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 Jurisprudências
 

TJ/MG - Contrato de locação x comodato.

Data da publicação da decisão - 08/10/2009.

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Relator: CLÁUDIA MAIA Relator do Acórdão: CLÁUDIA MAIA Data do Julgamento: 08/10/2009 Data da Publicação: 30/11/2009 Inteiro Teor:  

EMENTA: AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO ESCRITO. COMODATO VERBAL. CONTRATO FIRMADO POR APENAS UM DOS CO-PROPRIETÁRIOS. DESNECESSIDADE DE VÊNIA CONJUGAL. INTELIGÊNCIA DO ART. 3º DA LEI 8245/91. PAGAMENTO FEITO POR TERCEIRO. COMPENSAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. - Impossível desconsiderar contrato de locação, que atende a todas as formalidades legais, em favor de suposto contrato de comodato ajustado verbalmente. - Incidindo sobre o imóvel comunhão em razão do regime de bens dos proprietários, desnecessária a vênia conjugal para firmar contrato de locação, quando este possui duração inferior a 10 (dez anos) anos, à luz da norma insculpida no art. 3º, da Lei 8.245/91. - A compensação é modo especial de extinção das obrigações que somente se verifica quando duas pessoas forem, reciprocamente, credor e devedor uma da outra.

APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0702.07.414520-3/001 - COMARCA DE UBERLÂNDIA - APELANTE(S): RADIOLAR UBERLANDIA LTDA - APELADO(A)(S): JAIR RODRIGUES DE FARIA - RELATORA: EXMª. SRª. DESª. CLÁUDIA MAIA

ACÓRDÃO

Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.

Belo Horizonte, 08 de outubro de 2009.

DESª. CLÁUDIA MAIA - Relatora

NOTAS TAQUIGRÁFICAS

A SRª. DESª. CLÁUDIA MAIA:

VOTO

Trata-se de recurso de apelação interposto por Radiolar Uberlândia LTDA. e outra contra a sentença proferida pela MM. Juíza da 2ª Vara Cível da Comarca de Uberlândia, Dra. Maria das Graças Nunes Ribeiro que, nos autos da ação de despejo c/c cobrança ajuizada por Jair Rodrigues de Faria, julgou procedente o pedido inicial para condenar a Ré ao pagamento da quantia referente a todos os aluguéis vencidos e vincendos, a partir de janeiro de 2007, até a data da desocupação do imóvel, e improcedente o pedido formulado na reconvenção.

Nas razões de fls. 182/194, a Apelante sustenta a existência de contrato de comodato verbal do imóvel objeto da lide, cuja validade é atestada pela própria co-proprietária do imóvel, terceira interessada na demanda. Registra que o Apelado somente poderia ter firmado o contrato de locação sem a participação de sua co-proprietária se fosse o possuidor direto do bem, o que não ocorre no caso dos autos. Aduz, assim, que a co-proprietária é a única legitimada a firmar contrato de locação e receber os aluguéis dele provenientes, por ser a administradora do imóvel.

No que se refere ao pedido reconvencional, assevera que os recibos juntados aos autos preenchem satisfatoriamente os requisitos legais para compensação do débito locatício com o crédito oriundo das dívidas pagas para o Apelado. Pugna, ainda, pela juntada de novos comprovantes de pagamento e pela inversão dos ônus sucumbenciais. Por fim, busca o provimento do recurso.

Contrarrazões recursais às fls. 216/218.

Este o relatório.

Conheço do recurso, por estarem presentes os pressupostos de admissibilidade.

Trata-se de ação de despejo cumulada com cobrança movida pelo Apelado em face da Apelante, sob o fundamento que esta não pagou nenhum dos aluguéis devidos, estando inadimplente com a quantia de R$5.5000,00 (cinco mil e quinhentos reais).

Em sede de contestação, a Ré, ora Apelante, rebate as alegações da inicial, afirmando, em síntese, a existência de contrato de comodato verbal entre as partes e que o autor não poderia ter firmado o contrato de locação sem anuência da co-proprietária. No prazo de defesa a Ré também apresentou reconvenção, pugnando pela compensação do débito locatício com o valor de R$5.047,00 (cinco mil e quarenta e sete reais), referentes às despesas pessoais do Autor pagas pela empresa.

A Sra. Dolorez Gonzáles de Faria, esposa do Autor e co-proprietária do imóvel objeto da lide, compareceu aos autos às fls. 31/34, na condição de assistente da Ré.

A magistrada a quo julgou procedente o pedido inicial para condenar a Requerida ao pagamento dos aluguéis vencidos e vincendos e julgou improcedente o pedido reconvencional. Nesta oportunidade, recorrem da sentença a Ré e a terceira interveniente.

Inicialmente, pugnam as Apelantes pelo reconhecimento da validade do contrato de comodato verbal existente entre as partes, sob o fundamento de que ele foi firmado antes mesmo do contrato de locação.

Ocorre que revela-se impossível desconsiderar o contrato de locação, que atende a todas as formalidades legais, em favor de suposto contrato de comodato ajustado verbalmente. Como bem salientou a magistrada a quo, "entre um alegado comodato verbal e um contrato de locação regido com a observância de todas as formalidades legais, inclusive com a assinatura de duas testemunhas, imperioso que se prestigie a segunda opção" (fls. 175).

A esse respeito, colaciona-se o aresto deste Eg. Tribunal:

Ementa: AÇÃO DE DESPEJO - COBRANÇA DE ALUGUÉIS - CONTRATO ESCRITO - COMODATO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - FIANÇA - CÔNJUGE VARÃO - ILEGITIMIDADE. 1. Havendo contrato escrito para a locação, que, vencido, passa a vigorar por prazo indeterminado, a prova de alegado comodato a partir de certa época somente poderá ser produzida por escrito. 2. O julgamento antecipado da lide, por desnecessidade de designação de audiência, não constitui cerceamento de defesa. 3. Refuta-se a alegação de comodato verbal, ante a existência de contrato escrito de locação, com vigência indeterminada. (...) (Número do processo: 1.0016.08.077793-7/001; Relator: GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES; Data do Julgamento: 13/01/2009; Data da Publicação: 03/02/2009).

De tal modo, para que o suposto contrato de comodato verbal prevalecesse sobre o contrato de locação escrito juntado aos autos às fls. 05, competia à empresa Apelante demonstrar que este foi firmado com vício de consentimento ou com algum defeito hábil a ensejar sua nulidade, ônus do qual não se desincumbiu.

Assim, é de se ver que as partes optaram por entabular transação por escrito particular, a que se deve dar validade em todos os seus termos. No momento em que duas pessoas dirigem intenções deliberadamente no sentido de firmar um determinado negócio, ocorre uma integração simultânea de manifestações positivas de vontade, surgindo, daí, o contrato e, com ele, o vínculo obrigacional entre aqueles que se manifestaram.

Ainda no que tange à validade do contrato locatício, a alegação de que este não poderia ter sido celebrado sem a anuência da co-proprietária, cônjuge do Autor, não merece prosperar.

Mister salientar que o Autor e a terceira interveniente exercem comunhão sobre o imóvel por serem casados sob o regime de comunhão universal de bens, conforme certidão de fls. 37.

Nessa linha, à luz da norma inscrita no art. 3º da Lei n.º 8.245/91 (lei do inquilinato), somente se faz necessária a vênia conjugal, ou seja, a anuência do cônjuge comunheiro para firmar o contrato de locação quando este for de duração igual ou superior a 10 (dez) anos, condição esta que não se verifica no caso dos autos.

Ademais, o art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil não se aplica à espécie, uma vez que se distingue o condomínio da comunhão, não incidindo sobre este as normas relativas àquele instituto.

De tal modo, não tendo sido demonstrado qualquer vício no contrato locatício, ônus que competia à Ré, ora Apelada, imperioso reconhecer sua existência, validade e efetividade, mormente em atenção ao princípio da obrigatoriedade contratual.

Quanto ao direito da co-proprietária a parte dos aluguéis, tem-se que este deverá ser buscado em ação própria, notadamente pelo fato de que, conforme noticiado (fls. 21), ela e o Autor passam por processo de divórcio, não sendo possível aferir dos autos se subsiste o patrimônio comum ou se a partilha já foi realizada.

No que toca ao pedido de compensação veiculado na reconvenção, também irretocável a sentença recorrida.

Pugna a Reconvinte para que seja efetuada a compensação entre os valores devidos a título de aluguel com dívidas pessoais do Reconvindo por ela pagas.

De acordo com o art. 368, do Código Civil, "se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações se extinguem até onde se compensarem". A compensação, portanto, é modo especial de extinção das obrigações que se verifica quando duas pessoas forem, reciprocamente, credor e devedor uma da outra

No caso em apreço, afigura-se a impossibilidade da compensação, pois não restou demonstrado nos autos que o Reconvindo seja devedor de qualquer quantia à Reconvinte.

Certo é que, os documentos de fls. 43/117 não preenchem satisfatoriamente o requisito legal para o reembolso de pagamento feito por terceiro, nos termos do art. 305 do Código Civil Brasileiro. Vale dizer, deles não consta o responsável pelo pagamento, condição sem a qual se torna impossível aferir se a dívida foi paga em nome próprio, como determina o mencionado diploma legal

Ou seja, uma vez que as guias e boletos apresentados pela Reconvinte foram emitidos em nome do Reconvindo, e não sendo possível inferir que a Reconvinte fez o pagamento em seu nome, conclui-se que este se realizou pelo devedor, afastando, assim, o direito de reembolso e, via de consequência, de compensação, por inexistir o débito.

No que tange aos documentos de fls. 195/213, trazidos com as razões recursais, tem-se que o momento oportuno para sua apresentação era juntamente com a reconvenção, salvo o disposto no art. 397, CPC, o que não restou demonstrado no presente caso. Outrossim, os documentos apresentados sequer guardam correlação com o pedido reconvencional.

Diante do exposto, com respaldo nos princípios do livre convencimento motivado e da fundamentação dos atos jurisdicionais, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a sentença em seus ulteriores termos.

Custas recursais pela Apelante.

Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): NICOLAU MASSELLI e LUIZ CARLOS GOMES DA MATA.

SÚMULA :      NEGARAM PROVIMENTO.

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