Sou inquilino de um imóvel comercial por mais de dez anos, agora o proprietário diz que retomar o imóvel, posso pedir a renovação da locação judicialmente?
Preste bem atenção, você só terá direito à ação renovatória se, entre outros requisitos, você possuir contrato com prazo igual ou superior a cinco anos, ou se a soma ininterrupta dos últimos contratos chegar a cinco anos, e se ainda faltar pelo menos seis meses para vencer o contrato.
A Lei exige, ainda, para o exercício do direito de renovação da locação, que o imóvel seja destinado ao comércio, que o contrato haja sido celebrado, por escrito, e com prazo determinado; que o prazo de locação, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos, seja de cinco anos e que o Locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Os requisitos são muitos e difíceis de serem cumpridos. Porém, é uma possibilidade com a qual o Locatário terá de contar para obter a renovação compulsória do seu contrato locatício.
Cumpre observar que esse direito, se atendidas as condições estabelecidas, poderá perenizar-se, já que, renovado uma vez, as renovações seguintes serão mais simples, desde que não haja alteração na atividade do Locatário. É que a Lei estabelece ainda que o direito assegurado ao Locatário poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação. Vale dizer: o Locatário passará a gozar do direito também de vender o seu fundo de comércio, mesmo sem autorização do Locador, e o comprador também gozará do mesmo direito de renovar a locação.
Essa disposição legal teve origem no Decreto 24.150/34 que, à época, regulava a locação comercial, chamada também “lei de luvas”. Sua finalidade era proteger o investimento na propaganda, qualidade dos artigos e no esforço destinado a conquistar a clientela e manter ativo o fundo de comércio.
Por isso, a Lei exige o tempo de três anos ininterruptos no mesmo ramo da atividade comercial. É que, se não existir tal tempo, será de presumir-se que ainda não houve formação de clientela e, assim, não estaria justificado o direito à renovação.
Por outro lado, há de ser lembrado que não basta a cessão do imóvel para que o cessionário tenha direito à renovação, é imperativo que haja continuidade na exploração do fundo de comércio.
Embora a Lei tenha frisado que esses são direitos dos Locatários de imóveis destinados ao comércio, a seguir estende os mesmos direitos, com as mesmas exigências, a todos os Locatários pessoas jurídicas que atuem na atividade industrial, ou mesmo sociedades civis, com fins lucrativos, regularmente constituídas.
Na atividade comercial não importa se o Locatário é pessoa física ou jurídica. Contudo, para prevalecer esse direito também para as demais atividades, a Lei exige que a locação tenha sido celebrada com Locatário pessoa jurídica.
Assim, não será possível o exercício do direito de renovação compulsória por um advogado, engenheiro, médico ou dentista, como pessoa física, mesmo que atendidos os demais requisitos, posto que a faculdade da renovatória só foi estendida para empresas industriais ou sociedades civis com fins lucrativos.
O Locatário não pode se esquecer do prazo de que dispõe para propor a Ação Renovatória, porque, se perdê-lo, estará inevitavelmente sujeito à “denúncia vazia” ao término do contrato.
A ação deverá ser proposta, ajuizada, dentro do prazo máximo de um ano e no mínimo de seis meses anteriores ao término do contrato que se pretende renovar. Passado o prazo, ter-se-á por ocorrida a decadência do direito à renovação, e a locação cairá na vala comum das locações não residenciais. Nesse caso, então, dependente da boa vontade do Locador em renová-la, ou não.
