Todo apartamento do último andar tem direito de utilizar às áreas de cobertura e telhado do prédio?
No Condomínio são encontradas algumas formas de direitos especiais, passíveis de criação pela Convenção de Condomínio, que merecem estudo mais apurado.
As áreas privativas de uma determinada unidade autônoma é um direito criado, nascido do pacto entre condôminos, e que implica em renúncia dos demais condôminos sobre aqueles direitos.
Em primeiro lugar deve-se destacar que fora das unidades autônomas todas as demais áreas do prédio em condomínio pertencem à todos os condôminos. Entretanto, este direito de propriedade pode ser fracionado. Assim, um condômino pode ser co-proprietário de uma determinada área e não ter o direito de utilizá-la, é a hipótese das áreas comuns sobre as quais é estabelecido um direito de uso exclusivo aderente a uma unidade autônoma.
Em alguns casos o direito de uso privativo se impõe, por exemplo, nas unidades térreas, pois, se a unidade autônoma não mantiver o direito de uso privativo das áreas adjacentes poderá perder sua privacidade e segurança, em razão da sua proximidade com as áreas de uso comum, da devassabilidade, e do risco de acesso público.
Em outras situações, o direito de uso privativo de uma determinada área é fator de utilidade e de valor econômico. As coberturas das edificações, pela sua própria natureza, são áreas comuns e que deveriam se constituir em um espaço aberto e útil a todos os condôminos.
Entretanto, com o objetivo de valorizar e, por conseqüência, obter mais lucro, os incorporadores estabelecem nas minutas das convenções, que são registradas juntamente com as incorporações, que a unidade do último pavimento terá também direito de uso privativo da cobertura.
Nesta hipótese, quando o condômino dos demais pavimentos adquire sua unidade, já estará renunciando automaticamente ao direito de uso da cobertura, vez que terá aderido a uma convenção de condomínio já estabelecida.
Mas, importa observar que os condôminos que têm direito de uso exclusivo da cobertura não poderão construir naquele espaço, salvo se a convenção também o permitir e se houver previsão estrutural para suportar os acréscimos de peso, de energia elétrica, de fornecimento de água, escoamento pluvial e de esgoto, etc. E mais, sem alterar a fachada do prédio.
Na maioria dos casos também não pode ser construído na área privativa das coberturas porque o limite de área útil construída, permitido pela municipalidade, já foi esgotado pela incorporação e os eventuais acréscimos serão clandestinos.
Assim, sendo ilegal a construção nas áreas de uso privativo poderá o síndico, bem como qualquer dos condôminos individualmente, embargar a construção pela via judicial.
Nos casos em que a construção já estiver pronta, o síndico e ou qualquer dos condôminos, poderão buscar, pela via judicial, a demolição das construções ilegais, bem como a indenização pelos danos decorrentes.
