Despejo, multa e atraso: defenda-se dos ônus do aluguel

Quem precisa morar de aluguel tem muita dor de cabeça e trabalho com toda a burocracia e dinheiro que se gasta para fazer um contrato decente. Além disso, quaisquer problemas acabam, invariavelmente, prejudicando muito mais o locatário que o locador.

Alguns pontos devem ser esclarecidos e podem ser facultativos, como, por exemplo, de quem é a obrigação de pagamento do IPTU, que deve ser acordada entra as duas partes, podendo ficar a cargo de uma ou de outra, igualmente.

O locador não tem também a obrigação de renovar o contrato de um inquilino, mas caso o obrigue a sair da casa antes do término do contrato, deve indenizá-lo.

Sublocar o imóvel sem o conhecimento do dono também é proibido pela Lei do Inquilinato, passível de multa ou despejo.

Veja alguns outros ônus de quem precisa alugar imóveis e a forma de contorná-los da melhor maneira ou evitar abusos por parte do senhorio.

Quanto é a multa máxima por atraso do aluguel?

Nas locações urbanas verifica-se uma relação inquilinária regulada pela Lei n. 8245/91, que não estabelece teto para o valor da multa. Assim aplica-se ao caso o art. 9º da Lei de Usura (Decreto-lei 22.626/33) que estabelece que as multas deverão de no máximo 10%. Assim é totalmente legítima e legal a multa de 10% nos contratos de locação.


Como deve ser feito o cálculo da rescisão de contrato locatício?

Segue exemplo do cálculo da multa rescisória proporcional, conforme art. 4º Lei 12.112/2009, de acordo com a Central Imóveis.

Se o prazo do contrato é de 30 meses com início em 01/01/2011 e término em 01/07/2013, com valor do aluguel em R$ 1.000,00 a multa contratual é de três aluguéis.

Caso o inquilino desocupe o imóvel em 31/10/2008, o cálculo é feito da seguinte forma:

3 x R$ 1.000,00 (ou o valor do aluguel na data da saída) = Rr$ 3.000,00
Divide-se esse valor por 30 meses (que no exemplo é o prazo total da locação), depois se multiplica por 20 (que é o tempo faltante para o término do contrato). Portanto, neste caso, a multa por desocupação antes do término do contrato seria igual a R$ 2.000,00.
 

Em que casos o inquilino pode ficar isento da multa rescisória?

O inquilino não é obrigado a pagar a multa se for transferido pelo seu empregador, mediante prova documental de sua transferência e desde que também comunique o proprietário com 30 dias de antecedência, neste caso a lei permite ao inquilino desocupar o imóvel a qualquer tempo, independentemente do prazo contratual decorrido. (veja artigo 4o Parágrafo Único da Lei 8.245/91). A prova documental acima citada pode ser através de carta da empresa em papel timbrado, assinada por superior hierárquico do inquilino ou pelo departamento.
 

Qual é o prazo para ação de despejo?

O atraso de um dia dá oportunidade ao locador de  promover a ação de despejo por falta de pagamento, conforme se observa da conjugação do art. 9º, inciso III com o art. 23, inciso I da lei do inquilinato.

Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Após a reforma da Lei do Inquilinato, em 2012, isso ocorrerá em no máximo 45 dias. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilino terá, então, 30 dias para sair do imóvel – antes, o prazo era de seis meses. A lei é igual para imóveis comerciais ou residenciais, segundo informações da revista Veja.

Mas vale lembrar que o proprietário só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa da inadimplência) ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação. O inquilino também corre risco de despejo caso fique sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento