USUCAPIÃO - BREVES CONSIDERAÇÕES

Antes de começarmos nosso estudo sobre a usucapião, é de extrema importância trazer a tona o que o legislador deixou gravado em nossa Constituição Federal, em seu artigo 5º, no que tange o tema em pauta:

Art.5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[...]

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social. (grifos nossos)

Essas palavras deveriam ecoar de forma absoluta, ou ao menos de forma a garantir minimamente as condições básicas a todos os cidadãos, contudo não podemos ser ingênuos nem hipócritas, vez que temos plena consciência que isso não ocorre.

Nesse pequeno estudo nosso objetivo é trazer algumas considerações sobre este tema, que é objeto de muita discussão e estudo.  

Podemos definir usucapião como uma das formas de aquisição originária da propriedade de bens móveis e imóveis, e de outros direitos reais, levando-se em conta o tempo da posse e o preenchimento, pelo possuidor, dos requisitos exigidos pela legislação aplicável a este instituto.

Orlando Gomes, define usucapião como "um modo de aquisição da propriedade, por via da qual o possuidor se torna proprietário".

Para que o possuidor de determinado bem se utilize da usucapião, como já foi dito acima, é preciso o preenchimento de certos requisitos: requisitos formais; requisitos reais; e requisitos pessoais.

(i)             Requisitos Formais: a posse e o tempo. Contudo outras exigências para se caracterizar a usucapião variarão de acordo com cada espécie, que falaremos mais abaixo;

(ii)            Requisitos Reais: O bem que se pretende adquirir a propriedade deve ser suscetível de ser usucapido. Não podem ser objeto de usucapião os bens fora do comércio pela sua própria natureza e os bens públicos. Estes, por expressa proibição constitucional (artigos 183, § 3º e 191, parágrafo único).

(iii)           Requisitos Pessoais: Verificar se o adquirente é capaz com qualidade para adquirir a propriedade do bem via usucapião, sendo certo que, havendo uma das causas impeditivas da aquisição da propriedade em razão da pessoa do adquirente, não podemos falar em usucapião.

Em relação à posse, como requisito formal suficiente a ocasionar a aquisição da propriedade é necessário que ela seja: mansa, pacífica, contínua e exercida publicamente com a intenção de ser dono.

Quanto à continuidade da posse, não significa que o bem seja possuído pela mesma pessoa, ou seja, a legislação permite ao posseiro somar à sua posse a do seu antecessor de boa-fé (as posses somadas devem ser aptas a gerar a usucapião).

A título de conhecimento, podemos destacar duas as teorias que justificam o fundamento ético da perda do direito do proprietário para o possuidor.

1)     Teoria subjetiva: Está fundamentada na renúncia presumida do direito, pelo proprietário, que não utiliza a propriedade por certo tempo, presumindo-se o desinteresse e sua conseqüente intenção de abandoná-la;

2)     Teoria objetiva: Muito adotada pelo direito moderno, justifica a usucapião na utilidade social (função e interesse). Segundo essa teoria, o proprietário deve usar o bem, seja ele móvel ou imóvel, ainda que indiretamente, dando-lhe utilidade;

Ressaltamos que dentre os efeitos advindos da usucapião, podemos destacar a constituição de título de transferência do bem ao usucapiente (aquele que pede a usucapião), oponível erga omnes.

Modalidades de usucapião:

(i)             Extraordinária

(ii)           Ordinária

(iii)         Especial (urbana e coletiva)

(iv)          Especial Rural

(i) Usucapião Extraordinária (Base legal: art. 1.238 do Código Civil Brasileiro)

A usucapião extraordinária independe de justo título ou de boa-fé. São requisitos para essa modalidade de usucapião:

• Posse com ânimo de dono;
• Posse justa (não violenta, clandestina ou precária)
• Sem oposição (mansa e pacífica).
• Ininterrupta;
• Por prazo igual ou superior a quinze anos.

O prazo será reduzido de quinze para dez anos quando o possuidor houver, comprovadamente, estabelecido, no imóvel, a sua moradia habitual, ou realizado, no imóvel, obras ou serviços de caráter produtivo. Nessa modalidade, é possível requerer ao juiz que declare a usucapião por sentença (sentença declaratória).

Se o bem, objeto da usucapião, for móvel, a posse a ser comprovada será de cinco anos, a teor do que dispõe o artigo 1.261 do novo Código Civil.

(ii) Usucapião Ordinária (Base legal: art. 1.242 do Código Civil Brasileiro)

A usucapião ordinária depende de justo título e de boa-fé. São requisitos para essa modalidade de usucapião:

• Posse mansa e pacífica;
• Ininterrupta;
• Sem oposição do proprietário; e
• Por prazo igual ou superior a dez anos.  

O prazo será reduzido de dez para cinco anos quando, comprovadamente, o possuidor houver adquirido o imóvel onerosamente, com registro posteriormente cancelado, e houver realizado, no imóvel, investimentos de interesse econômico e social; ou o possuidor houver estabelecido, no imóvel, a sua moradia habitual.

Em se tratando de bem móvel, nos termos do artigo 1.260 do Código Civil, além da necessidade de justo título e boa-fé do possuidor, que este exerça a posse sobre tal bem durante três anos.

(iii) Usucapião Especial Urbana (Base legal: artigo 183 da Constituição Federal e artigos 9º, 10, 11, 12, 13 e 14 Estatuto da Cidade)

A usucapião especial urbana é subdividida em duas:

Urbana individual — Ocorre no caso de imóveis urbanos com área de até 250 m².

O imóvel deve ter sido ocupado com animus de moradia para si próprio ou para sua família. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé. Outros requisitos:

     O possuidor não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

     Posse mansa e pacífica;

• Ininterrupta;
• Sem oposição do proprietário; e
• Por prazo igual ou superior a cinco anos.

Urbana coletiva— Ocorre somente no caso de imóveis urbanos com área superior a 250 m².

O imóvel deve ter sido ocupado por indivíduos de baixa renda, com o animus de dono, para moradia deles ou de suas famílias. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé. Outros Requisitos:

• Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural;
• Posse mansa e pacífica;
• Ininterrupta;
• Sem oposição do proprietário; e
• Por prazo igual ou superior a cinco anos.

Art. 183 da CF: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

                 § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.”

(iv) Usucapião Especial Rural (Base legal: artigo 191 da Constituição Federal).

Uma das formas de aquisição é através de sentença judicial, a quem, não sendo proprietário de outro imóvel rural ou urbano, possua, como se dono fosse, por cinco anos ininterruptos e sem oposição do proprietário, área rural de terra não superior a 50 hectares, desde que nela produza por seu trabalho ou de sua família e nela tenha sua moradia. Não há exigência de justo título e presume-se a boa-fé.

O artigo 191, por sua vez, preceitua sobre a usucapião especial rural:

Art.191 da CF: “Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.

Assim, podemos finalizar este artigo, concluindo que a usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade decorrente do preenchimento de certos requisitos. Ao mesmo tempo trata-se de um modo de perda de propriedade.  Desta forma, a usucapião é uma forma de regularizar a posse, pela transferência da propriedade do bem ao possuidor independente da vontade do proprietário.

Diante disso, ao longo dos anos, nossa legislação vem avançando na busca por atender a função social da propriedade, à medida que surgem novas modalidades de usucapião, além de uma exigência temporal mais enxuta, o que denota que, tanto as doutrinas, jurisprudências e súmulas mais contemporâneas estão se adequando a nossa realidade social e aos problemas que surgem por essa enorme desigualdade.

Alessandro Di Giuseppe

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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GOMES, Orlando. Direitos reais. 15.ed. Rio de Janeiro: Forense, 1999.

Gonçalves, Marcus Vinícius Rios. Dos Vícios da Posse, pp. 15 e 16, 2ª edição, São Paulo: Editora Juarez de Oliveira, 2001.   

MONTEIRO, Washington de Barros. Do usucapião. In: MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das coisas. 33.ed. rev. atual. São Paulo: Saraiva, 1997.

Nequete, Lenine. Da Prescrição Aquisitiva, p. 173, 2ª edição, Porto Alegre: Sulina, 1970.

           
Nóbrega, Vandick Londres da. Compêndio de Direito Romano, vol. II, pp. 87 e 88, 6ª edição, Rio de Janeiro: Livraria Freitas Bastos S/A, 1971.

NEGRÃO, Theotônio, Código civil e legislação civil em vigor, 23. ed., São Paulo: Saraiva, 2004.

VENOSA, Sílvio de Salvo, Direito civil: direitos reais (6^a ed.), São Paulo: Atlas, 2006.