Denuncia vazia e denuncia cheia

Denúncia vazia, é a faculdade muito usada em locação de imóveis. Pois coloca fim ao contrato sem que o proprietário do bem precise apresentar qualquer motivo ou justificativa.

Apesar de válida, a denúncia vazia causa muitos transtornos sociais; entretanto, seu uso é permitido no Brasil, com fulcro no art. 46, § 2º, da Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).

“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

A resolução do contrato poderá ocorrer independente de notificação ou aviso.

Ocorre quando, após o término de um contrato residencial por prazo determinado (30 meses ou mais), o inquilino permanece no imóvel, sem manifestação contraria do proprietário, tornando o contrato por prazo indeterminado,ficando mantidas as demais cláusulas do contrato. Após isso, pode o proprietário reaver o seu imóvel, ajuizando uma ação de despejo por denúncia vazia.

Já o fulcro da denuncia vazia de imóveis não-residenciais é nos artigos 56 e 57 da lei da Lei 8245/91.

“Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.”

Até trinta dias do vencimento a ação de despejo pode ser ajuizada sem qualquer notificação na hipótese do artigo 56 da lei. No entanto, estando a locação vigorando por mais de trinta dias após o vencimento do contrato, então sim, é necessário a notificação chamada de premonitória, onde o locatário deve ser comunicado da intenção do locador em retomar o imóvel, apenas deixando claro que deve desocupar o mesmo no prazo de trinta dias, hipótese do artigo 57 da lei. Porém, caso o inquilino não venha desocupar o imóvel deve-se, ajuizar, na sequência a ação de despejo.

Aparentemente a intenção do legislador foi viabilizar e fomentar o interesse no investimento de imóveis de renda, estabelecendo assim um maior prazo, igual ou superior a trinta meses, dando o privilégio da "denúncia vazia", facilitando a retomada do imóvel pelo Locador. Com este objetivo, porém, resguardando, nessa hipótese, um prazo de vigência maior para a locação, estabeleceu o legislador que, findo o prazo do contrato, sem necessidade de notificação ou aviso, o Locador ficaria no direito de retomar de imediato o imóvel, sem que, para tanto, necessitasse demonstrar ou comprovar quaisquer razões.

Porém, ao contrario da denuncia vazia, a denuncia cheia, o proprietário apresenta ao locador intensão de dar fim ao contrato de aluguel, contudo há apresentação de justificativa, conforme disposto na Lei 8.245/91:

“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I - Nos casos do art. 9º;

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. “