A DESISTENCIA DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

INTRODUÇÃO

O artigo de opinião versa acerca do distrato em sede de compromisso de compra e venda de imóvel quando configurada a relação de consumo.

A promessa de compra e venda ou compromisso de compra e venda é contrato preliminar que busca em seu bojo regular a relação entre as partes com objeto e finalidade definida de que quando do aperfeiçoamento da promessa com o adimplemento total se faria o contrato definitivo, atendido os requisitos legais.

Nesse contexto, a promessa de compra e venda pode ou não ser regulada pelo Código de Defesa do Consumidor, a depender, em verdade, da relação que se encontra instaurada e se o objeto tem por destinatário final uma das partes na qualidade de consumidor.

Como dito, no presente artigo trataremos apenas da promessa de compra e venda de imóveis que sejam regulados pelo Código de Defesa do Consumidor – lei 8078/90 de forma a abordar a seguinte problemática: no distrato ou rescisão contratual como ficam as parcelas já pagas e adimplidas? O consumidor perde os valores pagos por não possuir mais condições financeiras para pagar as parcelas que estão a vencer? E se, na verdade, for o promitente vendedor quem deu causa a essa rescisão contratual como, comumente, ocorre ante o atraso na entrega das chaves do imóvel fora do prazo estabelecido em contrato? Como o nosso ordenamento jurídico e jurisprudência pátria se posiciona frente a essas questões?

DESENVOLVIMENTO

Com a crise brasileira, houve o crescente número de demandas judiciais em que tais problemáticas foram submetidas a apreciação jurisdicional, vez que com o desemprego, por exemplo, o consumidor passou a ter dificuldades em preservar o contrato cumprindo com o pagamento regular.

Assim, o Superior Tribunal de Justiça com o objetivo de solucionar as correntes discussões que envolvem a resolução contratual editou a súmula 543 nos seguintes termos:

Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

É correto dizer, portanto, que a referida problemática apresentada e a vertente súmula trazida a baila deste trabalho nos remonta duas situações: (I) as resoluções em que há culpa exclusiva do vendedor; e as resoluções em que há culpa exclusiva do comprador;

I – DISTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR

Nesse caso, a orientação jurídica é no sentido de que em havendo distrato por culpa exclusiva do promitente vendedor, como o atraso na entrega das chaves, por exemplo, é devida a devolução integral dos valores pagos, sem prejuízo do reclame de prejuízos materiais e morais que tenha o promitente comprador suportado, haja vista a rescisão e o atraso.

II – DISTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE COMPRADOR

Em havendo rescisão por culpa exclusiva do promitente comprador, a jurisprudência pátria entende por devida a devolução parcial dos valores pagos com desconto de percentual a ser retido em favor do promitente vendedor, já que não dera causa a ruptura contratual, sem o qual preservado estaria o compromisso outrora firmado.

Nessa linha, o STJ vem esposando o seu entendimento no sentido de que o percentual retido a título de cláusula penal deve ser de 10% no caso de rescisão contratual sem ocupação do imóvel pelo promitente comprador- vide o AREsp 885707; entre 20% a 25% no caso de rescisão contratual com ocupação do imóvel pelo promitente comprador – vide o REsp 759.903/MG e o REsp 1311560; Logo, é forçoso concluir que as cláusulas penais estatuídas em sede contratual que firmam retenção de 30% são abusivas e não atendem a finalidade a qual pretendem qual seja a de coibir a quebra contratual e ressarcir as taxas administrativas que lhe foram de uso no momento da contratação. Vejam que entender de forma diversa seria enriquecer ilicitamente. Por isso, o consumidor deve buscar profissional habilitado para pleiteio da tutela jurisdicional e não arcar com ônus demasiadamente exagerado que lhe coloca em desvantagem gratuita. 

III – PACTO DO MERCADO IMOBILIÁRIO NO RIO DE JANEIRO

É importante trazer ao conhecimento do leitor a vigência do pacto do mercado imobiliário com abrangência apenas estadual que busca afastar a judicialização das demandas imobiliárias de compra e venda que versam sobre cláusulas eminentemente abusivas. Nessa linha, o pacto que reuniu representantes do Ministério da Justiça, da Associação Nacional do Ministério Público do Consumidor, defensores públicos do consumidor, dentre outros, sugere também a previsão de cláusulas no caso do desfazimento contratual em (a) 90% da restituição do valor pago com retenção para o incorporador de 10% sobre o valor do contrato; ou (b) deduzido o sinal e 20% sobre o valor das parcelas já pagas; Conforme o pacto estabelecido, o prazo para a restituição dos valores pagos ao consumidor é de 180 dias corridos.

Deve-se lembrar, contudo, que as regras estabelecidas no pacto imobiliário deverão ser inclusas e consideradas a partir de 2017.

IV – CULPA RECÍPROCA DO VENDEDOR E DO COMPRADOR

Na hipótese em que constatada a culpa recíproca de ambas as partes contratantes haverá a partilha do ônus decorrente do distrato.

CONCLUSAO

Ante o exposto, é possível concluir o quanto avançou a nossa jurisprudência pátria para o tratamento das questões inerentes a resolução contratual e como merece aplausos a iniciativa estadual a partir da celebração de pacto de direito imobiliário no qual buscou-se otimizar a justiça e minimizar o ajuizamento de novas demandas que hoje acometem o judiciário sobremaneira e dificultam a efetiva prestação jurisdicional a sociedade.