ASPECTOS RELEVANTES DO USUCAPIÃO ESPECIAL COLETIVO

ASPECTOS RELEVANTES DO USUCAPIÃO ESPECIAL COLETIVO[1]

Jéssica Radai Mendes[2]

Sumário: 1 Introdução, 2 Aspectos gerais sobre Usucapião Coletiva, 2.1 Posse ad usucapionem, 3 Usucapião Coletivo, 3.1 Peculiaridades do Usucapião Coletivo, 3.2 Questões relevantes sobre a sentença do Usucapião Coletivo, Conclusão, Referências bibliográficas.

Resumo: O objetivo deste artigo é analisar a figura do Usucapião Coletivo, que é o instituto criado com a finalidade especial de atender a função social da propriedade quando se fala em ocupações coletivas urbanas. Para tanto, analisar-se-á, de início e em linhas gerias, o tratamento doutrinário sobre o modo originário de aquisição da propriedade, especialmente com relação aos requisitos trazidos pela legislação vigente sobre Usucapião Coletivo. Em seguida, com base em precedentes jurisprudenciais será dado enfoque às peculiaridades que circundam o Usucapião Coletivo, tendo em vista a especificidade desta figura, bem como aos efeitos que a sentença declaratória da ação de usucapião coletivo produz.

1 INTRODUÇÃO

              No contexto jurídico não é possível enumerar apenas um conceito para a propriedade, isto porque, desde a época do sistema feudal, este instituto vem sendo aperfeiçoado, tendo se tornado um dos principais direitos reais existentes. Foi diante da estrutura de propriedade criada pelo direito romano, marcada inicialmente pelo individualismo, que o direito civil moderno solidificou a matéria.

                Lentamente esse conceito individualista foi se transformando, observando mais atentamente a importância da função social da propriedade e a necessidade constante de pacificação social pelo direito, ou seja, ao interesse do coletivo sobre um bem comum. Por isso, de modo geral, após a ascensão do interesse coletivo, surge a possibilidade de aquisição da propriedade pelo exercício da posse: é o que chamamos de Usucapião.

                O Usucapião, em síntese, consiste na aquisição da propriedade de bem móvel ou imóvel pelo exercício da posse, sem contestação, durante um determinado período de tempo, até que se reconheça a propriedade do sujeito possuidor da coisa -prescrição aquisitiva.  A legislação vigente faculta à pessoa que exerce a posse direta requerer ao judiciário a declaração, através de sentença, da aquisição de propriedade pelo decurso do tempo, podendo, após esta, registrar como sua a coisa sobre a qual detinha posse. 

                Entretanto, naturalmente, a evolução social apresentou questões novas e complexas ao direto, que não puderam ser solucionadas pelo sistema normativo existente, foi o caso, por exemplo, das invasões de áreas urbanas por famílias de baixa renda. Deste modo, surgiu a necessidade de adequação legislativa à realidade social, sob pena de ineficácia do sistema normativo atual. Como resposta às questões sociais relacionadas à moradia, criou-se uma ramificação do instituto do Usucapião, denominado Usucapião Especial Coletivo, objeto que será melhor esclarecido nos próximos capítulos. 

2 ASPECTOS GERIAS SOBRE O USUCAPIÃO COLETIVO

            Com o surgimento do Feudalismo, a conceituação de propriedade sofreu algumas modificações, entre as quais é importante citar o caráter individualista que assumiu. Consoante à opinião do autor Arruda Alvim, a propriedade adaptou-se a “uma constante dualidade de sujeitos”, pois, havia o senhor Feudal, que dispunha da terra, e havia o servo, que a utilizava. Entretanto, a disponibilidade real da fração de terra utilizada era sempre de quem possuía o poder político. Existia um segmento de sistema hereditário fortíssimo que garantia o domínio de um determinado bem à determinada pessoa ou família.

            Com a Revolução Francesa, gradativamente, o caráter individualista foi esvaindo-se, sendo o foco a função social da propriedade. No século XX, por fim, é que a propriedade solidificou-se aos direitos das coisas, caracterizando-se pelo uso, fruto e disposição, bem como, por sua função social. Após a referida solidificação, o exercício do direito de propriedade sofreu algumas mudanças somente com que diz respeitos às zonas urbanas e, é aí que citaremos o instituto do Usucapião Coletivo.

            O instituto do Usucapião Coletivo, por relacionar-se essencialmente à propriedade, está inserido no ramo do Direito das Coisas. Segundo Carlos Roberto Gonçalves, o Direito das Coisas sofreu forte influência do Direito Romano e, atualmente, pode ser considerada como a linha jurídica mais homogenia, aquela que possui as diretrizes e os conceitos doutrinários mais uniformes. Além disso, diz que, sendo a propriedade a fonte dos direitos reais, ela possui uma grande diversidade de conceitos, podendo se afirmar “sem medo de errar, que a configuração do instituto da propriedade recebe direta e profundamente influência dos regimes políticos em cujos sistemas jurídicos é concebida” (GONÇALVES, 2012, p. 09).

            Diante das modificações da propriedade urbana, criou-se a seguinte situação: um sem-número de pessoas em uma área relativamente extensa, as quais se enquadram nos requisitos de aquisição da propriedade através do Usucapião Coletivo, como por exemplo, mais de 250m², posse ininterrupta por mais de cinco anos, etc, e ainda exercem uma função social dentro da porção de terra.

            Para conter e solucionar tal problemática surgiu no ordenamento jurídico brasileiro o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) que prevê o Usucapião Coletivo mais precisamente em seu artigo 10, caput, que diz:

Art. 10: As áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural (BRASIL, 2001).

            Não obstante, em 2002, o Código Civil criou uma nova espécie de desapropriação, onde em seu artigo 1.228, §4º, referiu:

Art. 1.228, §4: O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houveram realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.

            Os dois artigos referidos constituem verdadeira inovação legislativa no que diz respeito à posse, tendo em vista que, além de todos os requisitos necessários para qualificação de Usucapião, no sentido geral, o interesse comum sobre um bem passava a ser muito mais observado.

            De modo breve, é desta forma que o Usucapião Coletivo inseriu-se no ordenamento jurídico, sendo que, seus conceitos individuais serão esclarecidos a seguir.

2.1 POSSE AD USUCAPIONEM

A posse é dividida em diversas classificações pela doutrina, cada uma com um ponto de partida distinto: ela pode ser direta ou indireta, justa ou injusta, de boa-fé ou de má-fé, etc. No entanto, de um modo geral, não é qualquer posse que tem o condão de fazer com que o sujeito adquira a propriedade do bem que possui, mas somente aquela que se convencionou chamar de posse ad usucapionem.

A posse ad usucapionem, em síntese, é aquela que autoriza a aquisição do domínio pelo seu exercício durante determinado período de tempo. Desta forma, para que seja possível a aquisição da propriedade através do Usucapião, a posse deve ser mansa, pacífica, ininterrupta e pública, exercida com animus domini por um lapso temporal que vai, nos casos previstos em lei, de cinco à quinze anos.

Com relação específica ao Usucapião Especial Coletivo, além do exercício da posse ad usucapionem de gleba com área total mínima de duzentos e cinquenta metros quadrados de forma coletiva -por um sem número de sujeitos-, o lapso temporal previsto em lei (prescrição aquisitiva) é de cinco anos. Atendidos aos requisitos legais, dá-se origem, como vimos, à possibilidade de aquisição da propriedade pelo Usucapião Coletivo.

3 USUCAPIÃO COLETIVO

            Como vimos, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) anexou ao ordenamento jurídico brasileiro, mais precisamente no seu artigo 10, uma modalidade de Usucapião Coletivo para que fossem atendidas as necessidades sociais das ocupações, geralmente, urbanas. O Usucapião Coletivo é um instituto que possibilita um sem-número de pessoas regularizar sua ocupação em uma área de mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, sem que haja identificação dos terrenos ocupados, através de uma ação de usucapião. Sabemos que a ocupação de terrenos sempre foi a modalidade que é mais utilizada pelas pessoas, principalmente quando tratamos de ocupações urbanas por grupos de baixa renda.

            Conforme referido anteriormente, a lei exige que os terrenos ocupados não sejam previamente individualizados pelos possuidores, mas, na prática, eles até podem ser. Isto é, há uma “identificação” dos espaços ocupados, porém ela geralmente é confusa ou inconveniente, tendo em vista a quantidade de pessoas habitantes na porção de terra. Importante ressaltar, também, que tal porção de terra deve ser área particular, eis que sabemos que a Constituição da República proíbe o usucapião de terras públicas.

            De acordo com o que já vimos nos capítulos anteriores, referimos sobre a existência de um artigo (1.228, do CC) que tem um conceito próximo ao artigo 10 do Estatuto da Cidade, onde naquele se admite a desapropriação do proprietário quando, em extensa área de terra, na posse ininterrupta, por mais de cinco anos, de boa-fé, com um coletivo de pessoas, sendo que neste há realização de obras e serviços considerados de interesse social. Válido referir que o comparativo entre os dois dispositivos dá-se pois no artigo referido acima não se menciona que o instituto se dirige à pessoas de baixa renda, enquanto, no artigo 10, da Lei 10.257, esta informação está totalmente expressa.

            Agora, nas duas situações é possível notar a procura pelo sentido social da propriedade, ou seja, sua utilidade no que diz respeito ao coletivo e não ao individual. No caso do Usucapião Coletivo, as pessoas que habitam a porção de terra pedem sua declaração de propriedade através da ação de usucapião. Certamente, estas mesmas pessoas serão demandadas em ação proposta pelo proprietário, chamada ação reivindicatória.

            Válido ressaltar que, enquanto a disposição do Código Civil se aplica em áreas rurais e urbanas, o Usucapião  Coletivo do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) se aplica somente aos imóveis urbanos.

            A lei é clara quando determina que o juiz, no Usucapião Coletivo, atribuirá fração igual do terreno a cada possuidor, independente do tamanho do terreno que cada indivíduo ocupe, exceto nos casos de acordo escrito entre condôminos, que se trata de outro caso. Como o instituto do Usucapião Coletivo é direcionado à população de baixa renda, é difícil encontrar situação em que haja acordo expresso entre as partes envolvidas. Mas, importante ressaltar, estas deverão ser identificadas, conforme menciona a lei, pois, em não sendo assim, não há constituição de condomínio.

            O estabelecido no artigo 13 da Lei nº 10.257/01 tem grande relevância, eis que além de mencionar o usucapião coletivo como forma de defesa, acrescenta que a sentença que reconhecer a aquisição de um bem por usucapião, por óbvio, valerá como título para ser registrado no Registro de Imóveis.

            Confirma-se, com as informações até aqui vistas, que o Usucapião Coletivo foi criado para urbanizar a gleba. Por exemplo, imagina-se um favela, onde existem várias casas, de pequeno porte, ou barracos, com diversos becos e acessos, bem como áreas de comum acesso aos “moradores”. No momento da decisão do juiz, com a comunicação da sentença, o proprietário de cada casa ou barraco irá ser dono de uma fração ideal de todo o restante do terreno. 

Para melhor compreensão da sentença declaratória de Usucapião Coletivo, importante observar uma das decisões prolatadas pelas Turmas Recursais, do Rio Grande do Sul (Apelação Cível nº 70059981126), que confirma o disposto acima.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO COLETIVO. ESTATUTO DA CIDADE. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. URBANIZAÇÃO DE GLEBA IRREGULAR. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. REQUISITOS DO USUCAPIÃO COLETIVO. O requerimento do usucapião coletivo é pedido juridicamente possível, especialmente regulado em lei, e a petição inicial atende os requisitos previstos no Estatuto da Cidade. A situação de ter três posses com características diferenciadas, dentro do todo que forma o objeto do usucapião coletivo, não descaracteriza a situação propícia ao usucapião especial coletivo. A comunidade organizada, sem a oposição do proprietário, pode requerer usucapião coletivo, identificando da maneira possível a posse de cada possuidor, em situação em que os usucapientes estão de acordo com o estabelecimento de frações ideais diferenciadas em consonância com as características e dimensões do lote de terreno que ocupam. O usucapião coletivo tem como uma das suas finalidades a urbanização da gleba a partir do registro da sentença no Registro de Imóveis. (Apelação Cível Nº 70059981126, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos CiniMarchionatti, Julgado em 27/08/2014).

            Como visto, o instituto do Usucapião Especial Coletivo é criação apta à reduzir as distorções sociais relativas à propriedade, autorizando sua aquisição originária pela passagem do tempo em casos de ocupações coletivas. No entanto, considerando as adequações sofridas pelo instituto para sua utilização coletivamente, existem alguns aspectos específicos que devem ser observadas para a correta compreensão do Usucapião Especial Coletivo, as quais serão mais aprofundadas a seguir. 

3.1 PECULIARIDADES DO USUCAPIÃO COLETIVO

            Como vimos e segundo consta no artigo 10 da Lei 10.257/01, nota-se que o Usucapião Coletivo possui algumas peculiaridades, dentre as quais podemos citar:

I) a área de terra particular, isto é, que não seja imóveis públicos, a ser usucapida deverá ter mais de duzentos e cinquenta metros quadrados.

II) os possuidores da área de terra devem ser de baixa renda (entende-se por esta expressão a população que não possui condições econômicas de, através de um negócio, adquirir um imóvel para sua moradia, além disso, é responsabilidade do juiz analisar o caso se os demandantes se encaixam no conceito de “baixa renda”).

III) a ocupação da terra deve ter fim residencial, isto é, para moradia, entretanto, conforme citamos anteriormente, a fração de terra deve cumprir com sua função social, não havendo grandes problemas se houver, dentro do terreno usucapido, uma pequena área comercial ou de uso comum dos possuidores.

IV) a posse da área requerida deve ser pelo prazo de cinco anos, ininterruptamente. Apesar de haver divergência na doutrina, a corrente majoritária entende que tal posse deve incidir sobre a área total.

V) não pode ser possível identificar os terrenos ocupados individualmente por cada possuidor.

            Estando presentes os requisitos supracitados, poderá ser intentada a ação de usucapião especial urbana coletiva. Apesar de o presente artigo observar o direito material, analisaremos a seguir a sentença declaratória na ação de usucapião coletivo.

3.2 QUESTÕES RELEVANTES SOBRE A SENTENÇA DO USUCAPIÃO COLETIVO

            Conforme vimos anteriormente e segundo previsão do §3º do artigo 10 do Estatuto da Cidade, “na sentença o juiz atribuirá igual fração ideal do terreno a cada possuidor, independente da dimensão do terreno que cada um ocupe”. Isto é, a sentença é declaratória, pois apenas reconhece a implementação dos requisitos do usucapião coletivo, situação já constituída, dando, via de regra a cada possuidor, a fração igual ideal do terreno, independentemente do tamanho da área ocupada.

            A sentença declaratória que deixa expressa a aquisição da propriedade pelo Usucapião Coletivo cria um condomínio especial entre os possuidores do terreno. Ou seja, com ela, a declaração de propriedade incide sobre toda área habitada e é atribuída a todos os possuidores uma fração ideal de terra, formando-se um condomínio.

            Ocorre que, a delimitação consoante o disposto na decisão prolatada, somente irá acontecer se todo o terreno for urbanizado. Enquanto isso, os habitantes da gleba permanecerão do mesmo modo em que se encontravam antes de intentar seus direitos. E pior, como a fração de terra é divida igualmente entre os proprietários, aqueles que, por ventura possuírem menor parte, irão requerer ao pedaço que ainda não possuem. O problema existe também inversamente, tendo em vista que, o possuidor que dono de maior fração de terra do que daquela determinada em sentença declaratória, não irá querer abrir mão daquilo que acredita ser seu, pois, de fato, no cotidiano, era.

            A delimitação dos lotes poderá ocorrer com a urbanização, após serem abertas ruas, onde haverá fornecimento de água, luz, telefone, gás, esgoto, entre outros exemplos de serviços públicos. Importante dizer que o legislador, no que tange ao Estatuto da Cidade e ao Usucapião Coletivo, vedou a extinção do condomínio criado, ao contrário do que rege o Código Civil, estabelecendo que o condomínio somente estará sujeito a extinção por decisão de dois terços dos proprietários e nos casos de execução de projeto de urbanização.

            Poderá ocorrer também, em alguns casos, um acordo prévio entre os possuidores, conforme dispõe a segunda parte do §3º do artigo 10 do Estatuto da Cidade, “salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas”. Ou seja, os possuidores poderão realizar um acordo entre eles, estabelecendo diferentes frações de terra para cada um. Porém, devemos lembrar que estamos lidando com pessoas de baixa renda e que, por isso, infelizmente, geralmente não são instruídas neste sentido.

            Caso haja a existência do referido acordo e, estando o juiz diante de uma demanda complexa, em que estejam litigando centenas ou milhares de pessoas, a sentença declaratória da ação de usucapião coletivo poderá dividir-se em duas etapas: primeiro, pode o juiz declarar o usucapião considerando a área como um todo e, segundo, pode homologar o acordo realizado entre as partes que versa sobre a divisão das frações de terras diferenciadas.

            Vale lembrar sempre que, em ambas as formas, sem ou com acordo, as decisões proferidas visam eficiência e pacificação social.

4 CONCLUSÃO

            De acordo com todas as informações extraídas e estudadas no presente artigo podemos concluir, e notar, o quão importante o instituto do Usucapião Coletivo é para o ordenamento jurídico, pois, além de intensificar o conceito da função social propriedade, é através dele várias pessoas adquirem seu direito de tal. Outro aspecto que merece relevância é o fato do dispositivo do Usucapião Coletivo estar voltado às pessoas que constituem “comunidades” de baixa renda, ou seja, ele privilegia à aqueles conglomerados de possuidores que, por não terem condições de aquisição de bens por negócios jurídicos particulares, acabam por estabelecer-se em algo que não é, de fato, seu. Ao mesmo tempo em que ocorre essa “possessão”, os indivíduos cumprem com sua função social (devem cumprir com ela, na verdade, para fins de aquisição) edificando, modelando e estruturando a porção de terra ocupada. Lembrando que, sempre serão necessários para fins de utilização do Usucapião Coletivo os requisitos já mencionados (ânimo de dono, posse ininterrupta pelo período de cinco anos, boa-fé, entre outros).

            No que tange à sentença, concluímos sua eficácia de dois modos: somente com a declaração do juiz, que a posse é da gleba e que cada indivíduo receberá uma fração igual ideal do terreno usucapido; e com declaração do juiz, juntamente com a homologação de acordo prévio, estabelecendo frações diferentes a cada pessoa residente no lote. No primeiro modo referido não há o que se questionar, mas, os efeitos declaratórios da sentença de Usucapião Coletivo costumam causar estranheza entre os condôminos, eis que, como é dividido igualmente entre todas as partes, aqueles que por ventura possuem uma fração maior, dificilmente vão querer abrir mão do excedente, de acordo com a sentença prolatada. No segundo modo referido, com a realização de acordo prévio, abateríamos a problemática referida no modo anterior. Entretanto, como o instituto do Usucapião Coletivo, na maioria das vezes, é utilizado por população de baixa renda (entende-se, também, moradores de favelas), o acordo prévio ou posterior, torna-se algo um pouco mais complexo, tendo em vista a negativa das partes ante as informações sobre tal assunto.

            Diante do exposto, o instituto do Usucapião Coletivo lança a oportunidade para que terrenos ocupados de forma irregular que, geralmente, desrespeitam normas urbanas e até ambientais, sejam regularizados, de forma simples, através da sentença declaratória de Usucapião Coletivo.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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