Quais punições podem ser impostas ao incorporador que descumpre o prazo de entrega das unidades?

O trecho abaixo, indicado como resposta, faz parte do seguinte conteúdo:

O atraso na entrega das chaves sobre a ótica do Código de Defesa do Consumidor.
Autor: Paulo Caldas Paes
Área: Direito Imobiliário
Última alteração: 23/06/2014
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D - Restituição da quantia paga a título de corretagem imobiliária:

Outra situação freqüente, refere-se ao pagamento da taxa de intermediação imobiliária, conhecida com comissão do corretor de imóveis.





A grande maioria do contratos prevêem de forma inapropriada, que a responsabilidade pelo pagamento desta despesa é do adquirente da unidade.



Contudo, quando a intermediação imobiliária é proveniente de corretor contratado de forma exclusiva pelo incorporador que, se encontra de plantão no stand de vendas do próprio empreendimento, não se pode transferir esta remuneração aos consumidores já que, inexistente, qualquer vínculo entre os corretores designados pela fornecedora e os adquirentes.



Nestes casos, constata-se que, eventual, a atitude neste sentido, constitui séria afronta aos direitos básicos dos consumidores já que, estes, não contrataram qualquer serviço mas, apenas se utilizaram de espaço e corretores disponibilizados pela vendedora.

É sabido que a comissão paga a título de remuneração pelos serviços prestados pelos corretores de imóveis, é devida por aquele que contrata os seus serviços ou, na prática do mercado, pelo proprietário do imóvel.

Definida pelos artigos 722 e seguintes do código Civil, a corretagem é definida pela obrigação assumida por pessoa (corretor), no intuito de realizar negócios em favor de segunda pessoa conforme informações recebidas.

Dessa forma, não se pode onerar os adquirentes, responsabilizando-os pelo pagamento da comissão pela intermediação ocorrida já que, todas as condições de contratação dos serviços dos corretores, são firmadas de forma exclusiva pela incorporadora.

Neste sentido, o Código de Proteção e Defesas do Consumidor, em seu artigo 51, IV, considera nula as cláusulas contratuais que estabeleçam obrigação iníqua ou abusiva, que coloque o consumidor em desvantagem exagerada ou que sejam incompatíveis com a boa fé ou equidade.



Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery conceituam as cláusulas abusivas: "São aquelas notoriamente desfavoráveis a parte mais fraca na relação contratual de consumo."

Resta pacificado o entendimento de que a intermediação imobiliária, comercialmente conhecida como comissão, deve ser paga pelo contratante do serviço, ou seja, o vendedor do imóvel.

Biasi Ruggiero manifesta-se sobre a responsabilidade pelo pagamento da comissão nos seguintes termos: "como regra geral, contudo, o comprador não é responsável pelo pagamento do corretor, sobretudo se o negócio, acaba não se concretizando. Essas opções, como também as propostas para compra, são usualmente estabelecidas em impressos padronizados. Quando um dos contratantes assina contrato impresso, as cláusulas deste, em caso de dúvida, são sempre interpretadas em favor do aderente e, em desfavor de quem elaborou aquele impresso, chamado tecnicamente de contrato de adesão."



D.1) Da repetição do indébito em favor dos Requerentes, face à imposição ao pagamento da comissão imobiliária:



A Lei nº 8.078/90, estabelece que o consumidor cobrado em quantia indevida, tem direito a repetição do indébito, em valor igual ao dobro do valor original acrescido de juros e correção monetária, conforme artigo 42, Parágrafo Único, do Código de Defesa do Consumidor, salvo hipótese de engano justificável.

Este entendimento já foi firmado em inúmeros julgados como a seguir se depreende:



TJ-DF - Apelacao Civel do Juizado Especial:

ACJ 20130310184976 DF 0018497-

33.2013.8.07.0003. Rel. AISTON HENRIQUE DE SOUSA, Julg. 19.11.13, 2ª T. Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF.

CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NOVO. RELAÇÃO DE CONSUMO. FORNECEDORES. SOLIDARIEDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PAGAMENTO INDEVIDO. PRAZO PRESCRICIONAL. DEZ ANOS. TRANSFERÊNCIA DO ÔNUS AO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE. NULIDADE DE PLENO DIREITO. DEVER DE RESTITUIR. PRESENTE. ENGANO JUSTIFICÁVEL. AUSENTE. TAXA DE CONTRATO. VALOR MUITO SUPERIOR AO CUSTO. ABUSIVIDADE. REPETIÇÃO EM DOBRO. CABÍVEL.

1. AS OPERAÇÕES DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS NOVOS SÃO RELAÇÕES DE CONSUMO E TODOS OS INTERVENIENTES NA CADEIA DE FORNECIMENTO, QUE INCLUI CONSTRUTORA, INCORPORADORA, IMOBILIÁRIAS E CORRETORES DE IMÓVEIS, SÃO SOLIDARIAMENTE RESPONSÁVEIS

PELOS RESULTADOS DANOSOS AO CONSUMIDOR ADVINDOS DO CONTRATO NOS TERMOS DOS ARTS. 7º,§ ÚNICO, ART. 18E ART. 25,§ 1ºDO CÓDIGO DE DEFESADO CONSUMIDOR.

2. A COBRANÇA ILEGAL DE COMISSÃO DE CORRETAGEM DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL CARACTERIZA O PAGAMENTO INDEVIDO (ART. 806DO CÓDIGO CIVIL), QUE POR AUSÊNCIA DE REGRA ESPECÍFICA OBEDECE AO PRAZO PRESCRICIONAL GERAL DE DEZ ANOS PREVISTO NO ART. 205DO CÓDIGO

CIVIL.

3. NA VENDA DE IMÓVEIS NOVOS, POR PRAXE DO MERCADO, A CORRETORA DE IMÓVEIS É CONTRATADA PELA

CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, FATO NOTÓRIO QUE DISPENSA PROVA (ART. 334, INCISO I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL), CABENDO AO CONTRATANTE DO SERVIÇO ARCAR COM SEU CUSTO.

4. POR IMPLICAR EM VENDA CASADA, FALTA

DE INFORMAÇÃO ADEQUADA AO CONSUMIDOR E DESVIRTUAMENTO DO CONTRATO DE CORRETAGEM A TRANSFERÊNCIA DO ENCARGO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO AO CONSUMIDOR É ABUSIVA, SENDO NULA DE PLENO DIREITO A CLÁUSULA EXPRESSA OU TÁCITA COM ESSE CONTEÚDO, TEOR DO ART. 51, INCISO IVDO CÓDIGO DE DEFESADO CONSUMIDOR.

5. A TAXA DE CONTRATO EM VALOR MUITO SUPERIOR AO CUSTO É ABUSIVA DEVENDO SER REPETIDA.

6. CABENDO AO FORNECEDOR O DEVER DE

INFORMAR ADEQUADAMENTE O

CONSUMIDOR E PORTAR-SE DE BOA-FÉ NA CONTRATAÇÃO, AUSENTE ENGANO

JUSTIFICÁVEL, DEVENDO A REPETIÇÃO DARSE EM DOBRO COMO PREVÊ O ART. 42,§ÚNICODO CÓDIGO DE DEFESA DOCONSUMIDOR.

7. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO PARA DETERMINAR A REPETIÇÃO EM DOBRO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE CONTRATO. (Grifamos)



E- Taxa de assessoria jurídica (SAT, etc.)



Outra ilegalidade, geralmente encontrada nos contratos de compra e venda, refere-se a assessoria técnica, assistência jurídica ou interveniência que, são cobradas dos adquirentes.

Esta "assessoria", é oferecida aos consumidores, no ato da aquisição do bem, sob o pretexto de que o "técnico" indicado, poderá esclarecer eventuais dúvidas existentes nas cláusulas dos compromissos de compra e venda.

Neste caso, resta demonstrado mais uma das ilegalidades que permeiam estas negociações, o profissional é indicado de forma, exclusiva, pela vendedora sem que, seja oposta, a possibilidade de se anuir ou não à contratação deste "serviço técnico".

Tal conduta, é considerada venda casada quando, se condiciona a venda de um bem ou a prestação de um serviço, à aquisição de outro produto ou serviço.

O Código de Proteção e Defesa do Consumidor veda esta prática, artigo 39, I.

Portanto, nestes casos, o consumidor deve ser ressarcido desta despesa tal como, nos mesmos termos da cobrança da intermediação imobiliária, podendo haver a repetição do indébito.

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