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'Ação de Cobrança'

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TJ/MG. Ação de cobrança. Novo proprietário. Prescrição.

Data da publicação da decisão - 04/11/2009.

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Número do processo: 1.0024.06.123035-5/002(1)
Númeração Única: 1230355-73.2006.8.13.0024
Relator: BATISTA DE ABREU
Relator do Acórdão: BATISTA DE ABREU
Data do Julgamento: 04/11/2009
Data da Publicação: 29/01/2010


EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA - COTA CONDOMINIAL - ATRASO -- NOVO PROPRIETÁRIO - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - PRESCRIÇÃO - 5 ANOS - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - A cota condominial é obrigação propter rem, ou seja, a obrigação acompanha o bem, e, portanto, o atual proprietário torna-se responsável pelo débito em atraso. Assim, independentemente da data em que o réu assumiu a posse e a propriedade do bem, certo é que no momento em que adquiriu a propriedade, tornou-se responsável pelos débitos relativos ao imóvel. - Segundo o artigo 206, § 5º, I, do CPC, prescreve em cinco anos, a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular.


APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0024.06.123035-5/002 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): CONDOMINIO MASTER SHOPPING BURITIS - APELADO(A)(S): PAULO ROBERTO RODRIGUES PEREIRA - RELATOR: EXMO. SR. DES. BATISTA DE ABREU


ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 16ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM DAR PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.


Belo Horizonte, 04 de novembro de 2009.


VOTO


CONDOMÍNIO MÁSTER SHOPPING BURITIS ajuizou "AÇÃO ORDINÁRIA" em face de PAULO ROBERTO RODRIGUES PEREIRA, alegando que este se encontra inadimplente quanto ao pagamento de cotas condominiais das unidades 108, 109, 122, 123, 202, 203, 210, 211, 212, 221 e 222 do CONDOMÍNIO ora recorrente, cujo total da dívida é de R$61.985,90 (sessenta e um mil novecentos e oitenta e cinco reais e noventa centavos), correspondente às mensalidades vencidas de março de 2001 a maio de 2006.


Requereu a procedência do pedido para condenar o réu ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas das cominações legais.


O réu contestou nas fls. 87/91, requerendo, preliminarmente, o deferimento da denunciação da lide das empresas Econ Edificações Ltda e R & R Edificações Ltda visto que existe um contrato de compra e venda entre ele e os denunciados, sendo que ficou avençado que as lojas seriam entregues prontas e acabadas, aptas a serem usadas; que somente a partir do habite-se tomaria posse das lojas; que o habite-se das lojas somente foi deferido no dia 15 de janeiro de 2002, data em que as salas ficaram prontas para serem usadas; que o SÍNDICO do CONDOMÍNIO foi cientificado em 09 de abril de 2001 de que as lojas apenas seriam recebidas quando estivessem prontas e acabadas, para rechaçar qualquer cobrança de cota de CONDOMÍNIO antes do término das obras.


Pugnou pela improcedência do pedido, a fim de declarar inexigível a cobrança de cotas condominiais desde março de 2001.


Audiência de instrução nas fls. 113, oportunidade em que o réu reconheceu parte do débito tendo sido realizado acordo parcial da dívida, especificamente quanto aos meses de janeiro a julho de 2006. Foi determinado pelo MM. Juiz a conversão do rito para o ordinário, tendo em vista o acolhimento da denunciação a lide.
Nas fls. 183/vº, o Juiz tornou sem efeito o deferimento da denunciação a lide e determinou o seguimento da ação somente com relação ao réu.


Sem mais provas a produzir, os autos foram conclusos para decisão.


A sentença, de fls. 190/192, julgou improcedente o pedido, fundamentando, em síntese, que, como o réu não possuía o direito de propriedade nem a posse sobre as unidades contratadas no período anterior a 21 de janeiro de 2001, a cobrança de cotas condominiais relativas a março de 2001 a janeiro de 2002 revelam-se indevidas.


Nas fls. 214/218 foi oposto pelo autor embargos de declaração, tendo sido rejeitados pelo Juiz sentenciante.
Insatisfeito, o CONDOMÍNIO MÁSTER SHOPPING BURITIS apelou fls. 221/232), afirmando que a sentença não apreciou corretamente a questão proposta na lide; que o réu não negou ser proprietário ou possuidor no período compreendido entre março de 2001 a janeiro de 2002; que é irrelevante saber quem era o proprietário ou possuidor das lojas no período anterior a 21/01/2002; que o CONDOMÍNIO já havia sido constituído, havia despesas ordinárias para ser rateadas, bem como cota de CONDOMÍNIO; que nas fls. 61 a cobrança das cotas de CONDOMÍNIO das lojas em 2001 era feita em nome da esposa do réu; que o réu troca notificações com o SÍNDICO desde março de 2001, conforme fls. 104/108; que no ano de 1997 o réu vendeu a loja de nº 114, tendo o comprador feito acordo em juízo do período anterior a 21/01/2002; que o CONDOMÍNIO não precisaria de certidão de baixa e habite-se para ser constituído, sendo que em abril de 2001, o CONDOMÍNIO tinha legitimidade para exigir a cota de CONDOMÍNIO; que se o réu quiser discutir legalidade de ASSEMBLÉIA e criação de cota de CONDOMÍNIO tem que fazer pela via própria e não na presente ação de cobrança; que o réu juntou nova contestação após sentença sendo rechaçada; que, por cautela, registrou que o direito de exigir despesas condominiais prescreve em 10 anos.


Requer o provimento do apelo, de modo a julgar procedente o pedido inicial.


Contra-razões às fls. 247/263.


Extrai-se dos autos que o apelante ajuizou ação de cobrança de despesas e contribuições condominiais em face do apelado, no intuito de receber o valor de R$61.985,90 (sessenta e um mil novecentos e oitenta e cinco reais e noventa centavos), referentes às unidades de propriedade deste.


Não concordando com a cobrança, o réu apresentou contestação (fls.87/91), suscitando, preliminarmente, a denunciação a lide, ao argumento que firmou, com Econ Edificações Ltda e R&R Edificações Ltda, Contrato de incorporação onde consta a transação de compra e Venda do terreno (local de construção do CONDOMÍNIO) e o pagamento se daria através da entrega de 22% (vinte e dois por cento) da área construída. Se limitou o réu, em sua contestação, em dizer que não seria o responsável pelo débito, tendo em vista que somente tomaria posse das lojas após estarem prontas e acabadas e com o respectivo habite-se, o que se deu somente em 15 de janeiro de 2002, fato inclusive de conhecimento do autor. Não foi objeto de impugnação os valores das cotas condominiais cobradas pelo ora apelante, nem mesmo a legalidade das Assembléias realizadas ao longo dos anos.


Em audiência de Instrução (fls.113) o ora apelado reconheceu como sua obrigação o pagamento dos meses de janeiro a julho de 2006, oportunidade em que firmou acordo com o apelante.


Em sentença, entendeu por bem o magistrado em julgar improcedente o pedido, o que deu origem ao presente recurso.


Foi argüido pelo réu, nas fls. 193/200, prescrição da cobrança das prestações relativas aos meses de janeiro a agosto de 2001. Argüiu também a ilegitimidade ativa do CONDOMÍNIO Máster Buritis tendo em vista que foi constituído legalmente apenas em 24 de abril de 2001, não tendo legitimidade para cobrar os meses de janeiro a abril de 2001. Por ter sido juntada após a sentença, tal petição não foi objeto de análise pelo juiz sentenciante.
Inicialmente, passo a análise da prescrição, suscitada pelo réu nas fls. 193/200.


Segundo o artigo 206, § 5º, I, do CPC, prescreve em cinco anos, a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular. Tendo sido a ação de cobrança proposta em 12/07/2006, os valores cobrados anteriormente a 12/07/2001, encontram-se prescritos.


As demais solicitações constantes nas fls.193/200 não serão objeto de análise visto que foram argüidas intempestivamente.


Passo a análise do mérito.


A cota condominial foi fixada em conformidade com o artigo 1.336, I, do CC/02, que estabelece ser dever do condômino "contribuir para as despesas do CONDOMÍNIO, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". A cobrança também encontra respaldo no regimento interno do CONDOMÍNIO (fls. 49/57).
Ademais, foi debatida em ASSEMBLÉIA Geral Extraordinária (fls.40) a necessidade de se cobrar cota condominial, não tendo sido tal fato especificamente impugnado pelo réu em contestação. Mesmo porque, caso entendesse como ilegais as disposições contidas nas atas das assembléias, deveria, através de procedimento adequado, buscar a regularização da situação que entende ser contrária à Convenção de CONDOMÍNIO.


Aliás, é bom deixar claro que o réu não impugnou os valores cobrados na inicial, sendo que autor cobra a quantia de R$300,00 (trezentos reais) a título de CONDOMÍNIO e R$100,00 (cem reais) a título de fundo de reserva. Não tendo impugnado, tenho que aceitou como correto os valores cobrados.


Dessa forma, incontroverso nos autos o montante do débito cobrado. Resta, pois, verificar se é cabível exigir do ora agravado que arque com o pagamento de tais débitos.


Apesar de não se ignorar o fato de que no período anterior a concessão da certidão de "baixa" e "habite-se" não se poderia usar e gozar das lojas, certo é que, conforme restou cabalmente comprovado, foi deliberado em ASSEMBLÉIA Extraordinária a constituição do CONDOMÍNIO, bem como a cobrança das cotas condominiais, antes mesmo da concessão do habite-se.


Na verdade, não resta dúvida que o réu tinha pleno conhecimento quanto a cobrança das cotas condominiais, tanto que ele próprio juntou nestes autos notificação (fls.104/106) encaminhada ao SÍNDICO demonstrando que recebeu correspondência informando quanto a aprovação da instalação do CONDOMÍNIO bem como quanto a cobrança do CONDOMÍNIO no valor de R$200,00 (duzentos reais) a partir do mês de março de 2001. Não obstante ao seu inconformismo, deixou o réu de tomar as devidas providências para defesa de seus interesses.


Deve-se ressaltar que a cotas condominial é obrigação propter rem, ou seja, a obrigação acompanha o bem, e, portanto, o atual proprietário torna-se responsável pelo débito em atraso. Assim, independentemente da data em que o réu assumiu a posse e a propriedade do bem, certo é que no momento em que adquiriu a propriedade, tornou-se responsável pelos débitos relativos ao imóvel.


Segundo o Art. 1.345. do CC, "O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao CONDOMÍNIO, inclusive multas e juros moratórios."


É esse o entendimento do Professor Caio Mario da Silva Pereira:


"Os encargos condominiais constituem obrigação devida em razão da própria unidade - obligatio ad rem - e, conseguintemente, por eles respondem o proprietário. Em caso de alienação, o adquirente será obrigado pelo pagamento, se o alienante não estiver quite no momento da transferência." 1
Dessa forma, perante o CONDOMÍNIO, os responsáveis são os atuais proprietários. Não obstante, certo é que existe a possibilidade de ação regressiva contra o antigo proprietário.


Assim sendo, a cota cobrada pelo CONDOMÍNIO é lícita devendo ser suportada pelo apelado.


Com tais fundamentos, dou parcial provimento à Apelação, para julgar parcialmente procedente os pedidos iniciais, reconhecendo a obrigação do apelado pelo pagamento das cotas condominiais cobradas, devendo ser decotadas do débito os valores anteriores a data de 12/07/2001, tendo em vista o reconhecimento da prescrição. Deverão ser decotados também os valores que foram objeto do acordo.


Dada a sucumbência mínima, condeno o apelante a arcar com 30% das custas e honorários, e da mesma forma, em 70% o apelado. Os honorários advocatícios continuam no valor fixado na sentença, ou seja, R$1.000,00 (um mil reais), compensados na forma do art. 21 do CPC.


O SR. DES. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA:
De acordo.
O SR. DES. OTÁVIO PORTES:
De acordo.
SÚMULA : DERAM PROVIMENTO PARCIAL AO RECURSO.

Importante:
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