Perguntas e Respostas sobre Locação - Ação Renovatória
Sou inquilino de um imóvel comercial por mais de dez anos, agora o proprietário diz que retomar o imóvel, posso pedir a renovação da locação judicialmente?

Preste bem atenção, você só terá direito à ação renovatória se, entre outros requisitos, você possuir contrato com prazo igual ou superior a cinco anos, ou se a soma ininterrupta dos últimos contratos chegar a cinco anos,  e se ainda faltar pelo menos seis meses para vencer o contrato.

 

A Lei exige,  ainda, para o exercício do direito de renovação da locação,   que  o imóvel seja destinado ao comércio,  que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locação, ou a soma dos prazos ininterruptos  dos contratos escritos, seja de cinco anos  e que o Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

 

Os requisitos são muitos e difíceis de serem cumpridos. Porém, é uma possibilidade  com a qual  o Locatário  terá de contar para obter a renovação compulsória  do seu contrato locatício.

 

Cumpre observar que esse direito, se atendidas as condições estabelecidas,   poderá  perenizar-se, que, renovado uma vez,  as renovações  seguintes serão mais simples, desde  que não haja alteração na atividade  do Locatário.  É que a Lei estabelece ainda que o direito  assegurado ao   Locatário  poderá ser exercido pelos cessionários  ou sucessores  da locação. Vale dizer:  o Locatário passará a gozar do direito também de vender o seu fundo de comércio, mesmo sem autorização do  Locador, e  o comprador  também gozará do mesmo direito de  renovar a locação.

 

Essa  disposição legal teve origem  no Decreto 24.150/34  que, à época, regulava a  locação comercial, chamada também  lei de luvas”. Sua finalidade era proteger  o investimento   na propaganda,  qualidade dos artigos  e no esforço  destinado a conquistar  a clientela  e  manter ativo o fundo de comércio.

 

Por isso,  a Lei exige  o tempo de  três anos ininterruptos no mesmo ramo da atividade comercial. É que,  se não existir tal tempo,  será de presumir-se que ainda não houve formação de clientela e,  assim,   não estaria justificado  o direito à renovação.

 

Por outro lado,   há de ser lembrado que não basta a cessão  do  imóvel  para  que o  cessionário tenha direito  à renovação, é imperativo que haja  continuidade  na exploração do fundo  de comércio.   

 

Embora a  Lei tenha  frisado que esses  são direitos dos Locatários  de imóveis destinados ao comércio,  a seguir estende os mesmos direitos, com as mesmas exigências,  a todos os Locatários pessoas jurídicas que atuem na atividade industrial, ou mesmo sociedades civis, com fins lucrativos,  regularmente constituídas.

 

Na atividade comercial não importa se  o Locatário é  pessoa física ou jurídica. Contudo,  para  prevalecer esse direito também para as  demais atividades, a Lei  exige  que a locação tenha sido  celebrada com Locatário pessoa jurídica.

 

Assim,  não será possível o exercício do direito de  renovação compulsória por  um advogado, engenheiro, médico ou dentista, como pessoa física,  mesmo que atendidos os demais requisitos,   posto que  a faculdade da renovatória    foi estendida  para empresas  industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.

 

O Locatário não pode se esquecer  do prazo de  que dispõe para propor a Ação Renovatória, porque,  se  perdê-lo,  estará inevitavelmente  sujeito  à “denúncia  vazia  ao término do contrato.

 

A ação deverá ser proposta, ajuizada, dentro  do prazo máximo de um  ano  e no mínimo de seis meses  anteriores  ao término do contrato que se pretende renovar. Passado o prazo, ter-se-á por ocorrida a decadência do direito  à renovação,  e  a locação cairá na vala comum das locações não residenciais. Nesse caso, então, dependente da boa vontade do Locador em renová-la, ou não.

 




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