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Perguntas e Respostas sobre Locação - Reajuste de aluguel
Tenho uma ótima casa alugada para uma construtora. Durante os últimos oito anos o valor foi corrigido pelos índices do contrato, contudo, o valor está completamente defasado, posso pedir aumento do aluguel?


Tenho uma ótima casa alugada para uma construtora. Durante os últimos oito anos o valor foi corrigido pelos índices do contrato, contudo, o valor está completamente defasado, posso pedir aumento do aluguel?

Em todos os tipos  de locação, depois de 3 anos  de vigência do contrato, não havendo acordo entre as partes, poderá o Locador, ou o Locatário,  pedir atualização do valor da locação, mediante  Ação  Revisional,  para adequá-la ao valor de mercado.

 

Geralmente,  a Ação  Revisional é manejada pelo Locador, porquanto é normal  a defasagem dos  valores  contratados em razão da inflação.  Todavia,  de tempos em tempos,   ensejo para que o Locatário também possa ter interesse na propositura da ação de revisão da locação.  Tudo  depende  da oferta e procura  de imóveis  na época.

 

A Ação Revisional  é a solução judicial para  os casos em que não foi possível a composição amistosa,  se recomendando   como última alternativa.   A demanda  é  demorada, muito onerosa,  e sempre  causa prejuízo a  ambas as partes.

 

O juiz,  ao despachar a peça inicial  da ação, se os  valores atuais de mercado relativamente  ao imóvel  em questão estiverem  devidamente comprovados, poderá fixar um determinado valor para a locação, provisoriamente (art.68, II), para que seja pago pelo Locatário enquanto durar a demanda.

 

O valor provisório eventualmente fixado pelo juiz, no princípio da demanda, é apenas  uma  estimativa.  Depois do laudo pericial é que o juiz estabelecerá o valor definitivo da  locação  para o próximo triênio.

 

O valor fixado pelo juiz poderá ser inferior ao valor  pago  pelo Locatário, se foi este  quem propôs a Ação e comprovou que o aluguel estava  elevado.  Mas poderá ser  muito superior ao valor  pago  pelo Locatário se o Locador é quem propôs a Ação e comprovou que o valor dos aluguéis estava abaixo do preço de mercado.

 

Durante o processo,  quem  propôs  a demanda terá que adiantar  as custas judiciais e  ainda os honorários do perito, que são  elevados.

 

Quando  a demanda  for de iniciativa  do  Locador,  não se deve esquecer de que os   fiadores devem ser  notificados da tramitação da ação revisional.  É que, havendo alteração no valor locatício,  se  o fiador não participa do  processo de revisão judicial,  ou não assina novo contrato,   poderá mais tarde alegar que  somente se responsabilizará  pelos aluguéis  pactuados acrescidos das correções de lei. 

 

Mas  o valor  que vier a ser fixado pelo juiz  retroagirá  à data  da citação,  e a diferença  que se apurar, relativamente ao valor  efetivamente pago e o valor finalmente fixado, deverá ser paga de uma vez, juntamente com os  encargos respectivos, acrescida da atualização monetária, ao fim do processo (art.69).

 

Quando da Ação Revisional,  podem as partes, tanto o Autor quanto o Réu, pedir ao juiz que altere a periodicidade  dos reajustes locatícios e também, se for o caso, que substitua o indexador  dos reajustes. O atendimento a esses pedidos pelo juiz  estará  sempre  condicionado à legalidade  da pretensão (art.69,1º).  Se  a Lei estabelece que a periodicidade mínima seja de um ano,  não  poderá o juiz reduzi-la.  Da mesma forma, não  substituirá um indexador válido pela indexação ao salário mínimo, que é vedada pela Lei (art. 17, p.único).




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