Refinanciar a própria casa é opção para conseguir empréstimo

Clientes podem refinanciar até 50% do valor do imóvel com prazo de pagamento de até 30 anos

O financiamento de imóveis com recursos da poupança terá crescido, no fim deste ano, cerca de 30 vezes ante 2004. Em valores, é um salto de 3 bilhões de reais para 85 bilhões de reais. Esses números sintetizam o vigor do mercado de crédito imobiliário no Brasil. A tendência, segundo especialistas, é de leve desaceleração daqui para a frente. Nesse cenário, os bancos já começam a mirar outros produtos no segmento.

Um dos "escolhidos" é o chamado refinanciamento imobiliário. O negócio ainda engatinha por aqui, mas profissionais do setor estão certos de que vai deslanchar nos próximos anos. "É uma tremenda oportunidade", afirmou o diretor de crédito imobiliário do HSBC, Antonio Barbosa. "O brasileiro ainda resiste a refinanciar a própria casa, mas tem percebido, cada vez mais, que pode ser uma opção interessante", completa Fabio Nogueira, diretor e sócio fundador da Brazilian Finance Real Estate (BFRE), espécie de banco que só atua na área imobiliária.

Esse produto foi regulamentado pelo Banco Central (BC) no fim de 2006 e, a partir de 2007, várias instituições financeiras passaram a oferecê-lo. Cada uma tem as próprias condições, mas, em geral, o cliente pode refinanciar parte da casa em que mora (até 50%, na média) por prazos de até 30 anos e taxas de juros inferiores às do crédito pessoal (mas, em compensação, maiores que o financiamento imobiliário tradicional).

O Bradesco, por exemplo, oferece o crédito pessoal com garantia de imóvel. O prazo máximo para pagamento é de 10 anos e o crédito máximo é de 70% do valor de avaliação do imóvel. A taxa de juros média, hoje, é de 1,52% ao mês (cerca de 19% ao ano). É um custo maior que o do financiamento imobiliário tradicional, que hoje varia, em média, entre 9,5% e 11,5% ao ano, mais TR. No entanto, é inferior ao do crédito pessoal "normal", hoje, em média, a 49% ao ano, segundo dados do Banco Central.

O diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Cláudio Borges, explica que a diferença decorre do chamado funding para os empréstimos, ou seja, o bolo de onde vem o dinheiro. No caso do crédito tradicional, os recursos são provenientes da poupança. Por lei, a caderneta remunera com 6,17% ao ano mais TR (algo como 7% a 7,5% ao ano no total). O banco fica com a diferença entre essa taxa e a que cobra do cliente no crédito.

No caso do refinanciamento, a fonte de recursos é o do dia a dia do mercado financeiro, ou seja, a taxa Selic. Como se sabe, o juro básico no Brasil é o mais alto do mundo, hoje de 12,5% ao ano. Portanto, a taxa deve incluir esse custo (captação), o risco de cada cliente e, claro, o lucro da instituição financeira.

No Bradesco, a carteira de crédito pessoal com garantia em imóvel somava R$ 2,3 bilhões no fim de junho. É um valor baixo se comparado à carteira de crédito imobiliário. Neste ano, o segundo maior banco privado do País prevê desembolsar 14 bilhões de reais só em novos empréstimos.

No Santander, essa carteira é menor ainda - 90 milhões de reais no fim de junho. No ano passado, porém, a expansão foi de 173% sobre 2009. "Esse é um produto que vai começar a ser importante", aposta o diretor executivo de negócios imobiliários do Santander, José Roberto Machado. Um dos usos possíveis, segundo ele, é para clientes que queiram reorganizar as finanças. A vantagem, lembra, é a taxa de juros mais baixa que a de outras modalidades de crédito pessoal.