Garantias no CONTRATO de LOCAÇÃO e a proibição da exigência de mais de uma garantia num mesmo contrato

Morar em um imóvel urbano alugado é a realidade de milhares de pessoas no Brasil, contudo, apenas uma pequena parcela de nossa sociedade dispõe de recursos para adquirir um imóvel. Assim, a locação de imóvel é uma espécie de negócio jurídico muito presente nas relações humanas e foi disciplinada pela Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (conhecida como Lei de Locação).

Mas, para alugar um imóvel é necessário apresentar garantias e é este o assunto que decidimos abordar neste artigo com o objetivo de chamar a atenção para uma prática abusiva comumente encontrada em contratos de locações, qual seja, a exigência indevida de duas garantias num mesmo contrato.

Em seu artigo 37, a Lei nº 8.245/1991 dispõe que o locador (proprietário ou administrador do imóvel) pode exigir do locatário (aquele que desfrutará do uso e do gozo do imóvel) as seguintes garantias: i) caução; ii) fiança; iii) seguro fiança. No entanto, o mesmo dispositivo é claro em seu parágrafo único ao dispor que é proibida, sob pena de nulidade, a exigência de mais de uma destas modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Embora isto não devesse ser desconhecido de quem trabalha na área de locação, e nem passível de "alegada surpresa", uma vez que a lei remonta a década de 90, esta prática abusiva continua presente nos contratos em que nos deparamos no dia-a-dia.

Apontamos abaixo uma síntese das principais características das modalidades de garantia e posteriormente destacaremos a prática ilegal que tem de ser por todos contestada a fim de que não se estabeleça uma relação contratual abusiva.

A modalidade de caução, disposta no inciso I, do artigo 37 da Lei, se feita em dinheiro não poderá exceder ao valor de três meses do aluguel pactuado e deverá ser depositada em caderneta de poupança especial, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, e que ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao locatário (art. 38, § 2º). Se a caução for feita em bens móveis ou imóveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos e, quando se referir a bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence.

Na modalidade de fiança, presente no inciso II, do artigo 37 da Lei, configura-se quando um terceiro assume a obrigação em favor do locador a fim de garantir o cumprimento do contrato caso o mesmo não seja cumprido pelo locatário. A fiança tem natureza jurídica de contrato acessório e subsidiário, ou seja, ela depende de um contrato principal para que sua execução seja subordinada ao não cumprimento deste.

E, a modalidade Seguro de Fiança Locatícia, disposta no inciso III, do artigo 37 da Lei,  o locatário contrata o seguro e tem o proprietário do imóvel como segurado. Neste caso, o locatário vai ter de pagar um valor mensal para garantir que as despesas serão cobertas em caso de não pagamento do aluguel.  E, diferentemente da caução, o locatário não vai resgatar para si este valor quando do término do contrato.

A título de curiosidade, na pesquisa mensal de valores de locação residencial realizada pelo Sindicato da Habitação de São Paulo (SECOVI-SP), referente ao mês de março de 2018 temos que dentre estes tipos de garantias, a modalidade de fiança foi a mais utilizada entre os inquilinos, respondendo por 46,5% dos contratos de locação realizados. A caução em dinheiro foi a segunda mais usada, correspondendo a cerca de 36,5 %. Já o seguro fiança ficou entre a garantia exigida por 17% dos proprietários.

Referente a exigência abusiva de duas modalidades de garantias locatícia, na prática jurídica, o que tem ocorrido é que os proprietários ou as administradoras de imóveis, por desconhecimento ou má-fé acabam inserindo duas cláusulas contratuais distintas no acordo e ambas com exigências e modalidades diferentes de garantias. Sendo, normalmente, uma das cláusulas referente a garantia pessoal (fidejussória) e a outra mencionando um bem imóvel do fiador (garantia real) na tentativa de colocar no contrato um dos imóveis deste, para vinculá-lo também como garantia da relação locatícia. Exigem do fiador cópias de matrículas de imóveis que sejam de sua propriedade e vinculam no contrato um destes bens. Isto é abusivo e requer atenção no momento de celebração de um contrato de locação, pois nestes casos está havendo exigência de duas garantias (a pessoal e a real) tornando-a nula. Além disto, de acordo com o inciso II, do artigo 43, da referida Lei de Locação, exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação constitui uma contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado.