Quais são as QUESTÕES RELEVANTES SOBRE A SENTENÇA DO USUCAPIÃO COLETIVO?

O trecho abaixo, indicado como resposta, faz parte do seguinte conteúdo:

ASPECTOS RELEVANTES DO USUCAPIÃO ESPECIAL COLETIVO
Autor: Jéssica Radai Mendes
Área: Direito Civil
Última alteração: 25/07/2017
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Conforme vimos anteriormente e segundo previsão do §3º do artigo 10 do Estatuto da Cidade, "na sentença o juiz atribuirá igual fração ideal do terreno a cada possuidor, independente da dimensão do terreno que cada um ocupe". Isto é, a sentença é declaratória, pois apenas reconhece a implementação dos requisitos do usucapião coletivo, situação já constituída, dando, via de regra a cada possuidor, a fração igual ideal do terreno, independentemente do tamanho da área ocupada.

A sentença declaratória que deixa expressa a aquisição da propriedade pelo Usucapião Coletivo cria um condomínio especial entre os possuidores do terreno. Ou seja, com ela, a declaração de propriedade incide sobre toda área habitada e é atribuída a todos os possuidores uma fração ideal de terra, formando-se um condomínio.

Ocorre que, a delimitação consoante o disposto na decisão prolatada, somente irá acontecer se todo o terreno for urbanizado. Enquanto isso, os habitantes da gleba permanecerão do mesmo modo em que se encontravam antes de intentar seus direitos. E pior, como a fração de terra é divida igualmente entre os proprietários, aqueles que, por ventura possuírem menor parte, irão requerer ao pedaço que ainda não possuem. O problema existe também inversamente, tendo em vista que, o possuidor que dono de maior fração de terra do que daquela determinada em sentença declaratória, não irá querer abrir mão daquilo que acredita ser seu, pois, de fato, no cotidiano, era.

A delimitação dos lotes poderá ocorrer com a urbanização, após serem abertas ruas, onde haverá fornecimento de água, luz, telefone, gás, esgoto, entre outros exemplos de serviços públicos. Importante dizer que o legislador, no que tange ao Estatuto da Cidade e ao Usucapião Coletivo, vedou a extinção do condomínio criado, ao contrário do que rege o Código Civil, estabelecendo que o condomínio somente estará sujeito a extinção por decisão de dois terços dos proprietários e nos casos de execução de projeto de urbanização.

Poderá ocorrer também, em alguns casos, um acordo prévio entre os possuidores, conforme dispõe a segunda parte do §3º do artigo 10 do Estatuto da Cidade, "salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas". Ou seja, os possuidores poderão realizar um acordo entre eles, estabelecendo diferentes frações de terra para cada um. Porém, devemos lembrar que estamos lidando com pessoas de baixa renda e que, por isso, infelizmente, geralmente não são instruídas neste sentido.

Caso haja a existência do referido acordo e, estando o juiz diante de uma demanda complexa, em que estejam litigando centenas ou milhares de pessoas, a sentença declaratória da ação de usucapião coletivo poderá dividir-se em duas etapas: primeiro, pode o juiz declarar o usucapião considerando a área como um todo e, segundo, pode homologar o acordo realizado entre as partes que versa sobre a divisão das frações de terras diferenciadas.

Vale lembrar sempre que, em ambas as formas, sem ou com acordo, as decisões proferidas visam eficiência e pacificação social.

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