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 Jurisprudências
 

TJ/MG. Alteração da convenção de condomínio. Exclusão de direito de condômino. Quórum necessário.

Data da publicação da decisão - 28/05/2013.

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EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA - ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO - EXCLUSÃO DE VAGA DE GARAGEM - MODIFICAÇÃO DE FRAÇÃO IDEAL DE CONDÔMINO - QUORUM LEGAL - UNANIMIDADE - ART. 1.351 DO CÓDIGO CIVIL - INOBSERVÂNCIA - ANULAÇÃO - REGISTRO IMOBILIÁRIO - EFEITOS ERGA OMNES.

- É nula a alteração da convenção condominial feita também com objetivo de suprimir direito de determinado condômino a área constante do registro imobiliário de sua unidade condominial, sem a observância do quorum necessário para tanto.

- Deliberações que restringem direitos de condômino, tal como a que exclui seu direito a vaga de garagem, alterando sua fração ideal, dependem de unanimidade dos votos dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.

 - O registro no Cartório do Registro de Imóveis gera publicidade perante terceiros e constitui direito real, oponível erga omnes, salvo se produzida prova em sentido contrário, na via adequada.

 - O condomínio não pode extinguir vaga de garagem de determinada unidade condominial constante de escritura pública devidamente registrada.

RECURSO NÃO PROVIDO. APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0024.07.525793-1/001 - COMARCA DE BELO HORIZONTE - APELANTE(S): CONDOMINIO DO EDIFICIO SALERMO REPRESENTADO(A)(S) POR PELA SÍNDICA - APELADO(A)(S): JOSE FERREIRA ROSA E OUTRO(A)(S), JUDITH LOPES FERREIRA

A C Ó R D Ã O

 Vistos etc., acorda, em Turma, a 10ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO. DES. GUTEMBERG DA MOTA E SILVA RELATOR. DES. GUTEMBERG DA MOTA E SILVA (RELATOR)

 V O T O

CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SALERNO interpôs apelação pleiteando a reforma da sentença do MM. Juiz da 13ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de nulidade c.c. obrigação de fazer contra si movida por JOSÉ FERREIRA ROSA e JUDITH LOPES FERREIRA, declarando a nulidade do "Instrumento Particular de Rerratificação da Convenção" do condomínio, celebrado em 21-3-2005, e determinando o cancelamento do seu respectivo registro.

Sustentou que, de acordo com o art. 1.351 do Código Civil, a convenção de condomínio pode ser alterada por 2/3 dos condôminos, exatamente como ocorreu no documento cuja nulidade foi declarada pelo magistrado, do qual consta a assinatura daquela fração de condôminos.

Afirmou que, conforme consta do ofício expedido pelo Cartório do 6º Ofício do Registro de Imóveis, a convenção não extinguiu o direito de propriedade dos 13 proprietários de vagas de garagem.

Sustentou que jamais existiu vaga de garagem vinculada ao apartamento 603, de propriedade dos apelados, tendo havido um equívoco por parte da Caixa Econômica Federal, que financiou coisa inexistente, e também do Cartório de Registro de Imóveis, que, inexplicavelmente, ratificou o erro ao registrar o imóvel com vaga de garagem.

Alegou que o magistrado deveria ter reconhecido o erro e determinado o cancelamento do registro, e não fundamentado que ela deveria entrar com ação própria para tanto.

Contrarrazões às fls. 551 a 557.

É o relatório.

DECIDO.

Conheço do recurso, pois presentes seus pressupostos de admissibilidade.

Os apelados alegam ser os proprietários do apartamento 603 e sua respectiva vaga de garagem no condomínio apelante. De outro lado, o CONDOMÍNIO sustenta jamais ter existido qualquer vaga de garagem pertencente àquela unidade condominial, e que a alteração da convenção do condomínio obedeceu à exigência da presença de 2/3 dos condôminos, razão pela qual deve prevalecer.

 A questão, portanto, se limita à análise da validade ou não do procedimento adotado pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SALERNO para alteração de sua convenção.

 Observamos, inicialmente, que, na sentença, o magistrado detalhou, pormenorizadamente, a ordem cronológica dos fatos que resultaram na celebração do denominado "Instrumento Particular de Rerratificação da Convenção". Assim, é possível constatar que, do referido documento constam as assinaturas de 2/3 dos condôminos, bem como a data de sua elaboração como sendo o dia 21-3-2005 (fls. 39 a 63).

No entanto, da correspondência enviada aos condôminos em 18-4-2005 consta o seguinte: "De acordo com o Novo Código Civil e as mudanças que houve na Lei de Condomínio, o Condomínio do Edifício Salerno não poderia ser indiferente às novas mudanças.

Para isso, o Condomínio contratou um advogado especializado em Convenção de Condomínio para fazer a Rerratificação da Convenção.

Enviamos a todos os condôminos uma cópia da Rerratificação para que todos possam ler, acrescentar, concordar, discordar, desde que esteja dentro do Código Civil.

Desde já ficam todos os condôminos proprietários convidados para uma reunião na garagem do prédio no dia 1º de junho de 2005, Às 20:00 horas em primeira chamada e 20:30 horas em segunda chamada com 2/3 (dois terços) dos proprietários." (destaques no documento).

Nota-se, portanto, que a minuta da rerratificação da convenção do CONDOMÍNIO foi disponibilizada aos condôminos em data posterior àquela constante do documento, cuja aprovação, por unanimidade, ocorreu na assembléia realizada no dia 22-2-2006, quase um ano depois da data constante do "Instrumento Particular de Rerratificação da Convenção", ocasião em que foi autorizado o seu registro (fls. 71).

Como bem observou o MM. Juiz, a diferença entre as datas, por si só, não seria suficiente para ensejar a nulidade do Instrumento Particular de Rerratificação, uma vez que poderia se tratar de mero erro material. No entanto, esta não era a única divergência existente. Isto porque o art. 31 da Convenção do Condomínio vigente em 22-2-2006, dia da Assembléia Geral Extraordinária, previa que modificações da convenção dependiam de voto de 2/3 dos condôminos (fls. 35).

Todavia, observa-se, primeiramente, que, embora apenas 18 condôminos tenham comparecido à assembléia convocada para a alteração da convenção (fls. 72 v.), o denominado "Instrumento de Rerratificação da Convenção" foi assinado por 34 condôminos, número suficiente para aprovação das alterações realizadas. Evidencia-se, portanto, que 16 condôminos assinaram o documento sem ter participado da assembléia que o aprovou, o que caracteriza vício insanável, razão pela qual deve ser mantida a sentença que declarou nulo o Instrumento de Rerratificação da Convenção, nos termos do art. 166, V, do Código Civil, segundo o qual é nulo o negócio jurídico quando "for preterida alguma solenidade que a lei considere essencial para a sua validade".

Além disso, salientamos que JOSÉ FERREIRA ROSA e JUDITH LOPES FERREIRA fizeram prova de que são os legítimos proprietários do apartamento nº 603, adquirido em 10-12-1982, matriculado no Cartório do 6º Ofício do Registro de Imóveis da Capital sob o nº 30199, e de cuja escritura consta a seguinte descrição: "Apartamento com todas as suas benfeitorias, instalações e pertences, com área útil de 116,50 m², direito à vaga de garagem correspondente a fração ideal de 0,004085, e sua fração ideal do terreno com demais medidas, limites e confrontações de acordo com a planta respectiva." (fls. 29).

Sabe-se também que condomínios edilícios são constituídos de unidades autônomas, e cada condômino pode exercer sobre sua unidade todas as faculdades decorrentes do direito de propriedade.

Ocorre que a assembléia, realizada inicialmente para mera alteração da convenção do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SALERNO, excluiu o direito dos apelados à vaga de garagem, caracterizando inegável alteração em sua fração ideal constante do registro imobiliário. Por esta razão, a mudança dependeria, em princípio, da totalidade de votos dos condôminos, tal como prevê o art. 1.351 do Código Civil, que assim dispõe:

 "Art. 1351. Depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção e do regimento interno; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de aprovação pela unanimidade dos condôminos". O CONDOMÍNIO, portanto, descumpriu o referido dispositivo legal ao deixar de observar o quorum exigido para aprovação de matéria que afeta direito patrimonial dos apelados.

 Neste particular, pertinente o registro de que o quorum de 2/3 dos condôminos é exigido para alterações da convenção que não envolvam direito de propriedade dos condôminos.

 No entanto, neste caso a assembléia geral se reuniu sob o pretexto de modificar a convenção de condomínio, mas alterou substancialmente direito adquirido dos apelados, razão pela qual a decisão dependeria, em regra, da unanimidade dos condôminos.

Em caso semelhante, assim decidiu o Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

 "No caso dos autos, como pretendem as partes modificar a destinação dada à porta de acesso à garagem, suprimindo direito de uso privativo de tal área pelos apelantes, não há dúvida de que, para tal mudança, prevalece a exigência de totalidade de votos dos condôminos prevista no art. 1.351, do Novo Código Civil (...). Conclui-se, portanto, que o condomínio apelado não agiu em conformidade com o disposto no referido artigo quando exigiu quorum de apenas 2/3 dos condôminos para alterar disposição contida em sua convenção, razão pela qual merece prosperar a alegação dos apelantes de que tal alteração somente poderia se dar por unanimidade.

 Nesse sentido é pacífica a doutrina: "As deliberações que atingem os direitos dos condôminos, tais como as que importam em redistribuição das frações ideais, alienação de partes comuns, e demais previstas em lei, tomam-se por unanimidade" (PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil, Vol. IV. 19ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2005. p. 190).

 "(...) o quorum de dois terços é acolhido para as alterações que não envolvam direito de propriedade dos condôminos, direito adquirido, situações estratificadas. (...).

Por isso se a assembléia geral se reúne para alterar a convenção de condomínio, alteração essa que envolve, por exemplo, mudança da destinação do edifício, a decisão depende da unanimidade dos condôminos, e não de dois terços" (VIANA, Marco Aurélio S. Comentários ao novo Código Civil. Volume XVI: dos direitos reais. Coordenador: Sálvio de Figueiredo Teixeira. Rio de Janeiro: Forense, 2003. p. 502). (Ap. Cível nº 1.0625.03.030777-5/001, 17ª Câm. Cível, rel. Des. Irmar Ferreira Campos, d.j. 15-11-2006; fonte: site do TJMG).

Salientamos que a matrícula do imóvel no Cartório do Registro de Imóveis gera publicidade perante terceiros e constitui direito real, oponível erga omnes, atributo de que não gozaria o instrumento particular questionado nesta ação, se nulo não fosse.

Assim, se o CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SALERNO alega ter havido qualquer vício ou equívoco no momento da abertura da matrícula do imóvel dos apelados, seja por parte do Cartório do Registro de Imóveis, seja do agente bancário financiador da compra pelos apelados, deveria ter ajuizado ação própria, por meio da qual poderia comprovar suas alegações e pleitear a desconstituição da eficácia do registro, exatamente como esclareceu o magistrado.

Caso contrário, deve prevalecer o disposto na escritura pública e no registro imobiliário.

Em casos semelhantes, assim decidiu o Tribunal de Justiça de Minas Gerais:

"O direito de uso de vaga de garagem é adquirido pelo proprietário da unidade imobiliária com a transcrição do título de aquisição no Registro de Imóveis competente. Não pode o condomínio reduzir o número de vagas de garagem constante de escritura pública devidamente registrada". Ap. Cível nº 1.0024.07.432289-2/001, 14ª Câm. Cível, rel. Des. Antônio de Pádua, d.j. 23-8-2011; fonte: site do TJMG).

"A vaga de garagem individualizada e discriminada no registro imobiliário é propriedade exclusiva. Não se extingue direito de propriedade por alteração da convenção de condomínio". (Ap. Cível nº 1.0024.05.858517-5/001, 15ª Câm. Cível, rel. Des. Wagner Wilson, d.j. 24/06/2008; fonte: site do TJMG).

Diante disso, caracterizada a nulidade da alteração da convenção do condomínio, inquestionável o direito dos apelantes à declaração da anulação do "Instrumento de Rerratificação de Convenção".

Pelo exposto, nego provimento à apelação, mantendo integralmente a sentença. Custas recursais pelo apelante. DES. VEIGA DE OLIVEIRA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a). DESA. MARIÂNGELA MEYER - De acordo com o(a) Relator(a).

SÚMULA: "Recurso não provido."

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