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 Jurisprudências
 

Denúncia Vazia - direito de preferência compra - desistência do locador

Nos termos do art. 57 da Lei 8.245⁄91, o locador - nas locações não residenciais por prazo indeterminado - possui o direito potestativo de denunciar a locação e resilir unilateralmente o contrato, sem necessidade de justificativa, desde que notifique previamente o locatário.

Data da publicação da decisão - 02/06/2011.

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RELATÓRIO

  

Cuida-se de recurso especial interposto por JOÃO EVANGELISTA FANE PINTO E OUTROS, com fundamento na alínea "a" do permissivo constitucional.

 

Ação: despejo por denúncia vazia, ajuizada pelos recorrentes em face de MOACIR MARCOS DA CUNHA VALENTIM – recorrido que desocupou o imóvel no prazo concedido.

 

Sentença: julgou procedente o pedido, para declarar rescindido o contrato de locação e decretar o despejo.

 

Acórdão: deu provimento à apelação interposta pelo recorrido, sob o fundamento de que, uma vez regularmente aceita a proposta de venda do imóvel, o locador está vinculado a seus termos, não podendo ajuizar ação de despejo por denúncia vazia, porque viola o direito de preferência do locatário por via oblíqua.  Confira-se a ementa (e-STJ fl. 115):

 

DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA - PRÉVIO ENVIO DE CARTA DE PREFERÊNCIA PARA COMPRA DO IMÓVEL - ACEITAÇÃO DA PROPOSTA - VINCULAÇÃO DO LOCADOR - DESPEJO AJUIZADO COM INTUITO DE SE FURTAR À CONCLUSÃO DO NEGÓCIO - IMPOSSIBILIDADE - PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. - Enviada pelo proprietário carta de preferência ao locatário para compra do imóvel locado e aceita a proposta, fica o locador vinculado ao cumprimento daquelas condições, não podendo vir a alterar a proposta e nem promover ação de Despejo por denúncia vazia com o intuito de se furtar à obrigação assumida, o que viola o princípio da boa-fé objetiva.

 

Recurso especial: alega violação do art. 57 da Lei 8.245⁄91, além de dissídio jurisprudencial. Sustenta que: i) nos contratos de locação por prazo indeterminado, é autorizado ao locador a retomada do seu imóvel, sem a necessidade de explicitar os seus motivos – desde que o locatário seja notificado com 30 dias de antecedência; ii) a eventual preterição do direito de preferência do locatário não pode ser examinada em ação de despejo.

Prévio juízo de admissibilidade: o TJ⁄MG admitiu o recurso especial (e-STJ fl. 147), determinando a subida dos autos ao STJ.

É o relatório.

 

RECURSO ESPECIAL Nº 1.193.992 - MG (2010⁄0086976-0)

 

RELATORA

:

MINISTRA NANCY ANDRIGHI

RECORRENTE

:

JOÃO EVANGELISTA FANE PINTO E OUTROS

ADVOGADO

:

SILVIO DE ASSIS MARINHO FILHO E OUTRO(S)

RECORRIDO

:

MOACIR MARCOS DA CUNHA VALENTIM

ADVOGADO

:

IVAN SÉRGIO PORCARO

 

Relatora: MINISTRA NANCY ANDRIGHI

 

VOTO

 

I - Da delimitação da controvérsia

 

Cinge-se a controvérsia a determinar se é possível discutir, na ação de despejo fundada em denúncia vazia, questões relativas à conduta do locador que – após o inquilino ter aceitado a proposta de alienação do imóvel locado – desiste de realizar a venda, resilindo unilateralmente o contrato.

 

II - Do prequestionamento

 

Preliminarmente, verifico que, a despeito de o TJ⁄MG não ter mencionado expressamente o dispositivo legal tido por violado, esse constou da sentença e a matéria nele contida foi abordada, ainda que sucintamente, pelo acórdão recorrido, de modo que deve se admitir o seu prequestionamento implícito.

 

 

 

 

III - Da possibilidade de discutirem-se, na ação de despejo fundada em denúncia vazia, as questões relacionadas à desistência do locador em realizar o negócio.  Violação do art. 57 da Lei 8.245⁄91.

 

O direito de preferência do locatário – disciplinado nos arts. 27 a 34 da Lei de Locação – assegura ao inquilino a preferência na aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento da sua intenção de alienar o imóvel locado e de todas as informações referentes ao negócio jurídico pretendido.

A partir do momento em que o locatário manifesta, dentro do prazo legal, a sua aceitação à proposta, a confiança gerada acerca da celebração do contrato pode ser ofendida pelo locador de duas formas:

 

  1. o locador pode desistir de vender o seu imóvel, aplicando-se o disposto no art. 29 da Lei 8.245⁄91;
  2. o locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro. Nesta hipótese, incide a regra do art. 33 da Lei 8.245⁄91 que confere ao locatário, cumprida as exigências legais, a faculdade de adjudicar a coisa vendida.

 

Da análise do acórdão recorrido, infere-se que não houve efetiva venda do imóvel a terceiros pelo locador, mas apenas a denúncia da locação por prazo indeterminado, após o locatário aceitar a proposta de venda do imóvel.

Nesse contexto, de acordo com o art. 29 da Lei 8.245⁄91, ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a esse, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

A Lei optou, portanto, em não conferir ao locatário – diante do arrependimento do locador – a possibilidade de exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. Assim, aceita a proposta pelo inquilino, o locador não está obrigado a vender o imóvel ao locatário, mas a desistência do negócio o sujeita a reparar os danos sofridos.

Cabe ainda destacar que, nos termos do art. 57 da Lei 8.245⁄91, o locador – nas locações não residenciais por prazo indeterminado – possui o direito potestativo de denunciar a locação e resilir unilateralmente o contrato, sem necessidade de justificativa, desde que notifique previamente o locatário.

Estabelecidas essas considerações, pode-se concluir que a discussão acerca da má-fé do locador – que desistiu de celebrar o negócio – não inviabiliza a tutela do direito buscado pelo locador por meio da ação de despejo, pois a Lei 8.245⁄91 não conferiu ao locatário o poder de compelir o locador a realizar a venda do imóvel, cabendo-lhe somente o ressarcimento das perdas e danos resultantes da conduta do locador. 

Por essa razão, é irrelevante, para a defesa do réu da ação de despejo, a questão do arrependimento do locador em realizar o negócio, porque ela somente terá importância para a obtenção da tutela ressarcitória pelo locatário.

A essas considerações cabe ainda ressaltar que, na hipótese, eventual direito à adjudicação compulsória em virtude de posterior alienação do imóvel – efetuada com violação do direito de preferência e do princípio da boa-fé objetiva – deve ser discutido em ação própria. 

 

Forte nesses razões, DOU PROVIMENTO ao recurso especial, para restabelecer a sentença proferida pelo juízo do primeiro grau de jurisdição.

 

 

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