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 Defesa do Consumidor
 

Promessa de Compra e Venda

Texto enviado ao JurisWay em 11/10/2006.

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No fechamento de qualquer negócio imobiliário é comum que as partes assinem um contrato de promessa de compra e venda, porque a venda definitiva somente ocorre quando da lavratura da escritura pública.
 
Assim, o comprador deve ter o maior cuidado ao elaborar ou aceitar os termos de um contrato de promessa de compra e venda.
 
É sempre aconselhável que a parte legal do negócio seja acompanhada por um profissional do direito de inteira confiança do comprador ou de órgãos ligados à defesa do consumidor. É que os contratos na sua maioria são complexos e podem conter cláusulas danosas ao comprador.
 
É importante que conste do contrato todas as responsabilidades e compromissos futuros de lado a lado, isto é: tanto os compromissos do comprador quanto os compromissos do vendedor, nada deve ficar somente na palavra.
 
Outro cuidado é não permitir que conste do contrato ou da escritura somente uma parte do valor efetivamente pago ou negociado. Na hipótese de haver qualquer problema futuro a responsabilidade de devolução dos valores pagos pelo vendedor ao comprador estará restrita ao limite que constar do contrato.
 
As despesas de legalização dos documentos de propriedade, como escritura, registro e impostos, serão de responsabilidade do comprador, salvo negociação em contrário.
 
São dados que deverão constar do contrato:
 
Os nomes, a nacionalidade, o estado civil, a profissão, a identificação (n. identidade e CPF ou CGC) e o endereço ou sede dos vendedores e compradores, sempre lembrando que, quando casado, a mulher do vendedor também deverá assinar o contrato e a escritura;
 
Os dados primários e a localização do imóvel, o número e data do registro, a descrição sumária, as confrontações, as dimensões e características especiais do imóvel;
 
O preço total, o valor do sinal ou entrada, as condições de pagamento do saldo, se houver, a forma e local do pagamento.
 
Na hipótese de serem cobrados juros e correção monetária pelo saldo devedor também deverão constar as taxas de juros e índice indexador que serão aplicadas sobre o saldo devedor e sobre as prestações vencidas e não pagas.
 
Devem constar do documento, para segurança do vendedor e do comprador, todas as eventuais restrições urbanísticas da legislação local ou da convenção de condomínio, se houver.
 
O contrato deve ainda estabelecer a forma de acertar as eventuais diferenças de metragens que possam ser encontradas na metragem da área do imóvel ( para mais ou para menos).
 
Conforme estabelece a legislação vigente as prestações em atraso podem acarretar multa de 02% (dois por cento) sobre o valor da prestação em atraso e juros de mora de até 12% (doze por cento) ao ano.
 
Na hipótese do vendedor recusar-se a receber as prestações em atraso ou pretender receber valor superior ao que dispõe a Lei, o comprador poderá procurar o cartório onde o imóvel estiver registrado e solicitar que o vendedor seja notificado para receber a prestação naquele local. Ou então, se o preferir, poderá valer-se da Ação de Consignação em pagamento pela via judicial.
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