O que implica o atraso na entrega das chaves sobre a ótica do Código de Defesa do Consumidor?

O trecho abaixo, indicado como resposta, faz parte do seguinte conteúdo:

O atraso na entrega das chaves sobre a ótica do Código de Defesa do Consumidor.
Autor: Paulo Caldas Paes
Área: Direito Imobiliário
Última alteração: 23/06/2014
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A incorporação imobiliária, definida pelo artigo 28, parágrafo único da Lei nº 4.591/64, refere-se à atividade destinada a promover a construção de edificações compostas por unidades autônomas que serão alienadas no mercado.

Arnaldo Rizzardo in condomínio edilício e incorporação imobiliária, transcreve a incorporação como: "Trata-se da atividade que procura unir pessoas e fundos para a construção de edificações, divididas em unidades imobiliárias individualizadas e discriminadas, que se destinam à venda, a qual se processa durante a própria construção¹".

O mercado da construção civil:

A grande oferta de crédito disponível, fomentou a comercialização do mercado imobiliário e, hoje, segundo dados oficiais, a construção civil emprega aproximadamente três milhões e meio de pessoas (SINDUSCON) e (FGV), com financiamentos que em 2013, ultrapassaram a casa dos 100 bilhões de reais ² e ³.

O crescimento contínuo deste mercado, influenciou, diretamente, o aumento das reclamações pelos adquirentes:

O principal motivo de reclamação dos consumidores, reside no recorrente desrespeito ao prazo de entrega dos empreendimentos.

A quantidade de ações propostas frente ao poder judiciário corrobora esta constatação.

Alternativas dispostas aos consumidores, prejudicados quando a entrega do imóvel não se dá na data prescrita pelo incorporador.

1-Possibilidade de inversão das cláusulas contratuais em favor do consumidor, prevista pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor e pelos princípios gerais de direito:

O Compromisso de venda e compra representa um contrato por adesão, previsto pelo artigo 54 do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, Lei nº 8.078/90 sendo suas cláusulas, definidas de forma exclusiva pelo incorporador.

Geralmente, estes compromissos preveem obrigações e punições voltadas, unicamente, aos adquirentes das unidades deixando uma lacuna sobre as responsabilidades e, ainda, eventuais penalizações opostas aos fornecedores quando estes desrespeitam as normas contratuais.

Face, a esta lacuna contratual, tanto a doutrina quanto a jurisprudência vem se posicionando favoráveis a possibilidade de inversão das cláusulas penais previstas pelo contrato, quando estas preveem de forma exclusiva, obrigações ao consumidor deixando o fornecedor isento de quaisquer responsabilidades.

Esta possibilidade, advém dos princípios da equidade e da boa-fé que são intrínsecos a sociedade.

A equidade é definida pela igualdade, imparcialidade e equivalência.

Já a boa-fé refere-se a conduta isenta de dolo que respeite os costumes, as normas e as leis.

Baseado nestes princípios, é que se possibilita a imposição das penalidades, originalmente, previstas aos adquirentes em desfavor dos incorporadores.

Claudia Lima Marques in Contratos no Código de Defesa do Consumidor, refere-se ao princípio da equidade que deve ser aplicado aos contratos unilaterais de contratação em massa, "a jurisprudência brasileira foi evoluindo no sentido de interpretar cada vez mais positivamente para o consumidor as cláusulas do contrato de adesão, principalmente no caso de dúvida ou lacuna do contrato".

Em artigo publicado no Boletim de Direito Imobiliário nº 8, Abril de 2014, o ilustre Dr. Henrique Guimarães prescreve ao dissertar sobre a possibilidade de inversão das cláusulas penais em favor do consumidor, adquirente de unidade entregue fora do prazo determinado pela construtora: "um ponto importante também, é que, pelos princípios da equidade, boa fé objetiva e bilateralidade, pode-se pedir na justiça o recebimento dos mesmos encargos contratuais previstos contra consumidores em caso de mora destes"

Obviamente, impor de forma exclusiva, punições a uma das partes contratantes, deixando a parte contrária, isenta de quaisquer responsabilidades, representa séria afronta à função social do contrato à equidade e a boa-fé.

O tema foi objeto de julgamento pelo E. STJ que vinculou a

seguinte matéria em seu site, disponível em

http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&t mp.texto=106900.



Construtora é condenada a pagar multa por rescisão contratual prevista apenas contra o consumidor.



É possível aplicar à construtora multa que o contrato previa apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor.



Penalidade Abusiva:



O relator do processo, ministro Luis Felipe Salomão, apontou que tanto o Código de Defesa do Consumidor (CDC) quanto os princípios gerais de direito, além da equidade, apontam como abusiva a prática de impor penalidade exclusiva ao consumidor.





"Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor".

RECURSO ESPECIAL Nº 955.134 - SC (2007/0114070-5)

RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE



Recorrente: SÓ CASAS

EMEPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA

Recorridos: MICHEL SALIBA OLIVEIRA E

OUTRO(S)



EMENTA DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA (VENDEDOR). DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM RAZÃO DO USO DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. PAGAMENTO, A TÍTULO DE

SUCUMBÊNCIA, DE LAUDO CONFECCIONADO EXTRAJUDICIALMENTE PELA PARTE VENCEDORA. DESCABIMENTO. EXEGESE DOS ARTS. 19 E 20 DO CPC. INVERSÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL QUE PREVIA MULTA EXCLUSIVAMENTE EM BENEFÍCIO DO FORNECEDOR, PARA A HIPÓTESE DE MORA OU INADIMPLEMENTO DO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE.

(grifamos).

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