(Fonte: Última Instância, por Alessandro Gianeli*)
Em vigor desde o dia 18 de janeiro do ano corrente, as novas regras do seguro habitacional, obrigatório para quem contrata financiamento imobiliário, conferem mais transparência ao setor, direito de escolha ao mutuário e a abertura do mercado securitário com grande expectativa de queda no preço e alta na qualidade dos serviços ofertados nesse setor.
Segundo o regime anterior, o mutuário era obrigado a contratar o seguro habitacional oferecido pelo mesmo banco que lhe concedia o financiamento imobiliário e lhe colocava à disposição uma única apólice coletiva de seguro. Nesse diapasão, o Seguro Caixa, da Caixa Econômica Federal, sozinho, concentrava mais de 70 % do mercado. Sem concorrência ou opção para o consumidor, reinava, nesse segmento do mercado, a ausência de transparência, o desestímulo à oferta de serviços adequados às verdadeiras necessidades dos consumidores e nenhuma expectativa de queda nos preços do serviço.
Com o início da vigência das novas regras, estabelecidas pelas Resoluções 3.811/09, do CMN (Conselho Monetário Nacional), e 205, da CNSP (Comissão Nacional de Seguros Privados), que regulamentaram o artigo 79, da Lei Federal 11.977/09, a concentração do mercado finalmente chegou ao fim e alguns princípios fundamentais estabelecidos pelo Código de Defesa do Consumidor passaram a ser observados. Nesse sentido, algumas mudanças merecem destaque.
Com as novas regras, os bancos que, sob a égide do regime anterior, só precisavam oferecer uma única apólice de seguro, normalmente pertencente ao próprio banco financiador, e sem qualquer interferência do consumidor, passaram a ser obrigados a oferecer, no mínimo, duas apólices coletivas, observando que, "pelo menos uma das seguradoras não seja empresa controlada ou coligada nem pertença ao mesmo conglomerado econômico-financeiro do estipulante". (Resolução 3.811/09, CMN, artigo 2º, II e III).
Os bancos passaram a ser obrigados, ainda, a aceitar uma terceira apólice, individual, contratada pelo próprio consumidor pretendente ao financiamento, caso não seja de seu interesse aderir a uma das apólices coletivas oferecidas pelo banco financiador. (Resolução 3.811/09, CMN, artigo 2º, parágrafo 1º).
Para tanto, basta que a sociedade seguradora contratada pelo consumidor seja habilitada a operar seguro habitacional, que sejam previstas na apólice individual escolhida as coberturas mínimas exigidas pela regulamentação, quais sejam, cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI) e, por fim, que sejam obedecidas as condições específicas estabelecidas pelo CNSP e pela regulamentação sob análise.
A apólice individual apresentada pelo consumidor pretendente ao financiamento deverá ser analisada pela instituição integrante do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), no prazo de quinze dias, a contar de sua apresentação, a fim de que seja avaliado o cumprimento da regulamentação em vigor, sendo facultada ao financiador a cobrança de uma tarifa, a título de ressarcimento dos custos relativos à respectiva análise, desde que o valor não exceda a R$ 100. (Resolução 3.811/09, CMN, artigo 2º, parágrafo 2º).
Outra mudança bastante significativa consiste na abertura do mercado para as seguradoras do ramo de pessoas. As regras anteriores só permitiam que as seguradoras ligadas ao ramo de danos oferecessem seguros habitacionais.
Essas medidas, além de trazer mais competitividade ao setor securitário, estimulando a queda dos preços e a melhoria na qualidade dos serviços, conferiram ao consumidor o direito de escolha, coadunando-se, assim, com princípios basilares estabelecidos pelo Código de Defesa do Consumidor, como o próprio direito de escolha, corolário da boa-fé objetiva que deve nortear toda relação de consumo.
O princípio da transparência, outro corolário da boa-fé objetiva, também foi prestigiado pelas novas regras de regência do seguro habitacional.
Segundo determina o artigo 3º, II, da Resolução 3.811/09, do CMN, a instituição integrante do SFH deverá fazer constar dos contratos de financiamento habitacional, o custo efetivo do seguro habitacional (CESH). Com essa informação o consumidor saberá exatamente o quanto gastará com o seguro até fim do financiamento e disporá de melhores condições para comparar e escolher, dentre as ofertas disponíveis no mercado, a que melhor condiz com suas necessidades.
Essa regra foi repetida no artigo 7º, da Resolução nº 205/2009, da CNSP, que, em seu parágrafo único foi além, determinando que os custos correspondentes às coberturas facultativas deverão ser apresentados de forma segregada, ou seja, apartados do CESH, no qual apareceram apenas os custos referentes às coberturas obrigatórias. Com a separação desses custos o consumidor disporá da transparência necessária para recusar coberturas facultativas alheias a seus interesses ou, por outro lado, contratar apenas aquelas que realmente lhe interessam e caibam dentro de seu orçamento.
Ressalte-se, outrossim, que, embora haja determinação expressa no sentido de que o prêmio do seguro deva ser cobrado juntamente com os demais itens do encargo mensal do financiamento, nos termos do artigo 4º, da Resolução 3.811/09, do CMN, o parágrafo único desse mesmo dispositivo legal estabelece que, "o valor do prêmio do seguro deverá ser discriminado no boleto de pagamento ou no instrumento de cobrança", mantendo-se, assim, a clareza e a adequação da informação devida ao consumidor.
Não obstante o Código de Defesa do Consumidor, em vigor desde março de 1991, já previsse o direito básico à "informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade e preço", era comum que os bancos agregassem aos valores das prestações do imóvel os valores referentes ao seguro que, com previsões de coberturas inúteis aos consumidores, chegavam a superar o percentual de 30% do valor da prestação. Com o advento das novas regras, espera-se que tais abusos sejam definitivamente suprimidos.
Por fim, é importante esclarecer que, as mudanças estabelecidas pelas Resoluções nº 3.811/09 e nº 205, do CMN e da CNSP, respectivamente, abrangem todos os contratos em vigor, e não apenas aqueles firmados após a vigência das novas regras. Sendo assim, aqueles mutuários insatisfeitos com o que lhes foi oferecido poderão, a qualquer momento, solicitar o custo efetivo de seus atuais seguros habitacionais e, a partir daí, procurar melhores propostas no mercado securitário.
*Alessandro Gianeli é advogado do Idec
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