A aquisição de bens imóveis através da usucapião

No Código Civil, Lei 10.406/2002, a usucapião é tratada pelo artigo 1.238 e seguintes.

Quando se fala em usucapião, a primeira situação que normalmente nos vem à cabeça é, será que possuo direito em requerer a usucapião? Para responder esta questão passaremos a analisar alguns requisitos que constam da lei civil vigente.

A usucapião, como mencionado, exige que o possuidor (aquele que detêm a posse direta do imóvel com a intenção de se tornar proprietário) de determinado bem imóvel, preencha alguns requisitos para que possa, em sede judicial, requerer a usucapião.

Ao falar em requisitos, o primeiro, e senão o mais importante deles, é o prazo legal, ou seja, o prazo que deverá ser comprovado pelo possuidor que diz respeito ao tempo em que este está em posse do imóvel, e que vem regrado pelo Código Civil no artigo 1.238, que diz:

“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.”

Aqui no caput (cabeça) do artigo 1.238, já podemos notar alguns requisitos da usucapião, que analisaremos com mais profundidade a partir de agora.

O prazo inicial de posse exigido pelo artigo transcrito é de 15 (quinze) anos, porém existem algumas exceções que poderão reduzir este prazo, como por exemplo, o prazo contido no Parágrafo Único do mencionado artigo, que diz:-

“Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Como se vê, em regra observa-se o prazo de 15 (quinze) anos para que se possa requerer pelas vias judiciais a usucapião, porém, quando se tratar de imóvel onde o possuidor tiver estabelecido sua moradia habitual, seja de forma individual (individuo que vive sozinho) ou de forma familiar (individuo que reside em companhia da família, esposa, filhos, etc.), ou desde que tenha implantado no local qualquer atividade, lícita é claro, que lhe traga frutos, ou seja, atividades “comerciais” que lhe proporcionem de alguma forma o seu sustento, esse prazo de 15 (anos), comprovados os requisitos da moradia habitual ou do caráter produtivo, será reduzido para 10 (dez) anos. Lembrando também, que além dos requisitos citados, deverá o possuidor cumprir com os demais requisitos exigidos pela lei, que exploraremos mais adiante.

Assim, concluímos por ora que, preenchidos os demais requisitos, aquele que está na posse o imóvel urbano pelo período de 15 (quinze) anos ou mais, ou aquele que está na posse do imóvel por 10 (dez) anos ou mais, desde que preenchidos os requisitos da moradia habitual ou, desde que, nele realize obras ou serviços de caráter produtivo, poderão requerer a usucapião do mesmo.

Outro requisito mencionado pela lei civil, no mesmo artigo 1.238, é a posse ininterrupta do bem que pretende o possuidor adquirir. Isso significa que, aquele que pretender possuir o imóvel como seu através da usucapião, não poderá deixar o imóvel dentro do prazo de 15 (quinze) anos, ou de 10 (dez) anos, conforme o caso específico, indo e voltando, ou seja, a posse deverá ser ininterrupta, sem qualquer tipo de intervalo, como por exemplo, aquele que reside em determinado imóvel pelo período de 5 (cinco) anos ausentando-se pelo período de 1 (um) ano, e depois desse período de ausência resolve retornar e passados mais 9 (nove) anos, o que, somando-se o primeiro período de 5 (cinco) anos à ausência de 1 (um) ano, mais o prazo de 9 (nove) anos após ter retornado, somariam 15 (quinze) anos, (5+1+9=15), excluindo-se desse exemplo a possibilidade de redução do prazo conforme o parágrafo único do artigo 1.238, que nesse caso, em tese, não poderia o possuidor requerer a usucapião, pois seria necessário que permanecesse no imóvel por pelo menos mais 6 (seis) anos, para que atingisse o mínimo de 15 (quinze) anos ininterruptos, (6+9=15).

Para o caso anterior existe uma exceção, qual seja, o regramento do artigo 1.243 do Código Civil, que, com propriedade, estabelece que para se calcular o tempo exigido para aquisição de imóvel por meio da usucapião, poderão ser somados ao tempo da posse, o tempo em que os antecessores do possuidor permaneceram no mesmo imóvel, desde que os mesmos tenham permanecido no imóvel de forma ininterrupta, pacifica, e se o caso, com justo título e de boa-fé, sendo a questão do justo título e boa-fé tratada pelo artigo 1.242, que veremos adiante.

Segundo a lei civil, para que se possa requerer a usucapião, impõe-se ainda o requisito da posse sem oposição, que quer dizer que, o possuidor que permanece em determinado imóvel deverá demonstrar em juízo, diante do pedido da usucapião, que o imóvel não foi requerido por quem quer que seja, como por exemplo, o cidadão que reside em determinado imóvel a mais de 15 (quinze) anos, e durante o transcorrer desse prazo ninguém o tenha reivindicado, ou requerido de alguma forma a sua posse ou propriedade.

Sem este requisito da posse sem oposição de terceiros, não será possível ao possuidor requerer a usucapião, pois conforme a lei a posse deverá ser mansa e pacífica, não se admitindo a propositura da ação de usucapião sobre imóvel do qual conste qualquer litigio com referencia à posse ou propriedade.

Por fim, concluímos que os requisitos para se promover uma ação de usucapião, a principio, seriam, o cumprimento do prazo legal, sem interrupção, e sem oposição de terceiros.

Na sequencia, analisaremos o disposto no artigo 1.240 do Código Civil de 2002, onde constam prazos diversos dos prazos constantes no artigo 1.238, sendo que, trás o artigo 1.240 a seguinte redação:-

“Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.”

Veja que o artigo 1.240 trás disposição diversa daquela contida no artigo 1.238, pois regra que o prazo de posse a ser cumprido para aquisição da propriedade pela usucapião poderá ser de apenas 5 (cinco) anos, porém com uma ressalva, este artigo impõe que o imóvel a ser usucapido não deve possuir mais de 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, ou seja, se imóvel possuir metragem superior, em tese, ele se enquadrará na forma de usucapião contida no artigo 1.238 do Código Civil, que não impõe quesitos quanto a metragem do imóvel que se pretende adquirir pela usucapião, diferentemente do artigo em comento. Vale lembrar que, além do requisito da metragem, o possuidor deverá, neste caso, cumprir com os demais requisitos do artigo 1.238, e ainda não ser proprietário de outro imóvel seja ele urbano ou rural.

O artigo 1.242 do Código Civil de 2002, estabelece que a usucapião poderá ser requerida também por aquele que detêm a posse do imóvel, possuindo justo título e boa-fé. Ocorrem esses casos, por exemplo, quando alguém compra um determinado imóvel e permanece por muito tempo sem regularizar a compra junto ao cartório de imóveis, ou seja, a pessoa possui o titulo de compra, normalmente um “contrato de gaveta”, que por algum motivo não foi levado a registro, e o imóvel encontra-se em nome de terceiro.

Assim, a aquisição de imóvel por meio da usucapião, poderá ocorrer nas formas acima descritas, através da contratação de um advogado de confiança do possuidor, que deverá propor a ação de usucapião no local do imóvel, desde que preenchidos os requisitos para tanto. Trata-se a usucapião de uma forma de aquisição de direitos sobre bem imóvel.