As importantes mudanças na Lei do Inquilinato

A Lei 12.112/09 que alterou a lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato)e está em vigor desde 25 de janeiro do corrente ano trouxe como  novidade a redução do prazo de despejo de inquilinos maus pagadores.

nas locações sem garantia,por exemplo,assim que o locatário deixa de pagar,o locador pode entrar com a ação de despejo e obter uma liminar determinando a desocupação do imóvel ,e nem é preciso que o locatário  se manifeste.
Neste sentido deve se dizer que  a Justiça dará 15 dias para o inquilino deixar o imóvel.Cumpre-nos observar que quando o contrato tiver garantia,o prazo sobre para 30 dias.

Para evitar o despejo,basta que o inquilino pague em dia.E  para suspernder eventual ordem liminar de despejo,é só pagar o que deve em até 15 dias.

Oportuno se torna dizer que o inquilino não poderá atrasar nenhum alguel nos 24 meses seguintes,sob o risco de ser imediatamente despejado.
 
Não se pode perder de vista que a nova lei possibilita a fixação do prazo de 15 dias(e não mais  30 dias) para o despejo voluntário,quando a base da alção for pelo mútuo acordo das partes ou pela realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público que impeçam a permanência do inquilino no imóvel.

É sobremodo,importante ressaltar que ao final do contrato,o fiador pode exonerar-se da obrigação,mesmo que o locador e o locatário manifestem interesse em continuar o acordo.Mas ,após comunicar sua decisão,ele ainda responderá pela fiança durante mais 120 dias.

Se ocorrer alteração do locatário-por exemplo,em caso de separação,divórcio ou de falecimento-,tornasse obrigatória a comunicação da mudança não mais só ao locatário mas também ao fiador,que poderá exonerar-se mediante expressa manifestação nos 30 dias seguintes ao recebimento da comunicação,ficando ,porém,obrigado a manter suas obrigações por um período de 120 dias,contados da entrega da sua decisão ao locador.

Desistindo o fiador e caso o locador exija,o locatário terá 30 dias para apresentar uma nova garantia,sob pena de ser despejado.

No que diz respeito à ação revisional,ao designar a audiência de conciliação,o juiiz,se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário,fixará aluguel provisório,que será devido desde a citação.

Se desejar sair do imóvel antes do prazo final o inquilino responderá por multa rescisória proporcional ao tempo de contrato.Quanto ao proprietário,durante a vigência do contrato,poderá reaver o imóvel nos casos de mútuo acordo;em decorrência da prática de infração legal ou contratual,por falta de pagamento do aluguel e demais encargos;para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;na hipótese  de demolição,edificação licenciada ou para realização de obras aprovadas pelo Poder Público.

Registra-se como derradeiro que quanto aos imóveis comerciais,estes não precisarão ser renovados caso o proprietário tenha uma proposta de aluguel melhor do que a oferecida pelo seu inquilino.Nesse caso,é decretado o despejo que deve  ser feito em 30 dias,e não mais em seis meses.