Imóveis: especialistas afastam risco de bolha, mas preços podem cair

SÃO PAULO – Quem comprou um imóvel  há 36 meses por R$ 100 mil na cidade de São Paulo, hoje deve vendê-lo por algo em torno de R$ 190 mil. Isso é o que indica o índice de preço de imóveis Fipe Zap, que mostra uma valorização média de 90% dos imóveis nos últimos 3 anos na cidade. Só nos últimos 12 meses, a alta de preços beira os 30%, tanto na capital paulista quanto no Brasil.

Mas será que esta valorização tão expressiva pode indicar a formação de uma bolha no setor? De acordo com especialistas do mercado imobiliário, a chance de uma bolha no mercado brasileiro é pequena, mas os preços dos imóveis devem cair em algumas regiões.

Segundo o diretor-presidente da Vitacom Incorporadora, Alexandre Lafer Frankel, a bolha imobiliária se forma quando há um aumento infundado nos preços praticados por metro quadrado, como aconteceu nos Estados Unidos em 2008.

No Brasil, segundo ele, a valorização dos imóveis está sendo favorecida pelo crescimento da demanda, aumento do crédito e crescimento do número de pessoas que investem neste tipo de bem. “O que está acontecendo é uma recuperação de um mercado que, por falta de financiamento habitacional, ficou parado por mais de duas décadas”, afirma.

De acordo com Frankel, o forte aumento de preço não se trata de um movimento especulativo. “A elevação de preços é definida pela oferta e demanda. Nos últimos anos, verificamos uma procura acentuada diante de uma escassez de ofertas, principalmente nos grandes centros urbanos”, afirma Frankel.

O vice-presidente do Ibef (Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças) e autor do Livro “Imóveis, Seu Guia Para Fazer da Compra e Venda um Grande Negócio”, Luiz Calado, também não acredita na formação de uma bolha neste momento. “Eu acho que esse aumento de preços se trata de ajuste de ciclo de mercado”, afirma.

Especulação
Segundo Frankel, a especulação é um dos principais riscos para que uma bolha se forme, mas ele ressalta que, no mercado brasileiro, este tipo de negócio é insignificante em relação ao volume total de transações.

“Uma das possibilidades de bolha imobiliária é quando um especulador compra um imóvel na planta, com objetivo de vender em um prazo bem curto. Se acontecer qualquer problema e ele mudar de planos, pode desistir da compra com facilidade”, diz Frankel.

“Mas a maioria das construtoras fazem uma venda consistente, com análise de crédito. Poucos fazem venda desse tipo. Por isso, esse risco praticamente inexiste no mercado imobiliário brasileiro”, continua.

O executivo acrescenta que o crédito imobiliário no Brasil é bastante conservador, o que contribui para afastar as chances de uma formação de bolha. “Nosso país tem regras fortes para o financiamento de imóveis”, diz. “O comprometimento de renda do brasileiro com este tipo de crédito é bastante limitado e não existe alavancagem”, continua o executivo.

Preços
De acordo com Calado, o preço dos imóveis, de uma maneira geral, deve se estagnar a partir de agora e pode haver redução. “Eu enxergo um cenário de manutenção ou de queda de até 20% ao longo do tempo, não de um mês para o outro”, diz. “Acho que estamos no topo e tem uma chance muito grande de cair”, completa.

Para Frankel, em muitos locais, o preço dos imóveis deve se estagnar um pouco e apresentar alta próximas dos índices de inflação. Já em locais com maior escassez e necessidade de novos empreendimentos, os preços ainda podem subir mais”, acredita.

Segundo ele, em relação ao custo de vida da população, os imóveis ainda não atingiram um patamar de preço de preço tão elevado. “Se compararmos o custo de vida de outras cidades do mundo com o preço dos imóveis, verificamos que o Brasil ainda tem um dos menores preços”, diz.