Perguntas e Respostas sobre Locação - Fiança na locação
Como funciona e quais são os efeitos da fiança como garantia da locação?

Fiança é a forma jurídica através da qual uma pessoa se responsabiliza, perante o credor,  pelo cumprimento de determinada obrigação  assumida por outrem.  A fiança pode ser parcial ou total, em relação a um contrato locatício. Será parcial  quando  ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda,  durante um prazo  fixo.  Nos  contratos de locação, a fiança  é total, prevalece sobre todos os compromissos da locação e vige até o prazo final do contrato.

 

Como  a fiança é  uma manifestação de vontade, gratuita,  que poderá  gerar  ônus ou até   perda  de patrimônio, em sendo casado o fiador,  é obrigatória  a participação do cônjuge  no contrato,    sob pena de nulidade da fiança.

 

Uma vez prestada a fiança, o fiador torna-se o principal responsável pelo cumprimento do contrato. Dessa forma,  deverá ser cientificado  dos processos judiciais  de que eventualmente, em razão da locação, venha a participar o Locatário, inclusive  nas ações de despejo por falta de pagamento. É que,   se o fiador não tiver ciência da ação de despejo por falta de pagamento ou retomada, não poderá ser responsabilizado pelos ônus processuais  conseqüentes, mas, tão-somente,  pelos valores pactuados no contrato.   

 

Entretanto, é importante  ressaltar que o fiador terá, obrigatoriamente, de participar dos aditivos de contrato  que eventualmente  estabeleçam  reajustes negociados dos aluguéis. Caso contrário, não  poderá ser responsabilizado pelo aumento  e responderá somente pelo  valor  contratado e os reajuste legais.

 

Por certo, deixar de observar  esse detalhe  não  faz com que o fiador se desonere  da fiança, mas  não o atingirão as majorações e seus reflexos   quando  não  assinar  o aditivo de contrato respectivo. 

 

É muito comum  que  Locador e Locatário acertem novos valores de aluguel   sem contrato escrito.   Esse contrato verbal sempre valerá  entre Locador e Locatário,   porque o simples pagamento das mensalidades locatícias  em valor novo, sem ressalva  ou objeção,  induz  à  convicção de que houve realmente  um ajuste,  senão verbal pelo menos tácito. 

 

Porém,  esse tipo de  contrato não  obrigará  o fiador, para valer sobre este é necessário documento  escrito, com a  assinatura do fiador e do seu cônjuge, se for o caso. Nãofiança verbal ou tácita.

 

Quando o Locatário deixa de pagar os aluguéis  e os demais compromissos da  locação, responderá,  obviamente,  pela  Ação de  Despejo respectiva,  mas esta  não cobra dívida, apenas  busca a rescisão da  locação. Contudo,  o certo é que quando  o Locador  pretender cobrar a dívida,  sequer haverá  de  ajuizar ação contra o Locatário, pois o seu alvo  será quem efetivamente terá  com o que responder pela dívida.

 

Assim,  o processo de  Execução poderá ser  proposto  contra o fiador, diretamente, e este não terá muitas  opções de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato como fiador,  terá mesmo que pagar o débito, pouco importando se o valor é  elevado ou  de pequena monta.

 

Quando se tratar de Ação de Cobrança,  o fiador, querendo, gozará de algum tempo para efetuar o pagamento, posto que o processo  judicial  é sabidamente lento.

 

Contudo, em  se  tratando  de obrigações certas, líquidas e exigíveis,  que não necessitem de ser discutidas perante a Justiça, o processo será de Execução, e este é mais eficiente  e ágil.

 

O não-pagamento em seguida à citação autoriza o credor a indicar os bens do devedor, que serão penhorados,  depois leiloados  e arrematados pela melhor oferta.

 

Além de pagar a dívida com o resultado do leilão dos bens,  é certo que  o  prejuízo  do executado será ainda maior. É que as arrematações de bens na Justiça  dificilmente alcançam o  valor equivalente a cinqüenta por cento do preço de mercado do mesmo bem.

 


 




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