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 Jurisprudências
 

TJ/RS - Rateio de taxa condominial

Data da publicação da decisão - 14/10/2009.

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Julgador(a) de 1º Grau: DULCE ANA GOMES OPPITZ

APELAÇÃO CÍVEL

            VIGÉSIMA CÂMARA CÍVEL

Nº 70030723969

            COMARCA DE PORTO ALEGRE

IDETE ZIMERMAN BIZZI

            APELANTE

CONDOMINIO EDIFICIO ILHA HYDRA

            APELADO

 

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. ALTERAÇÃO NA FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS.

CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO QUE, EM SUA VERSÃO ORIGINAL, PREVIA O RATEIO DAS DESPESAS POR UNIDADE, INDEPENDENTE DA FRAÇÃO IDEAL DE CADA UMA. CRITÉRIO QUE, POSTERIORMENTE, VEIO A SER ALTERADO POR DECISÃO ASSEMBLEAR TOMADA POR MAIORIA QUALIFICADA DE VOTOS, DEFININDO PELO RATEIO DAS DESPESAS DE FORMA PROPORCIONAL À FRAÇÃO IDEAL.

 LEGALIDADE DA DECISÃO TOMADA PELA MAIORIA DOS CONDÔMINOS PRESENTES, INDEPENDENTE DA FRAÇÃO IDEAL DAS UNIDADES POR ELES TITULADAS. DECISÃO, NESSES TERMOS, QUE ATINGIU O QUORUM ESPECIAL DO ART. 1351, DO CÓDICO CIVIL.  SENDO NORMA DE ORDEM PÚBLICA, A ALTERAÇÃO DA LEI QUE DISPÕE SOBRE CONDOMÍNIO EDILÍCIO É DE APLICAÇÃO IMEDIATA, NÃO HAVENDO QUE FALAR EM ATO JURÍDICO PERFEITO PARA INIBIR SUA INCIDÊNCIA.

INTERPRETAÇÃO DA REGRA DO ART. 1352, DO CÓDIGO CIVIL. AS NORMAS A RESPEITO DO DIREITO CONDOMINIAL, PREVISTAS NO NOVO CÓDIGO CIVIL, REVOGARAM AQUELAS DA LEI 4.591/64, QUANDO CONFLITANTES. ASSIM, NÃO CABE ARGUIR A EXIGÊNCIA, QUE SERIA INALCANÇÁVEL NO CASO CONCRETO, DA MAIORIA QUALIFICADA DE DOIS TERÇOS, TENDO-SE PRESENTE A FRAÇÃO DA ÁREA CONDOMINIAL, PARA ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO. É QUE A REALIDADE DA CONVENÇÃO, CRIADA SOB OS OLHOS DO INTERESSE DOS CONSTRUTORES, ESTABELECIA FÓRMULA INJUSTA DE RATEIO DAS DESPESAS, DESPREZANDO QUE AS DUAS UNIDADES, EM CONJUNTO, SIGNIFICAVAM QUASE 50% DA ÁREA CONDOMINIAL E NÃO HAVERIA, ASSIM, JAMAIS A POSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO.

           APELO DESPROVIDO. 

 

 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos.

Acordam os Desembargadores integrantes da Vigésima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em negar provimento ao apelo.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além do signatário, os eminentes Senhores DES. RUBEM DUARTE (PRESIDENTE) E DES. GLÊNIO JOSÉ WASSERSTEIN HEKMAN.

Porto Alegre, 14 de outubro de 2009.

 

 

DES. JOSÉ AQUINO FLÔRES DE CAMARGO,

Relator.

 

RELATÓRIO

DES. JOSÉ AQUINO FLÔRES DE CAMARGO (RELATOR)

IDETE ZIMERMAN BIZZI E LEANDRO IOSCHPE ZIMERMAN apelaram da sentença que julgou improcedente a ação anulatória de decisão proferida em assembleia extraordinária condominial que movem contra CONDOMINIO EDIFICIO ILHA HYDRA (fls. 74/77).

Em suas razões, sustentaram que residem no edifício requerido desde a instituição do seu condomínio, ocupando os apartamentos 401 e 402, respectivamente. Mencionaram que o prédio conta com seis unidades, além de 11 boxes de garagens, cada um com suas frações ideais. Disseram que, em 24.09.1993, foi aprovada a convenção do condomínio, na qual restou estabelecido que as decisões proferidas nas assembleias serão tomadas por maioria de votos dos presentes, salvo para os casos em que a lei exija um quorum especial. Narraram que, no dia 19.07.2007, em assembleia geral extraordinária, foi votada proposta de alteração do art. 5º da Convenção de Condomínio, havendo o voto favorável pelos proprietários dos apartamentos de n.º 201, 202, 301 e 302, e contrário dos apelantes (proprietários dos apartamentos 401 e 402). Salientaram que o art. 5º passou a ter nova redação: “Cada condômino contribuirá para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais”. Argumentaram que a alteração da convenção condominial não observou as regras estipuladas pelo Código Civil. Referiram que o valor do voto de cada condômino deve ser proporcional à respectiva fração ideal. Frisaram que os condôminos minoritários nas frações ideais, ao deliberaram pela alteração da convenção condominial, procederam de forma desleal e afrontosa ao regramento já consolidado. Afirmaram que a anterior regra havia sido aceita pelos condôminos, pois implementaram a aquisição dos imóveis. Salientaram que o quorum previsto na lei é de 2/3 dos votos dos condôminos, mas deve ser proporcional às frações ideais (art. 1.352, § único, do CC). Caso não seja reformada a sentença, postularam a diminuição da verba honorária arbitrada. Pugnaram pelo provimento do apelo (fls. 81/89).

Após as contrarrazões do apelado (fls. 93/98), subiram os autos a esta Corte e, por distribuição, vieram-me conclusos para julgamento. 

É o relatório.

VOTOS

DES. JOSÉ AQUINO FLÔRES DE CAMARGO (RELATOR)

A pretensão dos autores/apelantes é a de invalidar a assembleia geral extraordinária realizada no dia 19.06.2007, em que foi alterado o art. 5º da Convenção de Condomínio. A alegação dos recorrentes reside no fato de que o quorum utilizado para a tomada dessa decisão não estaria de acordo com as determinações da lei e da convenção, o que caracterizaria a invalidade da deliberação.

Em realidade, a razão da inconformidade está no critério que veio a ser aprovado pela convenção para rateio das despesas.  O aludido artigo estipula a forma como deve ser feito o rateio para as despesas do condomínio. Em sua redação original, o art. 5º da convenção do condomínio demandado previa que “Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio recolhendo nos casos previstos nesta Convenção o mesmo valor, independendo das frações ideais, todas as despesas ordinárias serão pagas igualmente, com o mesmo valor por cada unidade condominial” (destaquei), fl. 19. Determinava, pois, o rateio, em quotas mensais e iguais, entre todos os condôminos.

Com a realização da assembleia ora impugnada, o mencionado artigo passou a contar com a seguinte redação: “Cada condômino contribuirá para as despesas do condomínio, na proporção das frações ideais” (destaquei), ut ata da fl. 31.

O motivo da irresignação dos requerentes é fácil de ser compreendido. É que os autores são titulares das unidades 401 e 402, justamente as coberturas e as maiores unidades do condomínio. Aliás, a desproporção no tamanho das unidades é gritante. Basta ver que o prédio é composto por seis apartamentos (201, 202, 301, 302, 401 e 402), sendo que apenas os apartamentos pertencentes aos autores (401 e 402) totalizam 44,655% da área do prédio, enquanto as demais quatro unidades (201, 202, 301, 302) totalizam 55,345% das frações ideais. Essa descrição ajuda a compreender o porquê da controvérsia em exame.

É evidente, diante da situação narrada, que a alteração na forma de rateio aprovada em assembleia prejudica os interesses econômicos dos demandantes, já que esses, repito, são detentores das maiores unidades e, não por acaso, foram os únicos que discordaram da alteração proposta. Nesse sentido, basta simples leitura da ata da fl. 31.

A forma original de rateio das despesas, em que era desprezada a fração ideal de cada unidade, foi elaborada quando o edifício foi construído. E, cabe salientar, tratava-se de um prédio construído pela família dos autores. Daí a justificativa para a redação do art. 5º na forma original. Ocorre que, posteriormente, as demais unidades do prédio foram sendo alienadas a terceiros, alterando-se sobremaneira a situação condominial.

E a forma do rateio das despesas, ante a gritante desproporção entre as áreas das unidades, começou a gerar evidente conflito de interesses.

A questão, assim, é definir se era possível a alteração e como se deveria fazer a contagem dos votos para validar a vontade da maioria.

Antecipo que nada há de ilegal na decisão assemblear, ao alterar o critério do rateio das despesas condominiais.

Aliás, o critério adotado pela vontade da maioria vai ao encontro do estabelecido pelo CC, em seu art. 1.336, I, que é taxativo, incluindo o rateio, na proporção da fração ideal, como dever do condômino. Nesse ponto, dispondo de forma diferente ao que fazia a Lei 4.591/64, que, em seu art. 12, §1º, estabelecia o critério da proporcionalidade à quota ideal, mas ressalvava disposição em contrário.

Logo, nada de ilícito havia na regra convencional. Ocorre que essa regra convencional restou alterada por lei posterior.

E, já adentrando no exame da legalidade  ou não da decisão assemblear, adianto que concordo, na íntegra, com a conclusão sentencial.

A convenção condominial é a lei interna, à qual estão vinculados todos os condôminos. Traduz ato jurídico perfeito, não atingido por lei posterior, que dispôs de forma diversa sobre o tema. E a alteração da convenção, nos termos do art. 1351 do CC, depende de aprovação por assembléia, especialmente convocada para esse fim, com votação por maioria qualificada (2/3 dos condôminos).

Certo é que, no caso dos autos, isso ocorreu.

A questão acerca da legalidade da decisão tomada pela maioria de 2/3, independentemente das frações ideais, já restou detidamente analisada na bem lançada sentença recorrida, de lavra do Dr. João Ricardo dos Santos Costa, valendo sua transcrição parcial, verbis:

“(...) Por definição, o quorum é o número mínimo exigido por lei ou convenção para a aprovação de determinadas matérias, tais como: alteração de convenção, alguns tipos de obras, construção de novo pavimento, destituição de Síndico, dentre outras, têm quorum fixado pela Lei.

Dentre as matérias que possuem forma de aprovação estabelecida pela Lei (assunto, fundamentação legal e quorum), uma delas é a aprovação de convenção do condomínio – Art. 1.3331 caput do CCB – 2/3 dos votos, obrigatoriamente proporcionais às frações ideais (fazendo-se a ressalva de que essa é a forma de aprovação da primeira convenção do condomínio, por isso os votos deverão ser proporcionais às frações ideais, conforme o Parágrafo único do Art. 1.3522) e, a outra, a alteração da convenção do condomínio – Art. 1.3513, primeira parte do CCB – 2/3 dos votos.

Esse, aliás, o critério modificativo da convenção que se observa nos autos, pois o objeto de debate na pauta assemblear – alteração da forma de rateio das despesas do condomínio – também deve respeitar esse quorum, uma vez que cabe à convenção determinar a forma de contribuição para as despesas do condomínio (Art. 1334, I, do CCB).

O artigo 9º da Convenção do Condomínio de fls. 16/28, estabelece que o “os votos dos condôminos serão tomados de acordo com a fração do condomínio e do terreno que cada unidade representa, somando-se as frações nos casos de condomínios com mais de uma unidade”. (...) § 1º - As decisões serão tomadas por maioria de votos dos presentes, salvo para os casos em que a lei exija um “quorum” especial”.

A despeito do caput do artigo 9º fazer menção de que os votos serão adotados de acordo com a unidade representada por cada condômino, o parágrafo primeiro do mesmo artigo assinala que as decisões, salvo os casos de votação exigidos por lei, serão convencionadas pela maioria dos presentes. Logo, a tentativa dos autores ao esboçarem uma tabela de percentuais correspondente as frações ideais dos condôminos com o fito de demonstrar o não preenchimento dos 2/3, desde já cai por terra, pois, pelo que se depreende do parágrafo acima, a validade das decisões assembleias serão aquelas aprovadas pela maioria dos presentes e não pela fração condominial que cada qual possui. Dito em outras palavras, significa dizer que do meu poder de voto não há qualquer correspondência (em grau/mérito) ao tamanho do imóvel (apartamento) que possuo no edifício, o que seria, diga-se de passagem, pouco democrático.

Além disso, mesmo reconhecendo a vigência da Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, esta, com o advento do novo Código Civil, teve sua atuação, por assim dizer, um tanto limitada. É o entendimento predominante que a parte da Lei nº 4.591/64 que tratava do condomínio foi derrogada, isto é, seus vinte e sete artigos iniciais foram substituídos pelos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil. Assim a Lei nº 4.591/64 continua em vigor apenas na parte referente à incorporação imobiliária, instituto que não foi abrangido pela nova lei.

Com isso, a parte concernente à votação assemblear, disciplinou o novo Código Civil, em 2/3 dos votos dos condôminos (titulares das unidades autônomas) o quorum mínimo para a sua alteração, nos termos do já citado art. 1.351. Não mais subsistindo, assim, a exigência, para tal alteração, de 2/3 de total das frações ideais que integrem o respectivo condomínio, uma vez que restou derrogado o disposto no art. 25, parágrafo único, da Lei nº 4.591/64.

Assim, e por se tratar de matéria de ordem pública, sua aplicação é imediata, para disciplinar alterações convencionais ocorridas após a vigência do novo ordenamento jurídico. Em consequência, se a convenção anterior, ou parte dela, contiver dispositivos contrários ao estabelecido no novo Codex, deverá se sujeitar às alterações da nova norma, não se cogitando de aplicação do princípio do ato jurídico perfeito, em decorrência do disposto no art. 2.0354, parágrafo único, do novo estatuto legal.

Com isso, tendo a alteração condominial questionada ocorrido já na vigência da nova lei (junho/2007), deve, por conseguinte, apresentar-se em consonância com essa disposição legal, o que ocorreu, no caso, por se mostrar corretamente aperfeiçoada ao disposto do art. 1.351, do CCB, já que realizada por 2/3 dos votos dos condôminos, o que, em números, representa 4 proprietários e/ou condôminos de um total de seis, expressando assim, os exatos dois terços exigidos por lei.

Desse modo, o referido documento (decisão assemblear) encontra-se revestido de forma legal e não contém qualquer abuso ou ilegalidade, pois possui um objeto lícito, tem natureza puramente convencional, e ao limitar a forma de pagamento da taxa de condomínio de acordo com a fração ideal de cada condômino, não infringiu qualquer norma legal.

1Art. 1.333 – A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

2Art. 1.352 – Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único – Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

3Art. 1.351 – Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; (...).

4Nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecidos por este Código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos. (grifei)

(...)”.

A vingar a tese dos autores, os demais condôminos estariam sujeitos à vontade dos demandantes, pois jamais conseguiriam atingir o quorum necessário a qualquer alteração na convenção.

O art. 1352 do CC, ao qual se apegam os apelantes para propugnarem pela ilegalidade da decisão assemblear, exige a maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais na primeira convocação. Isto é, na primeira vez em que a assembleia é instalada. Após, em segunda convocação, pode-se deliberar por maioria dos votos dos presentes, não se exigindo a vinculação às frações ideais dos condôminos. É o que consta no art. 1.353 do CC. Tudo a corroborar a legalidade da decisão assemblear e, portanto, a improcedência da pretensão deduzida. Aliás, a bem da verdade, a definição teria se dado pela maioria qualificada exigida em lei, exatamente os 2/3 dos votos, visto que teriam assim votado 4 dos seis condôminos.

De resto, insurgem-se os recorrentes contra o valor em que fixados os honorários advocatícios em favor do patrono da parte demandada (R$ 2.000,00, fl. 77), pugnando sua redução. Sem razão, todavia.

A estimativa da verba honorária deve atender ao critério da eqüidade, observadas as circunstâncias previstas nas alíneas “a”, “b” e “c” do §3º do art. 20 do CPC. O valor fixado, por outro lado, não pode ser aviltante, devendo remunerar adequadamente o trabalho do advogado.

Tenho, assim, que, consideradas as características do caso concreto, em especial o tempo de tramitação da demanda, a natureza da causa e o trabalho desenvolvido pelo patrono do requerido, o valor dos honorários deve ser mantido no mesmo percentual arbitrado pelo juiz singular, que remunera adequadamente a atuação profissional, não merecendo qualquer reparo ou correção.

Voto, pois, pelo desprovimento do apelo.

 

DES. GLÊNIO JOSÉ WASSERSTEIN HEKMAN (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).

DES. RUBEM DUARTE (PRESIDENTE) - De acordo com o(a) Relator(a).

 

DES. RUBEM DUARTE - Presidente - Apelação Cível nº 70030723969, Comarca de Porto Alegre: "NEGARAM PROVIMENTO. UNÂNIME."

 

 

Julgador(a) de 1º Grau: JOAO RICARDO DOS SANTOS COSTA

 

 

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