A doação de bem imóvel e a possibilidade de adotar cláusulas específicas na Escritura

Entender as cláusulas pode aperfeiçoar de fato a transmissão alcançando a verdadeira vontade das partes

A doação de bens imóveis deve ser feita por Escritura Pública quando o valor do negócio jurídico superar o patamar de 30 salários mínimos como dita a regra do art. 108 do CCB. Usualmente as partes diretamente buscam o Cartório de Notas para realizar tal negócio, todavia, como na maioria das vezes o fazem desacompanhadas de Advogado quase sempre desconhecem a possibilidade que a Lei os faculta no ato da doação de clausular a liberalidade alcançando com isso seu objetivo que de fato é proteger o donatário, efetivamente.

Como exemplo das cláusulas que podem ser utilizadas temos as seguintes:

Doação com cláusula de reversão:

Na doação com cláusula de reversão ocorrendo o falecimento do donatário o bem volta para o patrimônio do doador e com isso não se converte em herança/transmissão em favor dos herdeiros do donatário falecido;

Interessante anotar que o donatário pode alienar o bem gravado com reversão – mas não deve – já que, ocorrendo o seu falecimento estando vivo o doador o bem deve voltar ao patrimônio deste pois trata-se de uma propriedade resolúvel. É muito importante ao clausular com reversão considerar – para efetivo alcance da vontade do doador – clausular também com incomunicabilidade o bem doado;

Doação com cláusula de incomunicabilidade:

Na doação com cláusula de incomunicabilidade o bem não entra no patrimônio do cônjuge (presente ou futuro) do donatário, mesmo que o regime do hipotético casamento seja o mais abrangente deles: a comunhão universal de bens.

Observo por importante que mesmo que o enlace seja também por União Estável – inclusive com pactuação do regime de bens da comunhão universal – ainda assim o bem não será amealhado pelo companheiro;

Doação com cláusula de impenhorabilidade:

O bem imóvel não pode ser alcançado pela garantia de dívidas a credores, não podendo, portanto, ser objeto da satisfação de dívidas.

O bem gravado, portanto, não pode ser objeto de penhora por dívidas contraídas pelo seu titular;

Doação com cláusula de inalienabilidade:

Quando o bem recebido não pode ser alienado – a qualquer título – pelo donatário.

É importante ressaltar que de acordo com o CCB – art. 1.911 – a imposição de inalienabilidade importa em incomunicabilidade e impenhorabilidade.

Cláusula de inalienabilidade relativa:

Nessa hipótese a alienação do bem é permitida somente a determinadas pessoas ou restritiva apenas a certos bens da herança;

Cláusula de inalienabilidade vitalícia:

A proibição vigorará durante toda a vida do beneficiado. Observe que a inalienabilidade se extingue com a morte do donatário.

Cláusula de inalienabilidade temporária:

Ocorre quando a restrição de alienação tive sido fixada com prazo certo e determinado para sua vigência – exemplo: 10 anos – ou determinada condição certa e determinada na liberalidade – exemplo: até o casamento do donatário ou até que o mesmo atinja tantos anos etc;

Cláusula do direito de acrescer entre donatários marido e mulher:

A doação quando expressamente previsto no ato o direito de acrescer (art. 551, par. único do CCB – donatários marido e mulher, casados em qualquer regime de bens) – obstará a transmissão da cota do cônjuge que vier a falecer a herdeiros, mantendo com o supérstite a referida parte do de cujus. É preciso que nessa doação os dois figurem na Escritura como donatários, não sendo suficiente comparecer nela apenas um deles;

IMPORTANTE: o doador pode também pactuar o direito de acrescer entre os donatários mesmo não sendo eles casados, decorrendo, portanto, da vontade do doador apenas. Dessa forma, falecendo qualquer dos donatários o donatário sobrevivente recolhe a parcela do outro, não havendo se falar em herança para eventuais herdeiros do falecido.

Ademais nem sempre conhecem as variadas formas de realizar a doação, além da usual doação pura e simples. São algumas delas:

Doação condicional:

Na doação condicional há em verdade imposição de uma condição suspensiva: aqui enquanto não for implementada a condição – evento futuro e incerto – não haverá por parte do donatário aquisição nem exercício de direitos. Somente alcançada a condição é que o beneficiário poderá exercer seus direitos sobre o bem doado. Havendo doação condicional, diferentemente do que ocorre na doação a termo, não se pode reconhecer ao donatário direito algum, sendo apenas detentor de mera expectativa. Exemplo: doação contemplativa de casamento futuro com pessoa certa e determinada.

Doação a termo:

Distinção peculiar da doação condicional é que na doação a termo o evento previsto tem a característica da certeza e inevitabilidade: aqui o evento é futuro e certo. Somente com o atingimento do termo o donatário, mesmo já sendo titular, passa a ter exercício sobre o bem.

Doação com encargo:

Na doação com encargo (ou “doação modal” ou “doação onerosa”) o donatário aceita o benefício associado a uma obrigação em favor do doador, de terceiro ou no interesse geral. Cumpre salientar que o não cumprimento do encargo pelo donatário pode acarretar a revogação da doação.

Doação com reserva de usufruto:

Na doação com reserva de usufruto o doador transfere o bem (a nua propriedade) e guarda para si o direito de usar e gozar do bem. Apenas o nu-proprietário poderá dispor do bem, sendo importante gizar que o direito real do usufruto continuará a gravar a coisa alienada, não havendo por isso qualquer prejuízo ao usufrutuário.

Com relação ao usufruto é importante também salientar que aplica-se o direito de acrescer desde que previsto expressamente no momento da alienação na Escritura.

Doação com instituição de usufruto:

Na doação com instituição de usufruto o doador transfere a nua-propriedade ao beneficiário e institui outrem na qualidade de usufrutuário. Exemplo: doa o imóvel para um menor de idade, e institui em favor de sua mãe usufruto vitalício.

IMPORTANTE: especificidades acerca da doação conforme o CCB:

• A doação será nula se englobar todos os bens do doador, sem reserva de parte ou renda suficiente para sua subsistência – art. 548, CCB;
• A doação também não pode prejudicar a legítima (quando o doador possui herdeiros necessários – descendentes, ascendentes e cônjuge – a doutrina entende que aqui também tem lugar o “companheiro” oriundo da união estável) – art. 549, CCB;
• As doações com reserva de usufruto ou imposição de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade reputam-se doações puras.

DO IMPOSTO:

O imposto envolvido na doação é o ITD, imposto de competência estadual atualmente regrado no Estado do Rio pela Lei nº. 7.174 de 28/12/2015.

A respeito do ITD clique neste link aqui para maiores informações.

DAS DESPESAS:

Via de regra para realizar a doação devem ser suportados os seguintes custos:

1. Custo da Escritura (vide tópico abaixo);
2. Certidões necessárias à Escritura;
3. Imposto de Transmissão (ITD);
4. Registro imobiliário.

Pode-se dizer que relativamente às despesas aplica-se também em sede de doação as regras do art. 490 do CCB previstas para a compra e venda: as despesas da escritura e do registro ficam a cargo do donatário e as relativas às certidões pelo doador. Mas a regra admite convenção em contrário. O imposto de transmissão deve ser pago pelo donatário, via de regra cf. art. 11 da Lei Fluminense do ITD.

Bibliografia:

FARIAS, Cristiano Chaves de. Curso de direito civil: contratos / Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvad - 6. ed. rev., e atual. - Salvador : Ed. JusPodivm, 2016. 1.120 p.