INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Os grandes centros urbanos, a tempos estão sendo modificados. Modificação gerada principalmente pela explosão demográfica em suas áreas. Assistimos a essa mudança dia a dia. Chamada de “Cidade de Pedra”, realmente São Paulo, cada dia mais, faz jus ao apelido. Vemos novas construções quase que mensalmente. Incorporando o visual da cidade, e construindo a todo vapor, as Incorporadoras e Construtoras, trabalham freneticamente como quase tudo nas Metrópoles.

Os grandes centros urbanos a tempos são expectadores, das mudanças em sua composição visual, que outrora tinha como natural, um terreno, uma casa, um jardim. Essa concepção clássica de Moradia, hoje foi substituída pelas grandes construções de Condomínios Edilícios Prediais. Não que pararam de construir casas, elas continuam, porém intituladas também de Condomínio de casas.

Uma forma de melhor aproveitamento do terreno, agregando valor, e atendendo a necessidade dos adquirentes, e por vezes da própria região.
A forte concentração demográfica, em certas áreas,a supervalorização do espaço físico, nos presentearam com os Condomínios Edilício Predial, é a verticalização.

A denominação correta, é Condomínio Horizontal, pois o que está em condomínio é a fração ideal indeterminada do solo.

Que de fato com sua construção suporta, não mais uma família de seis indivíduos, mas sim, dependendo de suas caraterísticas pode agora suportar por exemplo, oitenta famílias. É a Verticalização, a utilização do espaço, além do solo.

Esse tipo de Construção nos últimos anos, pelo menos na cidade de São Paulo, caiu no gosto popular, se assim podemos dizer. Incentivos do Governo Federal às Incorporadoras, e aos consumidores, aqueceram o Mercado Imobiliário, e é visível, a quantidade de construções em diferentes fases, por toda a cidade.

Praticamente alguns bairros transformaram-se em canteiros de obras.
Mecanismos jurídicos, introduzidos no ordenamento da Lei 9514/97, tornou a concessão de crédito mais segura para o comprador.

Assim, temos um produto, um consumidor para tal, tão importante quanto, teremos a figura do Incorporador.

O objetivo deste artigo, é mostrar o que é uma Incorporação Imobiliária, como ela é Registrada, no Registro de Imóveis de competência, quem é o Incorporador, e como o comprador está protegido por lei, de danos que podem vir a serem causados pela própria Incorporadora.

HISTÓRICO DA INCORPORAÇÃO

A Lei da Incorporação, é a Lei nº 4591/64, anterior a ela, como na maioria dos comportamentos sociais, primeiro temos o ato, e posterior a ele, é que criamos uma forma de controle, de fiscalização do mesmo.

Essa lei veio em encontro à necessidade dos compradores de boa-fé, que vez ou outra se viam com problemas com os Incorporadores, que por sua vez podiam ser, inexperientes, e por que não até mesmo inescrupulosos, e por vezes o comprador de boa-fé era lesado.

As regras existentes antes da Lei 4591/64 apenas disciplinava a alienação de edifícios já construídos, nada citavam em relação a venda de edificações coletivas em construção.

A incorporação imobiliária é caracterizada, nas 1ª e 2ª fase, quando ainda não há construção. Após a construção teremos o Condomínio edilício, assim estará na 3ª fase. Claramente sempre que falarmos em incorporação, remetemo-nos à unidades futuras.

O ato em si de Incorporar, transcorre, em encontrar um terreno com bom tamanho, ou mesmo da fusão de alguns imóveis para conseguir a área desejada.

Antigamente o próprio dono do terreno aparecia como parceiro, do Incorporador, uma vez que seu pagamento seria feito quando da venda das unidades, que ainda seriam construídas. Esse preço total deveria remunerar as partes envolvidas. 

Após a venda de todas unidade, lavrava-se uma escritura de transmissão de domínio, envolvendo o dono do terreno e os adquirentes, ou seja a figura do Incorporador nem aparecia.

Nessa dinâmica, o Incorporador não tinha responsabilidade alguma, pois juridicamente ele não aparecia.

Com a vigência da Lei 4591/64, o Incorporador é responsabilizado pelos prejuízos causados ao consumidor, comprador de boa-fé.

Seguindo a Lei 4591/64, o CDC também contempla a posição vulnerável que fica o adquirente de unidades futuras.

E mais à frente veremos a Lei do Patrimônio de Afetação, corroborando para que o adquirente, receba o que lhe foi prometido, deixando os credores longe das unidades futuras.

 CONCEITO DE INCORPORADOR E A LEI 4591/64.

A Incorporação Imobiliária, tem como objetivo promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edifícios, ou conjuntos de edifícios que são compostos por unidades autônomas. Podendo ser casa térreas ou apartamentos em edifícios. Mas já adianto que, Incorporar quer dizer que vendo unidades futuras, unidades a serem construídas.

No Artigo 29, da Lei 4591/64, diz ser Incorporador “a pessoa física ou jurídica, comerciante, ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais fações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construções sob regime condominial, ou que meramente aceite proposta para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo  a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo e determinadas condições das obras concluídas”.

Já o Artigo 32 da Lei 4591/64, diz que o incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas, antes ou durante a construção do empreendimento  após ter levado a registro no Registro de Imóveis de competência, a fim de arquivar todos os documentos elencados no artigo em questão. Apenas após Registro da Incorporação, é que estará legalizada e iniciada  a incorporação imobiliária.
Caso haja qualquer negócio em relação as unidades que serão incorporadas, sem que tenha havido o devido registro do Memorial de Incorporação, a empresa poderá responder por contravenção à economia popular.

O Memorial de incorporação (n.17,inc.I, do art. 167 da Lei 6015/73) é composto pelos documentos que trata o Artigo 32, são eles principalmente:
Projeto de construção aprovado pela autoridades competentes;
Memorial descritivo  das especificações  da obra projetada ;
Avaliação do custo global da obra;
Discriminação das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas a elas correspondentes;
Minuta  da futura convenção de condomínio.

Atento a isso, o Incorporador, tem o dever de Registrar no Registro de Imóveis de competência, o Memorial de Incorporação (n.17,inc.I, do art.167 da Lei 6015/73), que tem vários documentos com as especificações da incorporação pretendida e atestam os requisitos necessários para tal.

Após o Registro do Memorial o incorporador terá 180 dias para negociar as unidades futuras, esse é um prazo de carência. Caso não haja venda poderá ele extinguir a incorporação. A pedido do Incorporador somente, se nenhuma unidade for comercializada, ou se houver venda deverá ter o consentimento de todos adquirentes.

O registro do Memorial, tem como objetivo cumprir o art.104 inc.II do Código Civil. Dar validade ao negócio jurídico, com um objeto determinável, para assim não configurar contrato aleatório.

Ou seja Incorporador, pode ser qualquer pessoa, física ou jurídica que tenha a intenção de comercializar unidades autônomas, em um terreno pré-definido, independente de ser ela mesma a construtora, ou não. Tendo sempre como objetivo final, a entrega, com data pré estabelecida das unidades em questão, aos adquirentes de boa-fé.

O parágrafo único do artigo 28, diz que o contrato de incorporação é  um negócio jurídico através do qual o incorporador se obriga a promover e realizar uma construção destinada à alienação de unidades autônomas com pagamento à vista ou em prestações.

Promovendo assim, anterior à construção, atividade de venda das frações ideais do terreno (pois ainda não existe construção) vinculadas ao condomínio edilício de qualquer natureza, mas que seja objeto de construção com promessa de entrega do bem  em prazo certo e ajustado.

Existem três tipos de Incorporação, com base na  construção,são elas:

Construção por conta e risco do Incorporador, onde o incorporador promete entregar construída e acabada a unidade futura, a preço certo e prazo, artigo 41 e 43 da lei 4591/64;
Construção por empreitada, o obejeto é o serviço da obra, é conhecida como "a preço fechado", artigo 55, da lei 4591/64, empreendimentos como Minha Casa Minha Vida estão nesta modalidade;
Construção por Administração, conhecida como "a preço de custo", utilizado mais por investidores, em empreendimentos de alto-padrão. Existe uma comissão jurídica responsável pelo pagamento do custo integral da obra. nesta modalidade o incorporador não tem responsabilidades. O caminhar da construção depende do fluxo de caixa da obra. Artigo 58 da lei 4591/64

A Lei 4591/64, veio para elucidar a figura do incorporador, e assim dar a ele a responsabilidade cabível nesse negócio jurídico.

 A LEI DA AFETAÇÃO

A Lei 10.931 de 02 de Agosto de 2004, também vem para proteger, os adquirentes, as instituições bancárias, e por que não as próprias Incorporadoras.
Esta lei, refere-se ao Patrimônio de Afetação.

A Afetação tem como objetivo, assegurar o pagamento de uma obrigação, nesse caso a entrega da unidade, quando finalizado o Empreendimento.
 Assim, as unidades em questão não fazem parte do Ativo da empresa Incorporadora, ou seja elas não respondem por quaisquer ônus, que não tenha ligação direta com a obra das mesmas.

Dessa forma garante-se que a receita de uma Incorporação não seja desviada. Ou pelo menos não afete as unidades, e seu adquirentes por ônus, que nada tenha a ver com os mesmos. Delimita-se assim, as obrigações decorrentes apenas do empreendimento em construção.

O Termo de Afetação, nada mais é que uma Declaração do Incorporador, e dos Titulares de direito aquisitivo sobre o terreno em questão. Esta declaração deve ser Averbada no Registro de Imóveis, este ato é regido pelo artigo 31-B da Lei 4591/64. pode ser constituído e averbado a qualquer tempo.

Patrimônio de Afetação, é um direito real sobre coisa própria com a finalidade de proteção contra credores, com objetivo de manter o empreendimento imobiliário financeiramente solvente.

Limitando ou separando a aderência econômica do imóvel. Ela visa a proteção, claramente impede o incorporador de utilizar recursos da obra X, na obra Y, causando prejuízos aos adquirentes da primeira obra. Ou seja, a construção deve ser garantida, e tem suma importância a Comissão de representantes para atuar na fiscalização.

Comumente empreendimentos financiados por instituições bancárias são quase que obrigados a constituírem patrimônio de afetação. Cada Patrimônio de Afetação terá CNPJ próprio, para controle contábil.
Não existe obrigatoriedade em constituir patrimônio de Afetação de todo o empreendimento, sendo legal afetar apenas parte do empreendimento.

A Constituição do Patrimônio de Afetação, faz com que a empresa esteja aberta para a fiscalização de qualquer um. É daí que vem o interesse dos Bancos, na Afetação, justamente para ter acesso aos livros contábeis. Inibindo a saída de dinheiro da obra para lugar indeterminado.

Assim, os deveres do incorporador (Art. 31-D), será:
Probidade e boa-fé na Administração;
Manter desvinculada os patrimônios  de cada incorporação;
Captação de recursos;
Transparência documental;
Manter conta de depósito específica;
Liberdade de acesso à obra;
Faculdade do RET (Lei 10.931/04).

Em contrapartida,os adquirentes também tem deveres (Art.31-C):
Constituir comissão de representantes (art. 50);
Fiscalizar o andamento das construções;
Fiscalizar as contas do empreendimento.

REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Como já foi dito, a Lei que rege as Incorporações Imobiliárias é a Lei 4591/64, que obriga o Incorporador a registrar a Incorporação no registro de Imóveis, para proteger os adquirentes de boa-fé.

O artigo 32 da Lei 4591/64 determina que o Incorporador somente poderá negociar as unidades autônomas, antes ou durante a construção do empreendimento após arquivado no Registro de Imóveis competente os documentos necessários. Tais documentos dão uma ideia de como será o edifício, com suas dimensões das frações ideais, das unidades e das áreas em comum.

A Incorporação, dá-se apenas após o registro da mesma.
Caso o Incorporador negocie as unidades, sem ter registrado o Memorial da Incorporação,  está praticando contravenção à economia popular.

O Memorial de Incorporação, é composto pelos documentos enumerados no artigo 32 da Lei 4591/64, sendo destacados os seguintes:
Projeto da construção aprovado pelas autoridades competentes (alínea d);
Memorial descritivo das especificações da obra projetada (alínea g);
Avaliação do custo global da obra (alínea h);
Discriminação das frações ideais do terreno, com as unidades autônomas a elas correspondentes (alínea i);
Minuta da futura Convenção de Condomínio (alínea j).
 
O Incorporador, adentra o  Registro de Imóveis, onde haverá a  abertura de prenotação, no Livro 1, e com base na legislação sobre condomínios e Incorporações Imobiliárias, o Oficial do Registro procede de forma a fornecer certidão, e arquivar todos os documentos decorrentes da Incorporação, na Serventia.

 Assim, ele procede com a Prenotação, no Livro 1(Protocolo), autuará toda documentação, seguirá para o registro do Memorial no Livro II (Registro Geral).
Devolverá a ao apresentante a 2ª Via dos documentos apresentados, (exige-se apresentação em duas vias), para a partir daí inicie-se a comercialização das unidades.

O Registro do Memorial é válido por 180 dias, caso não seja realizada a comercialização, o incorporador só poderá negociar as unidades após revalidar a documentação por lei exigida.

A possibilidade de cancelamento da Incorporação, será requerida pelo Incorporador, somente enquanto nenhuma unidade for objeto de transação averbada, ou mediante ciência de todos os compromissários ou cessionários (art.255 da Lei de Registros Públicos).

Os emolumentos decorrentes do registro da Incorporação ou de especificação de condomínio  são calculados com base no valor do terreno mais o custo global da construção(art.32 da Lei 4591/64).

Registrada a Incorporação, vende-se as unidades autônomas, suas frações ideais, correspondentes do terreno, acontece a construção do empreendimento em si, a Prefeitura fiscaliza se o imóvel construído segue à risca as características do Projeto registrado, se sim, expede-se o habite-se, auto de conclusão da obra. Por mais uma vez, adentra-se ao Registro de Imóveis para Instituir o condomínio com suas especificações.

Em alguns Estados, utiliza-se apenas o Registro da incorporação, a averbação da construção,  e o registro da convenção do condomínio, para dar como finalizado um empreendimento.
Porém, no Estado de São Paulo, seguimos com o Registro da Incorporação, Registro da Instituição e da Convenção do condomínio. A partir daí serão individualizadas as unidades autônomas.

CONCLUSÃO

O tema Incorporação Imobiliária, vimos  que é assunto com vasto conteúdo.
As leis que a norteia vai ao encontro das necessidades principalmente do adquirente de boa-fé.

O Patrimônio de Afetação vem para inibir os maus gestores, e garantir que a obra seja entregue assim como prometido.

Os Registros de Imóveis tem papel primordial, juntamente à Prefeitura para fazer cumprir correta a Incorporação e o todo o subsequente.

Garantindo assim que sejam mínimos os danos causados aos adquirentes, uma vez que com base no aparato legal, a Verificação, o Registro, e por fim a publicidade do ato ocorra de forma, que as partes envolvidas, sejam beneficiadas, aquecendo cada vez mais a economia oriunda do Mercado imobiliário.

O Mercado imobiliário após uma breve calmaria, retoma a posição de atender o desejo do consumidor, e por que não, os anseios dos investidores.

Houveram grandes melhorias, e continua o processo para deixar cada vez mais claro, o relacionamento entre adquirentes consumidores, incorporadores e  vendedores.  Seja na aquisição ou na desistência.

ANEXOS

1- Especificação Imobiliária Cumprindo Incorporação

   - Dos Construtores
 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS  – CHECK LIST

Nome Do Empreendimento;
Prova de representação, quando pessoa jurídica (Contrato Social e Alterações);
I.P.T.U. do exercício – cópia autenticada ou certidão de Valor Venal em sua via original
Auto de Conclusão – HABITE-SE
Certidão Negativa de Débitos do INSS, referente a obra
Instrumento de Instituição e convenção de condomínio.
Quadro de áreas da ABNT (NBR-12721) – no Quadro III e IV, o Custo Unitário Básico a ser utilizado para o cálculo, deverá ser aquele do mês imediatamente anterior à data do efetivo registro

2- ESPECIFICAÇÃO IMOBILIÁRIA SEM INCORPORAÇÃO

- Dos Construtores
 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS  – CHECK LIST
Nome Do Empreendimento:-
Prova de representação, quando pessoa jurídica (Contrato Social e Alterações);
I.P.T.U. do exercício – cópia autenticada ou certidão de Valor Venal em sua via original
Plantas aprovadas pela PMSP
Alvarás de Aprovação e de Execução emitidos pela PMSP, acompanhados da (s) respectiva(s) “guias de autorização para emissão” – Cópias autenticadas;
Auto de Conclusão – HABITE-SE
Certidão Negativa de Débitos do INSS, referente a obra
Instrumento de Instituição e convenção de condomínio.
Quadro de áreas da ABNT (NBR-12721) – no Quadro III, o Custo Unitário Básico a ser utilizado para o cálculo, deverá ser aquele do mês imediatamente anterior à data do efetivo registro, bem como, ART recolhida, assinada e com firmas reconhecidas.

BIBLIOGRAFIA

Observatório do Registro – ABDRI. http://cartorios.org/2016/06/11.

Falcão, Clarissa de Carvalho Freire. O Patrimônio de Afetação nas incorporadoras de imóveis residenciais e a impenhorabilidade de créditos oriundos de alienação de unidades imobiliárias  no novo CPC.  http://www.ambitojurídico.com.br/
Chalhub, Melhim Namem. Da Incorporação Imobiliária. 3ª edição, revista e atualizada. Editora Renovar, 2010.
kikunaga, Marcus Vinicius. Direito Imobiliário - Incorporação imobiliária. 2018. www.kikunaga.adv.br

Lins, Caio Mário de Albuquerque. Manual dos Concursos  para Notários e Registradores.  Volume 4- Registro de Imóveis. Cia Mundial, 2011.

www.jusbrasil.com.br

Lobo, Hélio Júnior. Aula 26- Incorporação Imobiliária.                                                        
Ead Uniregistral. Curso de Atualização e Aperfeiçoamento de Registros de Imóveis.