Perguntas e Respostas sobre Locação - Locação "não residencial"
Pode haver duplicidade de tipos de garantia no contrato de Locação?
Sou inquilino de um galpão que utilizo como oficina mecânica. Meu contrato está garantido com um depósito de três meses de aluguel conforme me exigiu a imobiliária na época. Agora o proprietário trocou de imobiliária e ela quer que eu ofereça a garantia de um fiador também. Eles podem exigir isso, depois de três anos de locação?

A Lei estabelece que o Locador poderá  exigir como garantia da locação  a   caução, a fiança, ou, ainda,  o seguro de fiança  locatícia (art. 37). Mas, isso sempre no ato da contratação. 

 

Isto porque  o  Locador tem o direito de  obter um tipo de segurança para o cumprimento do contrato por parte do Locatário. Entretanto,  o Locador  não poderá   exigir  mais  que uma destas  garantias e sequer alterar os termos do contrato assinado, salvo se a garantia se tornar insuficiente, o que não é o caso do depósito de caução de três meses de aluguel.

 

Ademais, na hipótese de constar do mesmo contrato de locação mais de uma garantia, dentro da melhor interpretação da Lei, prevalecerá a primeira que constar  na ordem seqüencial  dentro do  contrato, as demais serão  consideradas como não existentes.

 

Quando a caução for  realizada em dinheiro,  o valor não poderá ultrapassar ao equivalente a 3 (três) meses de aluguel e,  ainda assim,  deverá ser  depositado  em caderneta de  poupança especial, vinculada, que,  ao final da locação, não havendo divergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.

 

O Locatário, finda a locação  e quitados os compromissos  avençados, deverá  obter autorização do Locador para  levantar os valores depositados,  bem como os  rendimentos  do período.

 

Se, ao final da locação, restar débito a ser pago  pelo Locatário em favor do Locador, poderão as  partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde se encontra  depositada a caução para  levantar os valores  existentes e ali  acertarem os seus débitos e créditos.

 

Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, não sendo possível a solução amigável para o litígio,  o Locador deverá  obter em juízo  a apuração de seu crédito  para, depois, mediante autorização judicial, sacar no estabelecimento bancário o valor limite de seu crédito.

O saldo, se houver, ficará à disposição do Locatário.

 

Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito do Locatário,  poderá o Locador,  pela via judicial,   cobrar a diferença  apurada.

 

Outro tipo de caução será  a de bens móveis -  um carro, por exemplo. Nesse caso, o contrato  que descreverá o veículo e  os números de seu registro junto ao órgão competente, bem como placa, cor e características relevantes, deverá ser levado a registro no Cartório de  Títulos e  Documentos da comarca.

 

Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia  dos encargos da locação, o contrato deverá descrevê-lo com toda clareza,  além de fazer  constar o número da matrícula  no registro imobiliário, depois levá-lo à averbação junto à matrícula respectiva.

 

Somente assim  estará efetivamente  garantida  a eficácia da caução, pois  a averbação  da caução no Cartório do Registro  de Imóveis  demonstrará, inclusive para terceiros,  que o imóvel não está livre de gravames.

 

O  Locador, portanto, terá preferência  no recebimento de seu crédito, mesmo se o imóvel for  penhorado por outra dívida, ou ainda se for  hipotecado para garantia de  qualquer outro compromisso.  Isso quer dizer que o imóvel ficará garantindo a dívida  e valerá, inclusive,  contra terceiros.

 

Por outro lado,  é preciso verificar se o imóvel oferecido em caução não possui qualquer outro gravame, penhora ou  hipoteca, porque, se tais informações   constarem  do registro imobiliário, a caução estará prejudicada, uma vez que as garantias anteriores  gozarão de preferência legal. Nesse caso,  o Locador receberá  o seu crédito se o imóvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comporte pagar todos os créditos,  na ordem em que foram  registrados.

 

A caução também poderá ser prestada por títulos ou ações. Mas, na hipótese de a empresa  emissora do título ou ação vir a ter sua  concordata,   falência  ou liquidação  decretados, terá o Locatário o prazo de  trinta dias para substituir a caução, sob pena de dar ensejo  à rescisão do contrato.




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