Cláusulas contratuais: As despesas administrativas cobradas na desistência do adquirente de imóvel em construção.

Na desistência do imóvel pelo adquirente em fase de construção é comum a cobrança das despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem na alienação, uma prática que os Tribunais manifestaram-se favoravelmente reconhecendo o direito da empresa empreendedora em ser ressarcida dessas despesas.

Há que se repensar a questão.

O artigo 28, parágrafo único, da Lei 4.591/64 conhecida como Lei da Incorporação dispõe que “Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.

O incorporador é a pessoa fisica ou jurídica, comerciante ou não, que tem como objetivo obter lucro com a realização da construção de edificações compostas por unidades autônomas, vendendo-as antecipadamente como meio de obter o capital necessário para a referida construção.

Dada a caracterização da atividade empresarial da incorporação imobiliária, resulta claro que o incorporador será o titular desse negócio, aquele que toma a iniciativa de mobilizar os fatores de produção necessários para realização da construção e para oferta das unidades imobiliárias no mercado. (CHALUB, M. N. Da Incorporação Imobiliária. 2. ed. São Paulo: Renovar, 2005)

Nessa linha de raciocínio resulta que a divulgação, a comercialização e a corretagem se dará por conta do incorporador, aliás, tais despesas já estão previstas e incorporadas no preço total do imóvel pois faz parte do planejamento, da mesma forma, que outras atividades, tais como, a previsão do prazo para a conclusão e entrega do imóvel.

Traga-se à luz que a obrigação pelo pagamento da comissão de corretagem deve ser suportada pela empresa empreendedora, pois o profissional encontra-se a serviço desta, tal comissão é a chamada taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária, ou taxa SATI, o que nem sempre o adquirente tem ciência.

A boa-fé objetiva impõe o dever de informação ao adquirente, princípio que vigora no Código Civil que impõe aos contratantes a transparência, a confiança e a eticidade nas atividades negociais para que o contrato tenha a sua finalidade socioeconômica atingida.

No que se refere a divulgação e comercialização são despesas inerentes ao empreendimento não cabendo ao adquirente suportá-las, pois a divulgação trata de difundir o nome da incorporadora, da construtora estimulando ao público para a visita e aquisição do imóvel, da mesma forma, a comercialização é exercida pela empresa empreendedora e o lucro lhe cabe, não dividindo-se o lucro obtido pela comercialização das unidades com os adquirentes.

Na via inversa, não há motivos para que o adquirente ao desistir da unidade imobiliária por falta de recursos para o pagamento e que nada recebeu da comercialização do produto tenha que ressarcir a empresa empreendedora.

Para finalizar a retenção desses valores assinalados como despesas administrativas constituem motivo de enriquecimento sem causa da empresa empreendedora, ferindo cláusula geral inserta no Código Civil brasileiro fruto da Constitucionalização do Direito Civil.