O que é usucapião coletivo?

O trecho abaixo, indicado como resposta, faz parte do seguinte conteúdo:

ASPECTOS RELEVANTES DO USUCAPIÃO ESPECIAL COLETIVO
Autor: Jéssica Radai Mendes
Área: Direito Civil
Última alteração: 25/07/2017
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Como vimos, o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) anexou ao ordenamento jurídico brasileiro, mais precisamente no seu artigo 10, uma modalidade de Usucapião Coletivo para que fossem atendidas as necessidades sociais das ocupações, geralmente, urbanas. O Usucapião Coletivo é um instituto que possibilita um sem-número de pessoas regularizar sua ocupação em uma área de mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, sem que haja identificação dos terrenos ocupados, através de uma ação de usucapião. Sabemos que a ocupação de terrenos sempre foi a modalidade que é mais utilizada pelas pessoas, principalmente quando tratamos de ocupações urbanas por grupos de baixa renda.

Conforme referido anteriormente, a lei exige que os terrenos ocupados não sejam previamente individualizados pelos possuidores, mas, na prática, eles até podem ser. Isto é, há uma "identificação" dos espaços ocupados, porém ela geralmente é confusa ou inconveniente, tendo em vista a quantidade de pessoas habitantes na porção de terra. Importante ressaltar, também, que tal porção de terra deve ser área particular, eis que sabemos que a Constituição da República proíbe o usucapião de terras públicas.

De acordo com o que já vimos nos capítulos anteriores, referimos sobre a existência de um artigo (1.228, do CC) que tem um conceito próximo ao artigo 10 do Estatuto da Cidade, onde naquele se admite a desapropriação do proprietário quando, em extensa área de terra, na posse ininterrupta, por mais de cinco anos, de boa-fé, com um coletivo de pessoas, sendo que neste há realização de obras e serviços considerados de interesse social. Válido referir que o comparativo entre os dois dispositivos dá-se pois no artigo referido acima não se menciona que o instituto se dirige à pessoas de baixa renda, enquanto, no artigo 10, da Lei 10.257, esta informação está totalmente expressa.

Agora, nas duas situações é possível notar a procura pelo sentido social da propriedade, ou seja, sua utilidade no que diz respeito ao coletivo e não ao individual. No caso do Usucapião Coletivo, as pessoas que habitam a porção de terra pedem sua declaração de propriedade através da ação de usucapião. Certamente, estas mesmas pessoas serão demandadas em ação proposta pelo proprietário, chamada ação reivindicatória.

Válido ressaltar que, enquanto a disposição do Código Civil se aplica em áreas rurais e urbanas, o Usucapião Coletivo do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) se aplica somente aos imóveis urbanos.

A lei é clara quando determina que o juiz, no Usucapião Coletivo, atribuirá fração igual do terreno a cada possuidor, independente do tamanho do terreno que cada indivíduo ocupe, exceto nos casos de acordo escrito entre condôminos, que se trata de outro caso. Como o instituto do Usucapião Coletivo é direcionado à população de baixa renda, é difícil encontrar situação em que haja acordo expresso entre as partes envolvidas. Mas, importante ressaltar, estas deverão ser identificadas, conforme menciona a lei, pois, em não sendo assim, não há constituição de condomínio.

O estabelecido no artigo 13 da Lei nº 10.257/01 tem grande relevância, eis que além de mencionar o usucapião coletivo como forma de defesa, acrescenta que a sentença que reconhecer a aquisição de um bem por usucapião, por óbvio, valerá como título para ser registrado no Registro de Imóveis.

Confirma-se, com as informações até aqui vistas, que o Usucapião Coletivo foi criado para urbanizar a gleba. Por exemplo, imagina-se um favela, onde existem várias casas, de pequeno porte, ou barracos, com diversos becos e acessos, bem como áreas de comum acesso aos "moradores". No momento da decisão do juiz, com a comunicação da sentença, o proprietário de cada casa ou barraco irá ser dono de uma fração ideal de todo o restante do terreno.

Para melhor compreensão da sentença declaratória de Usucapião Coletivo, importante observar uma das decisões prolatadas pelas Turmas Recursais, do Rio Grande do Sul (Apelação Cível nº 70059981126), que confirma o disposto acima.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO COLETIVO. ESTATUTO DA CIDADE. REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA. URBANIZAÇÃO DE GLEBA IRREGULAR. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. REQUISITOS DO USUCAPIÃO COLETIVO. O requerimento do usucapião coletivo é pedido juridicamente possível, especialmente regulado em lei, e a petição inicial atende os requisitos previstos no Estatuto da Cidade. A situação de ter três posses com características diferenciadas, dentro do todo que forma o objeto do usucapião coletivo, não descaracteriza a situação propícia ao usucapião especial coletivo. A comunidade organizada, sem a oposição do proprietário, pode requerer usucapião coletivo, identificando da maneira possível a posse de cada possuidor, em situação em que os usucapientes estão de acordo com o estabelecimento de frações ideais diferenciadas em consonância com as características e dimensões do lote de terreno que ocupam. O usucapião coletivo tem como uma das suas finalidades a urbanização da gleba a partir do registro da sentença no Registro de Imóveis. (Apelação Cível Nº 70059981126, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos CiniMarchionatti, Julgado em 27/08/2014).

Como visto, o instituto do Usucapião Especial Coletivo é criação apta à reduzir as distorções sociais relativas à propriedade, autorizando sua aquisição originária pela passagem do tempo em casos de ocupações coletivas. No entanto, considerando as adequações sofridas pelo instituto para sua utilização coletivamente, existem alguns aspectos específicos que devem ser observadas para a correta compreensão do Usucapião Especial Coletivo

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