Perguntas e Respostas sobre Locação - Locação "não residencial"
Benfeitorias implementadas pelo locatário devem ser indenizadas pelo locador em contrato de locação para fins comerciais?
Sou locatário de uma casa para fins comerciais. Recentemente acabei realizando várias e onerosas benfeitorias no imóvel. Agora o proprietário pediu o imóvel. Então gostaria de saber se tenho o direito de cobrar as benfeitorias ou se perderei todo o investimento?

Benfeitorias  são obras  executadas no imóvel com   a intenção de  conservá-lo, melhorá-lo  ou embelezá-lo.  Existem várias  espécies de benfeitorias e cada uma  produz  um efeito jurídico diverso.  As benfeitorias podem ser  Necessárias, Úteis  ou Voluptuárias  (art.35). 

 

Necessárias  são aquelas  que   se destinam à conservação do imóvel  ou que evitem  que ele se deteriore.  Os reparos  de  um  telhado, infiltração ou a  substituição dos  sistemas elétrico e hidráulico  danificados  serão  benfeitorias necessárias, vez que  conservam o imóvel e evitam sua deterioração.

 

As benfeitorias  úteis são  obras que aumentam ou  facilitam o uso do imóvel.  A construção de uma garagem,   a instalação de  grades protetoras nas janelas,  ou o fechamento de uma varanda  são benfeitorias  úteis, porque  tornam o imóvel  mais confortável, seguro ou ampliam sua utilidade. 

 

as benfeitorias voluptuárias  não  aumentam ou facilitam o uso do imóvel,  mas podem torná-lo mais bonito  ou mais agradável. São as obras de jardinagem,  de decoração ou alterações meramente estéticas.

 

A Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes.  As benfeitorias necessárias  introduzidas pelo Locatário, ainda que não autorizadas pelo Locador,  são indenizáveis  e dão direito ao Locatário de reter o imóvel  até o recebimento dos gastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo Locador, salvo se do contrato constar  renúncia do Locatário  quanto às  mesmas.

 

Mas, ainda que conste do contrato que as benfeitorias  poderão ser  executadas  com autorização   prévia e formal do  Locador, no caso de benfeitorias necessárias,  deve o Locatário notificar o Locador para  realizá-las. Se este não o fizer,  e  as  danificações do imóvel  puderem  comprometer  o uso normal do mesmo, terá o Locatário o direito de  executá-las, mediante três orçamentos, notas fiscais e recibos respectivos, para, em seguida,   postular  a compensação do valor gasto  quando do pagamento das mensalidades  de aluguéis.

 

 

Quando se tratar de benfeitoria útil, esta  será indenizável se houver prévia autorização do Locador para que o Locatário possa executá-la. Nesse caso, sendo autorizada, também darão ao Locatário o direito de reter o imóvel até o recebimento  dos valores comprovadamente  despendidos.

 

  as  benfeitorias voluptuárias não geram direito ao  Locatário de reter o imóvel (art.36). 

 

Quando executadas, deve  ser levado em conta que o custo do investimento não será recuperado. É que a Lei entende  que as benfeitorias voluptuárias nem sempre trazem um  efetivo  benefício para o  Locador,  que pode ter outro conceito de beleza  e estética.

 

Contudo,  estas poderão ser  retiradas,  desde que  para tanto não sobrevenha   qualquer tipo de  prejuízo para o imóvel.




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