XVII Exame de Ordem (2015.2) - Situação-Problema - Questão 3 da prova da OAB 2ª fase de Direito Civil com a resposta formulada pela própria banca e o valor de cada item.
Eduardo, jovem engenheiro, pouco depois de graduar-se e conseguir o seu primeiro emprego, deixou a casa do pai, alugando de José um pequeno apartamento próximo ao seu trabalho. O contrato de locação foi celebrado por instrumento escrito, estabelecendo prazo determinado de trinta meses. Rodrigo, viúvo, pai de Eduardo,
interveio no contrato na qualidade de fiador do locatário, renunciando ao benefício de ordem e declarando-se solidariamente responsável pelas obrigações assumidas pelo afiançado. Pouco tempo depois, Ana, namorada de Eduardo, passa a residir com ele no imóvel alugado, tendo ambos o objetivo de constituir família. A união, porém, durou apenas dois anos, o que levou Eduardo a deixar o lar familiar quando ainda faltavam oito meses para o término do prazo contratualmente ajustado.
Diante do fato apresentado, utilizando os argumentos jurídicos apropriados e a fundamentação legal pertinente ao caso, responda aos itens a seguir.
A) Com a saída de Eduardo de casa, Ana pode continuar residindo no imóvel locado? Que providências ela deve tomar se tiver interesse em permanecer no imóvel locado? (Valor: 0,50)
B) A partir do momento em que Eduardo deixou o lar, seu pai, Rodrigo, não tendo mais interesse em continuar garantindo a locação, pode, de alguma forma, desvincular-se da fiança? (Valor: 0,50)
C) O que José pode fazer para evitar que o contrato fique sem garantia? (Valor: 0,25)
Obs.: o examinando deve fundamentar suas respostas.
A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.
A) Sim, na qualidade de sucessora do locatário, tendo em vista a dissolução da união estável em que vivia com Eduardo, conforme permite o Art. 12, da Lei nº 8.245/91. A locação, nesse caso, “prosseguirá automaticamente” caso Ana permaneça no imóvel, segundo o mesmo dispositivo legal. Incumbe-lhe, porém, comunicar a sub-rogação por escrito tanto ao locador quanto ao fiador, como determina o Art. 12, § 1º, da mesma Lei.
B) Rodrigo pode exonerar-se, desde que o faça no prazo de trinta dias, contados do recebimento da notificação oferecida por Ana. Ainda assim, contudo, continuará responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador, de acordo com o Art. 12, § 2º, da Lei do Inquilinato.
C) Neste caso, José pode exigir que Ana ofereça nova modalidade de garantia ou indique novo fiador, no prazo de trinta dias, sob pena de desfazimento da locação, conforme dispõe o Art. 40, inciso IV e o parágrafo único, da Lei nº 8.245/91.
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