Pode haver duplicidade de tipos de garantia no contrato de Locação?
Sou inquilino de um galpão que utilizo como oficina mecânica. Meu contrato está garantido com um depósito de três meses de aluguel conforme me exigiu a imobiliária na época. Agora o proprietário trocou de imobiliária e ela quer que eu ofereça a garantia de um fiador também. Eles podem exigir isso, depois de três anos de locação?
A Lei estabelece que o Locador poderá exigir como garantia da locação a caução, a fiança, ou, ainda, o seguro de fiança locatícia (art. 37). Mas, isso sempre no ato da contratação.
Isto porque o Locador tem o direito de obter um tipo de segurança para o cumprimento do contrato por parte do Locatário. Entretanto, o Locador não poderá exigir mais que uma destas garantias e sequer alterar os termos do contrato já assinado, salvo se a garantia se tornar insuficiente, o que não é o caso do depósito de caução de três meses de aluguel.
Ademais, na hipótese de constar do mesmo contrato de locação mais de uma garantia, dentro da melhor interpretação da Lei, prevalecerá a primeira que constar na ordem seqüencial dentro do contrato, as demais serão consideradas como não existentes.
Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado em caderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.
O Locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, deverá obter autorização do Locador para levantar os valores depositados, bem como os rendimentos do período.
Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor do Locador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem os seus débitos e créditos.
Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não sendo possível a solução amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo a apuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito.
O saldo, se houver, ficará à disposição do Locatário.
Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do Locatário, poderá o Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.
Outro tipo de caução será a de bens móveis - um carro, por exemplo. Nesse caso, o contrato que descreverá o veículo e os números de seu registro junto ao órgão competente, bem como placa, cor e características relevantes, deverá ser levado a registro no Cartório de Títulos e Documentos da comarca.
Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dos encargos da locação, o contrato deverá descrevê-lo com toda clareza, além de fazer constar o número da matrícula no registro imobiliário, depois levá-lo à averbação junto à matrícula respectiva.
Somente assim estará efetivamente garantida a eficácia da caução, pois a averbação da caução no Cartório do Registro de Imóveis demonstrará, inclusive para terceiros, que o imóvel não está livre de gravames.
O Locador, portanto, terá preferência no recebimento de seu crédito, mesmo se o imóvel for penhorado por outra dívida, ou ainda se for hipotecado para garantia de qualquer outro compromisso. Isso quer dizer que o imóvel ficará garantindo a dívida e valerá, inclusive, contra terceiros.
Por outro lado, é preciso verificar se o imóvel oferecido em caução não possui qualquer outro gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informações já constarem do registro imobiliário, a caução estará prejudicada, uma vez que as garantias anteriores gozarão de preferência legal. Nesse caso, o Locador só receberá o seu crédito se o imóvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte pagar todos os créditos, na ordem em que foram registrados.
A caução também poderá ser prestada por títulos ou ações. Mas, na hipótese de a empresa emissora do título ou ação vir a ter sua concordata, falência ou liquidação decretados, terá o Locatário o prazo de trinta dias para substituir a caução, sob pena de dar ensejo à rescisão do contrato.
