USO E OCUPAÇÃO DO SOLO URBANO

Tatiana de Oliveira Takeda

Advogada, Professora do Curso de Direito PUC/GO, Assessora TCE/GO,

Mestre em Direito, Relações Internacionais e Desenvolvimento,

Especialista em Direito Civil, Processo Civil e Gestão Ambiental e

Pós-graduanda em Direito Imobiliário

Tratam-se o uso e ocupação do solo por mecanismos de planejamento urbano, podendo-se construir o conceito de que o uso do solo é o rebatimento da reprodução social no plano do espaço urbano e a ocupação do solo, por sua vez, é a maneira pela qual a edificação pode ocupar terreno urbano, em função dos índices urbanísticos incidentes sobre o mesmo.

Não obstante, sinteticamente, pode-se dizer que o termo “uso e ocupação do solo” é definido em função das normas relativas à densificação, regime de atividades, dispositivos de controle das edificações e parcelamento do solo, que configuram o regime urbanístico.

Desta forma, o que pode ou não ser construído e o tamanho das construções (uso e ocupação) nos terrenos dos municípios são definidos pela relação entre o tamanho do terreno e a quantidade de pessoas; pelas atividades (comércio, moradias, serviços, indústrias), bem como pelo tipo dos prédios e tamanho dos lotes, dentre outros.

O uso e ocupação do solo tem por principais finalidades: a) Organizar o território potencializando as aptidões, as compatibilidades, as contiguidades, as complementariedades, de atividades urbanas e rurais; b) Controlar a densidade populacional e a ocupação do solo pelas construções; c) Otimizar os deslocamentos e melhorar a mobilidade urbana e rural; d) Evitar as incompatibilidades entre funções urbanas e rurais; e) Eliminar possibilidades de desastres ambientais; f) Preservar o meio-ambiente e a qualidade de vida rural e urbana.

Para chegar-se a tais escopos, são necessárias ferramentas que permitam e/ou garantam um planejamento urbanístico focado numa mescla de interesses, primeiramente, ambientais e, também, locais.

Dentre tais ferramentas, elege-se neste momento, por serem especiais, o Plano Diretor e o Zoneamento.

O Plano Diretor é o instrumento básico da política urbana dos municípios, tendo por objetivo promover o apropriado ordenamento territorial, bem como o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e a garantia do bem-estar de seus habitantes, de acordo com o planejamento e controle do uso do parcelamento e da ocupação do solo, em observância às diretrizes do Estatuto das Cidades (artigo 2º).

Em miúdos, sua finalidade é orientar a atuação do poder público e da iniciativa privada na construção dos espaços urbano, rural e industrial na oferta dos serviços públicos essenciais, visando assegurar melhores condições de vida para a população. Além disso, deve dispor sobre a delimitação das áreas urbanas, onde poderá ser aplicado o parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, considerando a existência de infraestrutura e de demanda para utilização.

Sua obrigatoriedade decorre quando houver: a) mais de vinte mil habitantes na cidade; b) integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas; c) pretensão do poder público municipal em utilizar os instrumentos previstos no § 4º, do artigo 182, da CF/1988; d) integrantes de áreas de especial interesse turístico; e) empreendimentos ou atividades inseridos na área de influência, com significativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional.

Com relação aos instrumentos e ações do plano diretor, pode-se citar: a) lei do plano diretor; b) Códigos complementares; c) ações emergenciais; d) planos setoriais; e) programas e projetos.

Por sua vez, o Zoneamento é uma ferramenta de fundamental importância no planejamento de uma cidade, garantindo o seu desenvolvimento ordenado. Nele, o território municipal é dividido em partes (chamadas zonas) onde se definem, para cada uma delas, normas de uso e ocupação do solo. Isso nada mais é do que definir regras que determinam o que pode ser feito na cidade, de que forma e onde. Em outras palavras, a legislação definirá, para cada zona em que se divida o território do município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de aproveitamento.

Tratando-se especificamente do zoneamento urbano ou municipal, há que se destacar que os municípios não somente possuem áreas inseridas na malha urbana, mas também no perímetro rural, as quais também precisam de planejamento quanto aos seus usos e formas de ocupação.

A CF/1988 conferiu competência ao Poder Público municipal para promover o adequado ordenamento territorial, o desenvolvimento pleno das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes, desde que observadas as diretrizes gerais traçadas no Estatuto das Cidades. Tais resultados podem ser alcançados mediante planejamento e controle de usos, do parcelamento e da ocupação do solo urbano, como preceituam o inciso VIII do artigo 30 e o artigo 182 da Carta Magna.

Em uma cidade desprovida de ordem os usos desenvolvem-se de forma confusa, com grande prejuízo do bem-estar da população. Ordenar esses usos é um dos meios de realizar a exigência constitucional de que a Política Urbana vise a garantir o bem-estar dos habitantes da cidade.

De acordo com a realidade dos municípios é que se irá planejar a forma e os usos do espaço urbano. Desta forma, pode-se afirmar que não existe uma fórmula pronta para criação de zonas de usos. A realidade do município é quem vai mostrar suas necessidades.