XXVI Exame de Ordem (2018.2) Gabarito definitivo - Situação-Problema - Questão 4 da prova da OAB 2ª fase de Direito Empresarial com a resposta formulada pela própria banca e o valor de cada item.
Vidraçaria Concórdia do Pará S/A. celebrou contrato de locação não residencial de imóvel urbano com Odivelas Locação, Venda e Incorporação de Imóveis S/A. Ficou pactuado entre as partes que o locador procederá à prévia aquisição de imóvel indicado pelo locatário e nele fará substancial reforma segundo as especificações deste, a fim de que seja a este locado por prazo determinado (locação built-to-suit).
No instrumento contratual ficou estipulado que:
“O locatário renuncia em caráter irrevogável e irretratável à revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.”
“Em caso de denúncia pelo locatário antes do encerramento do presente contrato, este se compromete a pagar a multa convencionada na cláusula 25ª, que corresponderá à soma dos valores dos aluguéis a receber até o encerramento do contrato, acrescida de 15% (quinze por cento).”
Sobre o caso apresentado, responda aos itens a seguir.
A) A primeira cláusula apresentada no enunciado é abusiva e nula de pleno direito? (Valor: 0,60)
B) A segunda cláusula apresentada no enunciado é válida e eficaz? (Valor: 0,65)
Obs.: o(a) examinando(a) deve fundamentar as respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.
A questão tem por objetivo verificar se o examinando é capaz de identificar as normas previstas na lei de locações (Lei nº 8.245/91) sobre a locação “construído para servir” (built to suit). Nesse tipo de locação não residencial prevalecem as regras fixadas pelas partes, inclusive a possibilidade de renúncia antecipada ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante a vigência do contrato. Entretanto, caso seja prevista multa convencional pela denúncia antecipada do contrato pelo locatário, o valor da multa será até o limite da soma dos aluguéis futuros.
A) Não. A cláusula é válida e eficaz, porque poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, com base no Art. 54-A, § 1º, da Lei nº 8.245/91.
B) Não. A multa convencional não pode exceder à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação, portanto há ilegalidade no acréscimo de 15% (quinze por cento), com base no Art. 54-A, § 2º, da Lei nº 8.245/91.
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ITEM |
PONTUAÇÃO |
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A. Não. A cláusula é válida e eficaz, porque poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação (0,50), com base no Art. 54-A, § 1º, da Lei nº 8.245/91 (0,10). |
0,00/0,50/0,60 |
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B. Não. A multa convencional não pode exceder à soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação, portanto há ilegalidade no acréscimo de 15% (0,55), com base no Art. 54-A, § 2º, da Lei nº 8.245/91 (0,10). |
0,00/0,55/0,65 |
Qualquer semelhança nominal e/ou situacional presente nos enunciados das questões é mera coincidência.”
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