OAB 2ª Fase - Direito Empresarial - XX Exame de Ordem (2016.2)

Direito Empresarial

XX EXAME DE ORDEM UNIFICADO (2016.2)
FGV - Prova aplicada em 18/09/2016

Peça Profissional

Distribuidora de Medicamentos Mundo Novo Ltda. foi dissolvida em razão do falecimento do sócio Pedro Gomes, ocorrido em 2013, com fundamento no Art. 1.035 do Código Civil. A sociedade foi constituída, em 1997 , para atuar na comercialização de medicamentos e sempre atuou nesta atividade.

Para manter a clientela do estabelecimento, mesmo após a dissolução da sociedade, Iguatemi, única sócia de Pedro Gomes, requereu seu registro como empresária individual, e, com o deferimento, prosseguiu, agora em nome próprio, a empresa antes exercida pela sociedade.

O estabelecimento onde foi instalada a sociedade está situado na cidade de Chapadão do Sul, Estado de Mato Grosso do Sul. O imóvel é alugado desde a constituição da sociedade, sendo locadora a Imobiliária Três Lagoas Ltda. A vigência inicial do contrato foi de 3 (três) anos, tendo sido celebrados contratos posteriores por igual prazo, sucessiva e ininterruptamente. Durante a vigência do último contrato, que expirou em setembro de 2015, a sociedade limitada foi dissolvida. Diante da continuidade da empresa posterior à dissolução da sociedade limitada, por Iguatemi, como empresária individual, esta procurou o locador e lhe apresentou proposta de novo aluguel, que foi rejeitada sem justificativa plausível.

Em abril de 2014, temendo o prejuízo ao estabelecimento empresarial já consolidado, a perda considerável de clientela e os efeitos nefastos da transferência para outra localidade, Iguatemi procurou sua advogada para que esta propusesse a medida judicial que assegurasse sua permanência no imóvel, informando que o valor atual do aluguel mensal é de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) e que contratou seguro de fiança locatícia.

Considerando que na Comarca de Chapadão do Sul/MS existem apenas duas varas (1ª e 2ª), competindo ao Juiz da 1ª Vara o julgamento de ações cíveis, elabore a peça adequada. (Valor: 5,00)

Obs.: o examinando deve fundamentar suas respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.

Resposta FGV

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Padrão de Resposta / Espelho de Correção

A questão tem relação com o contrato de locação empresarial (locação não residencial) e a ação apropriada para assegurar a continuidade da locação e a proteção ao ponto empresarial, isto é, a permanência pelo empresário no local onde exerce sua empresa e que é referencial para sua clientela.

Com base nos dados descritos no enunciado verifica-se que a peça adequada para assegurar a permanência de

Iguatemi no imóvel é a AÇÃO RENOVATÓRIA [de locação não residencial], com fundamento no Art. 51, caput, e § 3º e no Art. 71, ambos da Lei nº 8.245/91.

A petição inicial da ação renovatória deve conter os requisitos do Art. 319 do CPC, e ser instruída com os documentos arrolados no Art. 71 da Lei nº 8.245/91, no que couber, em conformidade com as informações do enunciado.

A petição inicial deve ser endereçada ao juízo da 1ª Vara da Comarca de Chapadão do Sul/MS, com fundamento no Art. 58, inciso II, da Lei nº 8.245/91 (“é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel”) e no Art. 319, inciso I, do CPC.

O examinando deverá qualificar as partes, a autora Iguatemi e a ré Imobiliária Três Lagoas Ltda.

Deverá ser explicitado que a autora não é a locatária originária, mas tem legitimidade ativa ad causam, pois é sub-rogatária do direito à renovação porque permaneceu exercendo o mesmo ramo de atividade após a dissolução da sociedade empresária, com fundamento no Art. 51, § 3º, da Lei nº 8.245/91.

Nos fundamentos jurídicos do pedido o examinando deve demonstrar que a autora cumpre todos os requisitos do Art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91, com expressa menção a esse dispositivo legal, (citando-os de per si e relacionando-os aos dados contidos no enunciado). Ademais, deve ser ressaltado que a ação foi proposta dentro do prazo previsto no Art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91 (no interregno de um ano a seis meses anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor).

Com base no Art. 71, incisos IV e V, da Lei nº 8.245/91, na petição da ação renovatória o autor deverá prestar informações complementares referentes a:

a) proposta das condições oferecidas para a renovação da locação, de “forma clara e precisa”. O examinando deverá cumprir este requisito na elaboração da peça, apresentando uma proposta de sua autoria, considerando o valor atual do aluguel como patamar mínimo.

b) indicação do fiador em conformidade com a informação do enunciado (a autora contratou seguro de fiança locatícia), portanto deverá ser apresentado o nome empresarial da seguradora, CNPJ e endereço.

Nos pedidos deve ser requerida a procedência do pedido para declarar o direito da autora à renovação compulsória do contrato de locação pelo prazo de 5 anos nas condições por ela propostas.

O examinando não deverá pedir a prorrogação do contrato pela soma dos prazos dos contratos anteriores, ainda que não tenha havido interrupção entre eles. A orientação na jurisprudência é a de que a renovação do contrato de locação não residencial não excederá a 5 anos, mesmo que a soma dos contratos anteriores seja superior a esse tempo, seja na vigência do Decreto nº 24.150/1934 (STF, Súmula nº 178: “Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação fundada no Dec. 24.150, de 20.04.1934”; STJ, RESP 7653 e RESP 11640) seja na vigência da Lei nº 8.245/91 (RESP 1323410/MG; RESP AR 4.220/MG; REsp. 693.729/MG; REsp. 267.129/RJ; REsp. 170.589/SP; REsp. 202.180/RJ; REsp. 195.971/MG).

Em cumprimento ao Art. 71, caput, da Lei nº 8.245/91 e ao Art. 319, inciso VII, do CPC, o examinando deverá indicar na petição inicial, a opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.

Das provas: A petição inicial deverá ser instruída com as provas exigidas no Art. 71, incisos I, II, III e VI, da Lei nº 8.245/91 (Art. 320 do CPC). Portanto, no mínimo, o examinando deverá fazer referência expressa que instrui a inicial com os seguintes documentos:

a) contratos de locação firmados pela sociedade Distribuidora de Medicamentos Mundo Novo Ltda. para o cumprimento do Art. 51, incisos I e II, da Lei nº 8.245/91;

b)prova de que a autora, como sub-rogatária do direito à renovação, deu continuidade ao mesmo ramo de negócio da sociedade empresária (distribuição de medicamentos) perfazendo, sem interrupção, o prazo mínimo de três anos (Art. 51, inciso III, da Lei nº 8.245/91);

c) prova do exato cumprimento do contrato em curso;

d)prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

e)apresentação de apólice de Seguro Fiança Locatícia contratada com a seguradora e que o valor total da apólice abrangendo todos os custos da locação até seu encerramento (a apólice substitui prova de anuência do fiador com os encargos da fiança de que trata o Art. 71, inciso VI, da Lei nº 8.245/91).

O valor da causa (Art. 319, inciso V, do CPC) é o correspondente a 12 meses do aluguel vigente por ocasião do ajuizamento da ação (Artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91): R$ 204.000,00

No fechamento da peça o examinando deverá proceder conforme o item 3.5.8 do Edital:

Local ou Município..., Data..., Advogado... e OAB...

DISTRIBUIÇÃO DOS PONTOS

ITEM	PONTUAÇÃO
1. Endereçamento: (Art. 58, inciso II, da Lei nº 8.245/91)
Exmo. Sr. Juiz de Direito da 1ª Vara da Comarca de Chapadão do Sul/MS (0,10)	0,00 / 0,10
2. Qualificação das partes
2.1. Autor: Iguatemi, empresária individual, qualificação (0,10) 2.2. Réu: Imobiliária Três Lagoas Ltda., qualificação (0,10)	0,00 / 0,10 / 0,20
3. Legitimidade Ativa da Autora
A autora ficou sub-rogada no direito à renovação do contrato porque permaneceu exercendo o mesmo ramo de atividade após a dissolução da sociedade empresária (0,45), com fundamento no Art. 51, § 3º, da Lei nº 8.245/91 (0,10).	0,00 / 0,45 / 0,55
4. Fundamentos jurídicos do pedido
4.a) contrato de locação a renovar foi celebrado por escrito E por prazo determinado (0,25);	0,00 / 0,25
4.b) a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos é superior a 5 anos (0,25);	0,00 / 0,25
4.c) a atividade está sendo explorada no mesmo ramo ininterruptamente por prazo superior a três anos (0,25).	0,00 / 0,25
4.d) Fundamento legal – Art. 51, caput, da Lei nº 8.245/91 (0,10)
Obs.: essa pontuação somente será atribuída se o examinando citar, pelo menos, dois dos fundamentos indicados nos itens “a”, “b” ou “c”	0,00 / 0,10
5. Tempestividade (Art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91)
A ação foi proposta entre 1 ano e 6 meses anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor OU a ação foi proposta X meses antes da expiração do contrato em vigor (0,40), com fundamento no Art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91 (0,10)	0,00 / 0,40 / 0,50
6. Informações complementares (Art. 71, incisos IV e V, da Lei nº 8.245/91)
6.a) apresentação/indicação na petição das condições oferecidas para a renovação da locação OU menção que a proposta segue em anexo (0,50)	0,00 / 0,50

6.b) indicação que contratou seguro de fiança locatícia com denominação da seguradora, número de sua inscrição no CNPJ e endereço (0,35)	0,00 / 0,35
7. Pedidos
7.a) procedência do pedido para declarar o direito da autora à renovação do contrato de locação (0,20) pelo prazo de 5 anos nas condições por ela propostas (0,40)	0,00 / 0,20/ 0,60
7.b) citação do Locador (0,25)	0,00 / 0,25
7.c) condenação da Ré ao pagamento das custas (0,10) e honorários advocatícios (0,10)	0,00 / 0,10 / 0,20
8. Das Provas (Art. 71, incisos I, II, III e VI, da Lei nº 8.245/91) O examinando deve fazer referência expressa que instrui a inicial com os docs. abaixo Obs: a simples transcrição do art. 71 e seus incisos não pontua
8.a) contratos de locação celebrados pela sociedade empresária dissolvida (0,10)	0,00 / 0,10
8.b) prova(s) de que a autora, como subrogatária do direito à renovação, deu
continuidade ao mesmo ramo de negócio da sociedade empresária (distribuição de medicamentos) perfazendo, sem interrupção, o prazo mínimo de três anos (0,10)	0,00 / 0,10
8.c) documentos atestando o cumprimento do contrato em vigor (0,10)	0,00 / 0,10
8.d) comprovantes de quitação dos impostos e taxas sobre o imóvel (0,10)	0,00 / 0,10
8.e) apólice de seguro de fiança locatícia cobrindo o custo total da locação (0,10)	0,00 / 0,10
9. Valor da Causa (Art. 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91)
O valor da causa corresponde a doze meses de aluguel por ocasião do ajuizamento da ação. R$ 204.000,00 (duzentos e quatro mil reais) (0,30)	0,00 / 0,30
10. Fechamento da peça
Local..., Data..., Advogado..., OAB... (0,10)	0,00 / 0,10