DAS PREVISÕES LEGAIS ACERCA DA APLICAÇÃO DOS PRAZOS DE GARANTIA NO ÂMBITO DO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL

Antes de se falar sobre a quantificação dos prazos de garantia propriamente dita, interessante que se diferencie os tipos de garantia previstos no Código de Defesa do Consumidor.

O Código de Defesa do Consumidor trata basicamente de dois tipos de garantia: a legal e a contratual.

A garantia legal não depende do contrato que foi feito, pois já está prevista na lei (artigos 26 e 27). A garantia contratual, por sua vez, completa a legal e é dada pelo próprio fornecedor. Chama-se termo de garantia (artigo 50).

O termo de garantia deve explicar: o que está garantido; qual é o seu prazo; qual o lugar em que ele deve ser exigido. O termo de garantia deve ser acompanhado de um manual de instrução ilustrado, em português, e fácil de entender.

No dia a dia do setor imobiliário, comumente é este termo de garantia é chamado de manual do proprietário e geralmente é entregue no ato de recebimento das chaves pelo adquirente.

Pois bem, diante da dualidade de institutos, a lei determina que a garantia prevista em lei, já que é complementada pela garantia contratual, somente tem seu curso após esgotada àquela pactuada pelas partes. Isto significa dizer que ao comprar determinado produto e o fornecedor concede prazo de 1 ano de garantia, a este prazo somar-se-á àquele previsto na lei.

E qual seria este prazo? Justamente neste ponto que gira a discussão que se pretende esmiuçar no presente texto.

Isto porque, segundo o Código de Defesa do Consumidor, o prazo para que se reclame vícios de fáceis constatações (chamados aparentes) em produtos ou serviços é de: 30 (trinta) dias para produtos ou serviços não duráveis, como por exemplo os alimentos, o serviço de lavagem de roupa em uma lavanderia; bem como de 90 (noventa) dias para produtos ou serviços duráveis, tendo-se como exemplos os eletrodomésticos, a reforma de uma casa, a pintura de carro etc.

Todos estes prazos são contados a partir da data que o adquirente recebeu o produto ou que o serviço terminou. Por outro lado, se o defeito for difícil de se notar (vício oculto), os prazos começam a ser contados da data em que o vício apareceu.

Ou seja, especificamente para a delimitação que ora se pretende discutir, vícios decorrente da construção de um imóvel, o prazo de 90 dias, já que se tratada de um bem durável, teria início de imediato, no caso de vícios aparentes (imóvel entregue com cerâmicas trincadas); ou com o aparecimento do vício, caso se trate de vício na modalidade oculta (problemas nos encanamentos do imóvel, por exemplo), com o prazo total contabilidade pela soma do prazo de garantia contratual (estabelecido no manual do proprietário) e do prazo legal de 90 dias.

Ocorreu que, após a entrada em vigor do Código Civil de 2002, posterior portanto ao Código de Defesa do Consumidor que data do ano de 1990, abstendo-se a qualquer análise de uma relação puramente civilista, entre dois particulares, passou-se a discutir sobre a aplicação e compatibilidade das disposições no âmbito das relações consumeristas, ou seja, envolvendo consumidores e fornecedores de imóveis.

Isto porque, em seu artigo 618, o Código Civil estabeleceu o prazo irredutível de garantia de 5 (cinco) anos, nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, para que o empreiteiro de materiais e execução responda pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Ou seja, ainda que a previsão esteja fora do Código Protecionista, este é contraditoriamente mais favorável ao Consumidor envolvido neste tipo de relação jurídica.

Entende-se, no entanto, que as disposições não tem o condão de se excluir, mas sim se complementam no que são compatíveis, tendo em vista exclusivamente a natureza e gravidade dos vícios eventualmente reclamados. Explica-se.

A proteção e regulamentação que visa conferir o Código Civil de 2002, se refere aos vícios de adequação do produto, no caso, do imóvel construído, ou seja, aqueles relativos a solidez e segurança do empreendimento, ou seja, vícios estruturais, contando-se como termo inicial a data de expedição do Habite-se (documento que comprava a conclusão da obra).

De outra forma, no tocante aos vícios não estruturais, ligados tão somente aos acabamentos da obra, verdadeiros vícios de qualidade dos serviços de construção da unidade, ou seja, que nada influenciam na segurança ou solidez da unidade, devem ser aplicados os dispositivos constantes do Código de Defesa do Consumidor, pelo que o consumidor poderá valer-se das sansões reparatórias ali previstas (substituição do produto, restituição da quantia paga ou abatimento do preço) no prazo de 90 dias contados da constatação do vício ou recebimento do imóvel.

Este entendimento, possibilidade de aplicação de ambas as legislações, independentemente de se estar diante de uma relação consumerista, encontra eco nos tribunais, inclusive, em recebente julgado do próprio Superior Tribunal de Justiça:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. APARTAMENTO. DEFEITOS NA CONSTRUÇÃO. REPARAÇÃO. PRAZO PARA RECLAMAR. VÍCIOS APARENTES. NÃO COMPROMETIMENTO DA ESTRUTURA DA EDIFICAÇÃO. DECADÊNCIA. APLICAÇÃO DO CDC.

1. É de 90 (noventa) dias o prazo para a parte reclamar a remoção de vícios aparentes ou de fácil constatação decorrentes da construção civil (art. 26, II, do CDC).

(...)

3. O prazo de garantia de 5 (cinco) anos estabelecido no art. 1.245 do CC de 1916 (art. 618 do CC em vigor) somente se aplica aos casos de efetiva ameaça à "solidez e segurança do imóvel", conceito que abrange as condições de habitabilidade da edificação.

4. Recurso especial provido.

(STJ, REsp 1172331 RJ 2009/0247419-2 - Relator: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 24/09/2013, T3 - TERCEIRA TURMA)

Desta forma, verifica-se a quantificação dos prazos, principalmente, decorrerá, inicialmente, da análise da natureza dos vícios alegados, tendo-se sempre em mente que os prazos eventuais somente terão início do aparecimento do dito vícios – no caso de serem estes ocultos – ou do recebimento do imóvel – quando diante de vícios aparentes.