteriormente a publicação da decisão, poderá ser emitida a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), com respectivo licenciamento ambiental emitido pela Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente.

E por ultimo a fase de registro, que deverá ser requerido o procedimento registral no Cartório de Registo de Imóveis e sua instauração deverão ser em até 15 (quinze dias) e concluído no prazo de 60 (sessenta dias).

Logo, registrada a aquisição da propriedade, é preciso averbar o Direito Real de Laje na matricula da construção base, para que efetivamente possa surtir efeito contra terceiros.

Melhor menciona Serra sobre a finalidade registral, (2017, p. 10):

 

Qualquer sistema de registro, seja imobiliário, de empresas, ou de qualquer outra natureza, tem, como fim último, conferir segurança jurídica ao setor que tutela. No caso do registro de imóveis brasileiro, a segurança que se busca é a estática, ou seja, a do titular dos direitos referentes a determinado imóvel, sendo atribuição do tabelião a tutela da segurança jurídica dinâmica (do adquirente). Para atingir tal finalidade remota, vale-se da publicidade, a qual é a finalidade próxima do registro. Inscrevendo fatos juridicamente relevantes e publicando direitos, presumidamente conhecidos de todos, é que se busca conferir segurança jurídica ao sistema registral imobiliário.

 

No primeiro momento convém concordar, que a realidade brasileira está submetida a diversas construções de lajes já existentes. No âmbito da Regularização Urbana de Interesse Social (Reurb – S) a adoração desse instrumento está condicionalmente vinculada a comprovação de baixa renda, se caso não comprovada o regime adotado será o da Regularização Urbana de Interesse Específico (Reurb-E), ambos satisfazem aplicação para núcleos informais.

 

2.2.1.2 Demais Vias de Aquisição da Laje

 

Deveras o legitimado para requerer nova matricula para a laje é o possuidor da unidade sobrelevada ou do subsolo, não o proprietário da construção base. A segunda situação consiste na circunstancia em que o proprietário da construção base é o legitimado a conceder a laje por concreção, ou seja, autoriza a outrem o direito construir a laje subterrânea ou a sobrelevada.

Entretanto se a construção foi edificada em momento pós a edição da MP 759/2016 e se por ventura o imóvel da construção térrea não estiver formalmente regularizado ou matriculado no Cartório de Registro de Imóveis. Sendo assim neste feito o interessado a ceder direito real de laje, ou seja, o proprietário da construção térrea, deverá regularizar seu imóvel com a requisição da Legitimação Fundiária. Assim poderá solicitar de modo originário a aquisição da efetiva abertura de uma matricula para a laje.

Consistente na base do Artigo 108 do Código Civil, em afinidade com a segurança da relação entre o proprietário do imóvel e o adquirente da Laje. Inicialmente é possível a aplicação deste dispositivo, por conta de ser sobreposto aos direitos reais sobre os imóveis, originariamente a constituição de um direito de laje, ocorrerá por meio de Escritura Publica. Instrumento este que abarca diversos tipos de cessão, sendo a onerosa ou gratuita.

Ocorre que ao menos o piso térreo deverá está regularizado para que esta cessão possa ser efetivada no Tabelionato de Notas. Momento posterior com a Escritura Publica tem-se a comprovação de constituição do direito podendo assim o titular do direito real de laje requerer abertura de nova matricula para sua unidade e após poderá ser lavrado o registro na matricula do imóvel que se encontra no térreo e demais lajes.

Um ponto peculiar se encontra no paragrafo 6° do artigo 1.510-A, quanto à contingência do titular da laje, em ceder de forma sucessiva a sua superfície para construção de outra laje, o que ocorrerá por autorização expressa dos titulares das demais unidades.

Por outro lado, os doutrinadores Pablo Stolze Gaglino e Rodolfo Plamoma Filho (2017) acreditam que o sujeito a quem a laje se vincula não deve ser considerado “proprietário” da unidade construída, mas sim titular do direito real de laje sobre ela, o que lhe concederá faculdades amplas, similares àquelas derivadas do domínio. Assim assimilar tal posicionamento, torna-se viável em detrimento ao que o legislador propôs para o seguinte artigo:

 

Art. 1.510-A.O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.(Lei 13.465/2017)

 

Este entendimento pressupõe que o titular do direito real de laje estaria na posição de adquirente de um direito real. Mas não há hipótese de serem descartados outros modos comuns de aquisição da laje, como por exemplo, ato inter-vivos, onerosos ou gratuitos, como a usucapião, doação, desapropriação, ou ato causa mortis como a sucessão hereditária.

Para tanto, se extrair melhor conclusão acerca da aquisição real da laje, todavia estará relacionada a um fator peculiar, que seguirá rumo ao registro publico, observando o disposto no artigo 176, paragrafo 9° da Lei de Registros Públicos.

                        Sob o prisma judiciário, foi publicada pelo Diário Oficial de justiça do Estado do Pernambuco, no que diz respeito ao andamento de uma ação de usucapião ajuizada no ano de 2013. Que bem representa os casos concretos da realidade vivenciada pela sociedade brasileira. A questão fática ocorreu, quando o autor (genitor) da primeira demanda, na condição de possuidor direto de um imóvel com 461,47 m2, cedeu a sua filha, autora de uma segunda ação de usucapião, a superfície do imóvel para a construção, com finalidade residencial.

Estando essas ações conexas, no dia 17 de Julho de 2017 a primeira foi julgada procedente o pedido de declaração por sentença em ação de usucapião da construção base, e a segunda foi considerada improcedente, porém foi dado o reconhecimento do Direito Real de Laje e consequentemente foi determinada a abertura de uma matricula própria. Assim, pois se resume existente o primeiro caso de reconhecimento deste direito real por parte do Poder Judiciário, o que seguirá com mais habitualidade por força da legalidade do comentado instituto.

Os denominados instrumento de aquisição, permite que o adquirente tenha efetivo título de domínio sobre a laje, não sob coisa alheia com no Direito de Superfície, mas sim sob garantia de direito real próprio. Ser adquirente de uma laje não dará direito real a uma fração mínima do solo, assim como previsto para os proprietários de Condomínio Edilício, de modo vinculativo o titular da laje tem direito apenas na área correspondente da sua unidade.

 

 

CAPÍTULO III - ADAPTAÇÃO DO DIREITO REAL DE LAJE NA REALIDADE BRASILEIRA

 

3.1 Responsabilidades dos Titulares

 

A dependência de construções conexas representa de maneira particular a questão de exercer o direito de fruição sobre a laje. A precariedade de uma construção pode levar o comprometimento de uma com as outras unidades. Neste aspecto o direito real de laje se torna acessório ao imóvel. Com advento da Lei 13.465/2017 somou artigos no Código Civil de 2002, dispondo regras inerentes ao cabimento de responsabilidades pertencentes ao proprietário do imóvel e os titulares da laje.

Consoante a essa disposição, o Artigo 1.510-B sistematiza que o titular da laje estará impedido de não se atentar quanto à ausência de segurança de sua construção, não sendo permitida a inobservância da estrutura estética do edifício, regra esta que deva ser devidamente estipulada no plano local.

 Estas eventualidades certamente fazem referencias as regras do Direito de Vizinhança e a administração do Condomínio Edilício, fazendo nítida a pouca importância do legislador em que se pese a elaboração deste instituto, modo que se utilizou de retalhos e derivações de outros.

Neste sentido, a responsabilidade das despesas de reparação, conservação e serviços de interesse comum está inserida no Artigo 1.510-C, por ora o referido disposto assevera que o encargo deverá ser partilhado entre o proprietário do imóvel e os titulares da laje, conforme ajustado em contrato, sem dispensar a aplicação subsidiaria das normas de condomínio edilício.

O legislador se preocupou no parágrafo 1° do referido artigo em exemplificar um rol das partes que sevem de objeto do contrato:

 

§ 1o São partes que servem a todo o edifício:

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a estrutura do prédio;

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da laje;

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício;

IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

 

Ainda assim em qualquer hipótese é garantida aos interessados sem estarem sujeitos a prejuízo, a faculdade de efetuar melhorias na eminencia de reparos da construção. Não se pode cogitar que no caso concreto, não somente, estas serão objeto de contrato, mas como também, questão de acesso à laje e o uso de algumas áreas. Este fato está condicionado às regras de obrigações de fazer, uma vez que o interessado poderá requerer a terceiro que promova à execução dos reparos a custa do proprietário que se mantéu inerte.

Visto foi que é existente à possibilidade das partes em comum acordo celebrarem contrato particular, dispondo acerca de quaisquer medidas cabíveis para conservação ou reparação do edifício em si. Assim fundamentalmente, o conteúdo do contrato é decorrente do principio da autonomia privada, no tocante aos contratos afirmados, incindível serão a possibilidade de eleição de foro para solução de avenças a respeito de quaisquer disposições ou descumprimentos contratuais.

Em breve posicionamento publicado no site Migalhas, aponta o jurista Venosa (2017):

 

Muitos problemas advirão dessa simbiose de prédios e nem sempre os litígios desembocarão no Judiciário, sendo decididos em esferas menos seguras. Sem sombra de dúvida, problemas mais sérios residirão em obras que atentem contra a segurança, mais do que efeito estético, dentre os muitos problemas que surgirão com esse direito de laje.

 

A título de ilustração, por força de a legislação dar como alternativa a adoção de plano contratual, há possibilidade do afastamento da jurisdição estatal, a procura do poder judiciário para solução de conflitos e de forma possível resultará na movimentação do juízo de arbitragem. Essa questão não claramente refletirá em casos que envolvem titulares de comunidades de baixa renda, desconhecedores ou ignoráveis ao atento tal formalidade.

Por outro seguimento aponta o Artigo 1.510-D, quando o imóvel ou qualquer de outras unidades forem objeto de alienação, ou seja, transferências de direito a outrem deverão ser aplicadas as regras de direito de preferencia, condicionado a uma notificação escrita, com prazo de 30 (trinta) dias, salvo se for diverso em contrato, a fim de que haja pronunciamento de interesse adquirir a laje objeto de alienação.

 Sendo que o proprietário do imóvel ou da construção base preferencialmente se encontra em uma anteposição aos demais titulares da laje, ressalvando a hipótese de haver lajes sucessivas, o que implicará prioritariamente o direito de preferencia ao titular da laje mais próxima.

Quanto a estas possibilidades a legislação no paragrafo 1° assevera:

 

§1° O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

 

Nesse passo observa-se que se possível o acontecimento de não certificar o proprietário do imóvel ou de outra laje na constância de seu direito de preferencia implicará em dirimir possível negocio com terceiro. Mormente o referido texto legal deixa implícito o viável caminho a ser percorrido e é feliz em observar a defesa do direito de preferencia.

 

3.1.2 Encargos e Tributos Incidentes a Laje

 

A abordagem aqui a ser relatada refere-se ao trato tributário do Direito Real de Laje em questão, á este instituto, dispõe o Artigo 1.510-A do Código Civil que “O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidem sobre a sua unidade”. A existência normativa deste dispositivo afirma a ideia de que a laje além de ser equiparada a propriedade, poderá ser considerada como um imóvel particular e que deverá exercer proporcionalmente as mesmas obrigações atribuídas à propriedade privada.

O tributo é um conjunto de espécies cuja são prestações de caráter pecuniário compulsório, melhor conceituado no Artigo 3° do Código Tributário Brasileiro, o tributo subdivide-se em quatro espécies, sendo que os impostos e as taxas são as mais pertinentes a esta pesquisa.

As ligações aos impostos, só incidirão quando já houver tido a regularização fundiária registral do titulo de aquisição originaria no âmbito da Reurb-E, ou por quaisquer movimentações registrais referentes ao imóvel já devidamente regularizado. Ou melhor, o momento para instituir quaisquer ônus ao titular da laje é na ocasião em que já se tenha o efetivo titulo e cadastro nas repartições publicas, caso contrario não há que se falar na cobrança destes.

Inclusive mesmo quando ocorrer a cessão de direito como, por exemplo, a transferência da laje para seu titular por meio de escritura pública o que de forma condicionada para a abertura de uma nova matricula para a laje, terá que ser efetuado por parte do adquirente o recolhido do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis-ITBI.

Os emolumentos são taxas vinculadas a remuneração dos préstimos públicos e notariais, que recairá sobre os atos pertinentes a movimentação de registros que vincularem o direito real de laje e as remissões deste direito nas matriculas das demais unidades conexas à laje.

A lei 13.465/2017 prevê a isenção destes emolumentos a aquisição originaria do direito real de laje, ou seja, a primeira abertura da matricula no âmbito da Reurb-S, o que nada mais justo é por conta da maior parte dos casos de irregularidades decorrem de situação de carência financeira da população. Vale lembrar que tal prerrogativa privilegiará apenas as construções que almejam titulação, erigidas até a data de 22 de Dezembro de 2016.

Na especificidade da zona urbana, referente ao imóvel urbano e mais necessariamente a propriedade particular o Imposto sobre a Propriedade Predial Urbana (IPTU) é a espécie de tributo, que é aplicado anualmente e fiscalizado pelo Poder Publico Municipal. Portanto irá incidir após os diversos meios de aquisição da laje o que parte-se como pressuposto de quando e onde se dará o fato gerador.

Conforme exposto sobre o momento e local que se dará o fato gerador Sabbag (2012, p.1000):

 

A indagação leva-os a refletir sobre os elementos espacial e temporal do fato gerador.

a)           espacial: é o território urbano do município (art. 156, i, CF c/c art. 32 do CTN);

b)          temporal: é o momento de apuração, ou seja, anual ( 1° de janeiro de cada ano, mediante ficção jurídica).

 

Portanto caberá ao poder publico municipal fixar legalmente, alíquotas proporcionais aos imóveis urbanos de natureza particular, independente de sua ou não destinação e utilização. No Plano Diretor será ajustado respectivamente sobre parcelamentos, construções e utilizações compulsórias. A ausência deste plano torna-se inviável a aplicação salvo se houver legislação municipal especifica abordando tal incidência.

 

3.2 Aplicações do Controle Políticas Urbanas

 

Ante os significativos meios de aquisição de uma propriedade, conta-se com um amplo aparato a ser vislumbrado, relacionado com a junção de normas constitucionais, cíveis, tributárias, legislações específicas e Administração Publica. Em observância, de requisitos legais estabelecidos com fim de garantir a segurança jurídica do adquirente de um Direito Real de Laje.

Frente a Ordem Econômica e Financeira, as Politicas Urbanas estão sujeitas a fatores legalmente principiológicos. No tocante a introdução dos princípios da soberania nacional, propriedade privada e função social da propriedade, alusivamente às politica urbanas, sua aplicação é competente ao Poder Publico Municipal. Com o fim de controle de adequação do meio urbano, o que a principio veio ganhando força a partir de da Constituição Federal de 1988.

Cabe expor que com a vigência do texto constitucional federal de 1988, a criação de Municípios era realizada por meio de uma via simplificada, na redação originária do § 4° do Artigo 18, para criar um município, apenas era necessário um plebiscito positivo e uma lei Estadual, por consequência disto uma explosão de criação e mais de 5.500 divisões municipais foram concebidas.

Tentando moralizar a questão de criação de municípios passou-se a exigir, mediante a Emenda Constitucional n° 15 de 1996, ordenou a existência de Lei Complementar Federal que regula o período de criação, cumulativamente com a lei Estadual, plebiscito positivo das populações dos Municípios envolvidos e pesquisa de viabilidade municipal. Porém o a Lei Complementar Federal nunca foi criada, mas com intuito de suprir tal necessidade, a Emenda Constitucional n° 57 de 2008, integrou o Artigo 96 ao ADCT.

Ao ser acrescentado este dispositivo legal, convalidados foram os atos de criação, fusão e incorporação dos Municípios implementados a partir de 31 de Dezembro de 2006. Conclui-se, portanto que a partir de 01 de Janeiro de 2007, não há possibilidade de criação, fusão ou incorporação, se assim o fazendo o Município estará em situação irregular.

Conclui-se para tanto, que a criação de cidades não mais se difundiu no território brasileiro, mas é afirmável que o fato de não haver possibilidades de criação de novos municípios, procedeu-se maior concentração populacional nos centros urbanos dando origem ao déficit habitacional e verticalização das moradias.

 Em realce, no inicio do século XXI, já foi passível de mensurar certa desordem habitacional, as medida de gestão publica e planejamento, foram concretizadas no Estatuto das Cidades em 2001, embasadas no desenvolvimento sustentável e na ordem social. Nesta focagem, a ordenação do espaço urbano prevalece de acordo com as regras e instrumentos de politicas urbanas, tocante à cumulação de normas de planejamento e coordenação do direito de construção, determinadamente explicitados em seis incisos no artigo 4° da Lei 10.257/2001.

Desta sorte, o nexo que associa o Direito de Real de Laje com o controle de politicas urbanas, reputa-se o enquadramento da Laje em locais onde se verifica um tumulto habitacional por conta da impossibilidade de expansão do território e a necessidade de moradia decorrente do desenvolvimento econômico.

Este fenômeno resultou em um déficit habitacional, que foi uma ponte de acesso à regularização fundiária do Direito de Laje, por conta disto, paralelamente caminham as normas de direito urbanístico e a Lei 13.465/2017, de modo que a primeira prevê que, é dever dos municípios estabelecer normas especificas e executar a ordenação do meio urbano. No segundo caso é posta a regularização fundiária como uma diretiva do controle de politicas urbanas.

Em esboço feito por Neves (2017 p.1503):

 

A lei prevê que os poderes públicos formularão e desenvolverão no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo com os princípios de competividade, sustentabilidade econômica, social e ambiental, ordenação territorial, eficiência energética e complexidade funcional, buscando que o solo se ocupe de maneira eficiente, combinando seu uso de forma funcional.

 

Na estrutura de moradia do Estado é condicionada a uma titulação para todos os efeitos jurídicos, a laje é uma característica marcante, em se tratando de que já existirem inúmeras construções edificadas, mas que está vinculada a um meio de moradia recentemente regulamento.

Para atender os requisitos do Sistema Nacional de Regularização Fundiária, a Lei 13.465/2017 ordena o mecanismo a ser utilizado neste âmbito, conceitualmente há integração de medidas publicas sociais voltadas ao meio urbanístico, ambiental e registral diretamente vinculadas no contexto da legalidade de assentamentos irregulares.

De modo determinante é a inclusão dessas medidas constem na abertura de um processo administrativo, que não incumbe ao Cartório de Registro de Imóveis, mas sim ao Município executar e julgar este procedimento. Insere-se ainda, que esta legitimação é aplicada apenas para os núcleos comprovadamente informais e existencialmente construídos até a data de 22 de dezembro de 2016.

Acerca da Regularização Fundiária Urbana Serra (2016, p. 95).

 

Desta definição podemos extrair que a regularização dominial é apenas um dos aspectos da regularização fundiária e que se materializa por meio de um procedimento que pode envolver várias etapas e aspectos. Importante deixarmos claro também que, para se atingir os objetivos da regularização fundiária, existem vários caminhos que podem ser seguidos de acordo com a situação fática apresentada. Em virtude do exposto, o primeiro passo para a Regularização Fundiária consiste na identificação da situação da área a ser regularizada e, de acordo com esta análise, na escolha do instrumento jurídico adequado para a sua regularização.

 

Esta diretiva decorre de varias fases processuais, o ato inicial sobrevém de requerimento dos legitimados constantes no artigo 14 da Lei 13.465/2017, posteriormente para devida regularização é necessária à apresentação de um projeto condicionado a aprovação do Município.

Logo é efetivada a notificação dos titulares do imóvel e bem como os confrontantes, para que apresentem, caso queira, impugnação no prazo de 30 (trinta) dias. Sem objeções, o ato seguinte consiste no saneamento do procedimento, que por ventura resultará a aprovação do projeto de regularização fundiária, observando ao principio da publicidade.

Conseguinte, via expediente do município, é emitida a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que em momento posterior a haverá a positiva prestação de serviços notórios executados pelo Cartório de Registro de Imóveis (CRI) que efetivará a abertura de nova matrícula.

Em caso concreto observa-se que a cidade de São Sebastião Estado de São Paulo, pautou sobre a sua posição, quanto à regularização fundiária das lajes em observância do princípio da publicidade efetivou a publicação em Diário Oficial Eletrônico Municipal de n° 135 em 09 de Novembro de 2017.

Conforme Lei 2512/2017 do Munícipio São Sebastião Estado de São Paulo, quanto ao projeto de regularização fundiária:

 

Artigo 13- No que diz respeito ao instituto do Direito Real de Laje, estabelecido pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017 e inserido no Código Civil Brasileiro no artigo 1.275, inciso XIII, este somente poderá vir a ser aplicado após sua regulamentação por ato do Poder Executivo Municipal e desde que estudos técnicos de estabilidade das edificações, para a garantia da salubridade e especialmente segurança dos habitantes, prevenindo-se o incentivo à favelização.

§ 1º- O disposto neste artigo não se aplica quando o legitimado promotor da Reurb for à própria administração pública municipal.

§ 2º- Em havendo a concessão do direito de laje, não será permitido qualquer tipo de reforma, sem que haja a prévia anuência dos demais proprietários do local.

 

Surpreendente, este Município litorâneo com estimativa populacional de 85.538 pessoas conforme site do IBGE, já implanta sua própria abrangência e aplicabilidade das normas pertinente a este instituto, é certo dizer que possuem outras cidades com maior índice de moradias irregulares, e se acham em dificuldade no tratamento organizacional e na efetiva aplicação da regularização fundiária urbana. O que se torna curioso é a condição de aplicabilidade do direito real de laje no Município em comento, que está sujeita a regulamentação a partir de um ato do Poder Executivo.

Enfim este procedimento burocrático impulsionado por pareceres técnicos, demarcações, projetos urbanísticos e aprovação do poder publico é estabelecidos pela lei no âmbito da Reurb-S e Reur-E. Grosso modo a lei de Regularização Fundiária não deixou explicito que esta via procedimental se estenderá ao registro do Direito Real de Laje.

Mas é vislumbrável ao se dispõe a Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social a Lei 13.465/2017 aponta em no Artigo 13, paragrafo 1°, VII, a designação do primeiro registro do Direito Real de Laje, que neste âmbito será isento de custas e emolumentos. Esta situação confunde consideravelmente por razão de que a Reurb-E e a Reurb-S são modalidades de procedimentos de regularização fundiária urbana, e estas modalidades são constatada no momento em que o poder publico Municipal analisa o projeto de regularização fundiária.

Assim, pois o artigo 9° acrescido a Lei de Registros Públicos N° 6.015/1973 expõe que, instituirá o Direito Real de Laje mediante abertura de nova matrícula “no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores”. O que se mostra curioso é a expressão “averbação desse fato”, constituiria, portanto na averbação da Certidão de Regularização Fundiária? Ou será ratificada a abertura nova matricula pelo simples fato de ser requerida pelo proprietário do imóvel?

Para justificar este raciocínio o volume 7 da Revista Brasileira de Politicas Publicas exibe (2017, p. 143):

 

Por óbvio, no âmbito das favelas, a aplicação do disposto sobre o registro do direito de laje deverá ser precedida da devida regularização fundiária urbana de interesse social (Reurb-S), promovendo-se a legitimação fundiária, pela qual se admite a aquisição originária de propriedade de área pública ou privada, na forma do art. 23 da Lei 13.465 de 2017. Isso porque, na maior parte dos casos, a construção sobre a qual a laje foi edificada consiste em terreno invadido ou patrimônio público.

 

Ao alcance da aquisição originaria da laje, minucia o cumprimento de todas as fases procedimentais administrativas, em respeito à Lei 13.465/2017 que traçou um caminho um tanto dificultoso a ser percorrido até a desejada abertura da matricula, salvante se a ordem publica Municipal vedar os olhos para os empecilhos relativos ao procedimento de regularização.

 

 

3.2 1 Função Social Da Laje

 

 

A laje é uma construção edificada que não se aderirá ao solo e sua natureza jurídica parece se demostrar na existência de uma unidade distinta, levando consequentemente a aquisição de um direito autônomo ou independente. O que efetivamente subentende-se que há uma distanciação do princípio “omne quod solo inaedificatur, vel implantur solo cedit”.

A doutrina majoritária entende que o direito de laje não poderá ser configurado como um direito real de propriedade. Mas convém expor que Direito Real de Laje alcança uma forma desdobrada do direito de propriedade, por fato de seu objeto satisfazer uma modalidade de direito à moradia sobreposta ou subposta.

Ainda é destacável que o titular da laje possui três dos quatro atributos do direito de propriedade, como dispõe o Artigo 1.510 paragrafo 3° da Lei 13.465/2017, poderão utilizar-se das faculdades relacionadas ao domínio que são as de uso, gozo e disposição. Enquanto ao titular da laje é defeso o direito de sequela e bem como exercer a reivindicação do imóvel, posto que estes poderes provenham somente do direito de propriedade, muito embora o titular da laje possua atribuições inerentes ao poder de propriedade.

A faculdade de reivindicar consiste em uma das estruturas do direito real de propriedade como visto no primeiro capítulo deste trabalho, e permite ao titular do direito, exercer o poder de requerer para si seu imóvel por meio de uma pretensão processada sobre o prisma do rito comum ordinário, como afirma Rosenvald (2017) assim a reivindicatória é a extensão do direito de sequela ao titular da propriedade como forma de recuperação da posse obtida injustamente por terceiro. O fato da legislação não expressar nitidamente a faculdade de reivindicar ao titular da laje, que torna confuso o motivo de não vinculação.

Em contrapartida, o Desembargador do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro Marco Aurélio Bezerra de Melo, publicou um artigo no site GenJurídico demonstrando sua frustração quanto a não tipificação do direito a posse da laje e afirmação corroborada com a implementação de um anteprojeto lei, que visa acrescer ao Artigo 1.510 do Código Civil, demostrando assim o esboço de possível estrutura normativa conforme anexo de folha 56, o que se mostrou-se interessante foi que o atento a faculdade de reaver que ganhou observação pertinente e significante. (site: http://genjuridico.com.br/)

Noutro interregno, entretanto mesmo sendo um direito independente, seria plausível acoplar o poder de reivindicação ao direito de faculdade do titular da laje, ensejada à possibilidade de ser a laje objeto de interdito possessório. Neste caso a ação reivindicatória é lançada a situação fática em que o comprador da laje, como nunca possuidor direto de sua unidade, se depara com possuidor injusto ou detentor possuinte de sua unidade imóvel. Portanto ao não atento deste atributo, prejudicialmente resultou na insegurança de tutela jurídica para o titular da Laje quanto a sua faculdade de reivindicar seu imóvel contra terceiro.

Sabe-se que a laje não é considerada integralmente um direito de propriedade, mas sim um desdobramento dela, porém em conformidade com a unilateralidade da matrícula, que é um dos princípios basilares da atividade registral, estabelece que o imóvel e a matrícula se completam de forma singular, no ponto de vista de que deverá haver apenas um imóvel para abertura de uma matrícula, sendo que esta matrícula está limitada a se relacionar apenas com um imóvel. É visivelmente perspicaz que a laje por decorrência de ter a previsão legal quanto à abertura de própria matrícula, poderá ser considerada como um imóvel urbano na sistemática registral, urbanística e mobiliaria do meio urbano.

Este fato singelamente consta no artigo 1.510-B, quanto à expressão, “observadas às posturas previstas em legislação local”, induz a compreensão de que o poderá o plano diretor limitar disposições pertinentes ao direito real da laje, assim como é estipulado para a propriedade particular. Cabendo ao poder publico municipal prover o controle de Políticas Urbanas, e efetivar os cadastrados individuais referentes ao Direito Real de Laje.

Como consectário lógico, constitucionalmente a função social da propriedade está conectada com a capacidade fundamental de exercer o direito de propriedade. Essencialmente pela ocorrência da instituição do Direito Real de Laje de forma aleatória e diversa do esperado pelos doutrinadores, o simples fato de auferir respectivo domínio a aquele que por ventura se interessar em ser dono ou titular da laje já é atribuível o manejo das politicas publicas a razão de que programe a garantia do cumprimento da função social a incumbência da propriedade urbana.

A doutrina pouco vislumbra sobre esta perspectiva, mas o que se objetiva ressaltar o que estava nítido em todo esboço deste trabalho, que certamente a função social utilizada como alicerce e formação das politicas urbanas que promove a vinculação do bem estar social com interesse estatal. É plausível a colocação do direito sobre a laje como um novo direito real também ser sujeito à ordenação Municipal.

 

CONSIDERAÇÕES FINAIS

 

Após análise deste estudo acredita-se que foi alcançado o objetivo de pesquisa, embora houvesse dificuldades de encontrar artigos científicos, doutrinas e jurisprudências referentes ao Direito Real de Laje, por se tratar de um assunto novo que demanda maior e especifica discussão. A identificação da dicotomia do referido trabalho, se baseou na medida em que houve a existência de vinculações multidisciplinar, de um assunto para com o outro, com o instituto de vislumbrar melhor compreensão do tema.

Sobre as questões introdutórias ao assunto, objetivou-se demonstrar conceitos básicos e necessários para devida compreensão de alguns institutos que são alicerces, como por exemplo, direito fundamental de moradia, o direito da propriedade, aquisição da propriedade e função social, muito embora sejam institutos diferentes, é percebido que estão associados harmonicamente com o Direito Real de Laje. Apesar das dificuldades, buscou-se agregar em todo trabalho a pesquisa teórico-dedutiva nos aspectos do Direito Real de Laje, e a sua adaptação na realidade brasileira.

Assim por natural motivo de inviabilidade no momento da conclusão deste trabalho, de se estudar mais o fundo a teoria do instituto por conta de se trata de um direito que nesta ocasião está sendo construído pelo olhar dos doutrinadores. Presto-me singelas indicações sobre uma doutrina especifica deste direito, recentemente lançada, a qual pretendo ter acesso, dos doutrinadores Cristiano Chaves de Farias, Martha El Debs e Wagner Inácio Dias, Direito de Laje – Do Puxadinho à digna moradia (2017), Editora JusPodivm.

Partindo-se do entendimento do desenvolvimento urbano contextualizado nesta pesquisa, é correto dizer que a informalidade de certo modo participa de forma direta nas questões de avanços habitacionais. Mesmo ocorrendo alto investimento e impulso de financiamentos para a politica habitacional nos últimos anos, as informalidades de construções por ser um meio mais ligeiro e fácil caracterizam em grande escala os núcleos informais.

A essencialidade da moradia está atrelada aos primórdios da humanidade, ocorre que atualmente a moradia digna é um direito fundamental garantido, e a laje é uma alternativa de moradia para diversas famílias do país. Sendo digna ou não este foi o um caminho irregular encontrado por inúmeros brasileiros com necessidades habitacionais no meio urbano, vedar os olhos para este fenômeno não é a melhor saída para conquistar a ordem urbanística, ambiental e social.

Quanto à instituição da laje como um direito real, assim que houve a publicação da Medida Provisória 759/2016, ocorreu acentuadas contradições por parte dos juristas, uma vez que poderia o Direito de Laje se encaixar como uma espécie de Direito de Superfície e quanto a sua proximidade com o instituto de Condomínio Edilício. No mais cabe à laje como um direito real, justamente por conta da viabilidade de abertura de uma nova matrícula.

Destarte são momentos distintos, o Direito de Superfície no Estatuto das Cidades tem uma abrangência relevante, mas cárter temporário já o Condomínio Edilício tem peculiaridades que não se encaixam no direito de laje, como por exemplo, a figura do sindico e taxas condominiais. O Direito Real da Laje até então implementado, foi mais explorado em virtude da estabilidade do direito e mais garantidor aos adquirentes.

Outrora o texto relativo ao direito real de laje, trago pela lei 13.465/2017 induz ao entendimento de que o imóvel recebe a denominação de construção base. Ora, este entendimento se perfaz um tanto confuso, com força de que uma construção base poderá ser, por exemplo, a laje subterrânea, esta sim, que propriamente dita, sustenta as demais edificações.

De fato, afirmar uma moradia demanda a aquisição legal e posterior titulação. A intenção de construir e constituir originariamente uma Laje deve ser consistente na ideia de que poderá os interessados formalizar por meio de escritura publica a cessão de direitos e só assim ser efetivada a abertura de matricula para a laje.

Diante do contexto da precariedade urbanística no território das cidades brasileiras, constituído pela desordem e desigualdades sociais, é nítida a inauguração de uma lei sem técnica e estudos específicos. A Lei 13.465/2017 se disfarça de benéficas melhorias, por fato da necessidade urbana e carência de doação de títulos. O que acarretará a longo ou curto prazo, na concretização dos objetivos estatais, que é a circulação de pecúnia na economia. O que se extrai é que este ramo não serve de melhor remédio para a cura da crise financeira do país.

Assim no que diz respeito à eficácia de titulações do Direito Real de Laje a luz da Lei de Regularização Fundiária Urbana N° 13.465/2017, não é até o momento vislumbrável sua aplicabilidade em questões de concessão de títulos no âmbito da Reurb-S. Uma vez o sistema imposto para enfim regularizar um imóvel demanda uma série de burocracias que não favorece aos que mais necessitam da regularização de seus imóveis. Por conta do prévio estudo estipulado pela Lei, corre o risco não haver regularização fundiária das lajes do Brasil, por força da precariedade das construções e das exigências de formalidade das edificações que o referido instrumento condiciona para positivo parecer.

 

 

 

 

 

REFERÊNCIAS

 

 

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ANEXOS

Possível texto normativo Criado por Marco Aurélio Bezerra de Melo.

 

 

Capítulo V – DO DIREITO REAL DE LAJE

 

Seção I – Da Laje

 

Seção II – DA POSSE DA LAJE

 

Art. 1.510-F A posse do direito de laje constitui direito real autônomo, conferindo ao seu titular o direito de usar, gozar, dispor e reaver.

Art. 1.510-G Aquele que possuiu como seu espaço aéreo não superior a duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base, tem a concessão do direito real de laje para fins de moradia ou direito real de laje, desde que não seja concessionário ou proprietário, a qualquer título, de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O direito de que trata este artigo pode ser cedido a título gratuito ou oneroso e transferível por ato inter vivos ou causa mortis.

§ 2º Os sucessores legítimos e testamentários não ficam impedidos de exercer o direito previsto no parágrafo anterior ainda que sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 3º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. § 4º O direito de que trata este artigo pode ser objeto de alienação fiduciária, em conformidade com a Lei nº 9.514/97.

§ 5º Para fins de REURB S, o direito de que trata este artigo dependerá de comprovação de que unidade imobiliária atende a critérios de habitabilidade, entendendo-se como tal, as condições da edificação ao uso a que se propõe dentro da realidade em que se situa o imóvel, não sendo necessária certidão de habite-se.

§ 6º A unidade imobiliária deverá ter saída própria, direta ou indiretamente para via pública e possuir designação numérica ou alfabética para fins de identificação.

 

 

 

 

 

 

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