JurisWay - Sistema Educacional Online
 
JurisWay - Recursos no Novo CPC com Certificado
 
Cursos
Certificados
Concursos
OAB
ENEM
Vídeos
Modelos
Perguntas
Notícias
Artigos
Fale Conosco
Mais...
 
Email
Senha
powered by
Google  
 
 Jurisprudências
 

TJ/MG. Condomínio irregular. Ausência de convenção. Ação de cobrança. Rateio de despesas. Possibilidade.

Data da publicação da decisão - 27/02/2014.

indique está página a um amigo Indique aos amigos

Apelação Cível 1.0090.12.002513-6/001 0025136-66.2012.8.13.0090 (1) Relator(a) Des.(a) Valdez Leite Machado Órgão Julgador / Câmara Câmaras Cíveis / 14ª CÂMARA CÍVEL Súmula DERAM PROVIMENTO AO RECURSO Comarca de Origem Brumadinho Data de Julgamento 27/02/2014 Data da publicação da súmula 12/03/2014

 EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA - CONDÔMINO IRREGULAR - COBRANÇA DE TAXAS DE MANUTENÇÃO - RATEIO COM CONDÔMINOS - POSSIBILIDADE - PEDIDO PROCEDENTE. - É irrelevante o fato de não existir convenção de condomínio registrada e subscrita pelos condôminos, pois o condomínio de fato ou irregular tem capacidade para cobrança das despesas quitadas com a manutenção do edifício e ou da área comum em benefício de todos os condôminos. - Mostra-se legítima a cobrança do condômino que compartilha condomínio irregular, mediante a comprovação da deliberação acerca das efetivas despesas de manutenção e melhorias do condomínio.

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0090.12.002513-6/001 - COMARCA DE BRUMADINHO - APELANTE(S): CONDOMÍNIO RECANTO DA SERRA I - APELADO(A)(S): MARCO AURELIO DO AMARAL

A C Ó R D Ã O

 Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO. DES. VALDEZ LEITE MACHADO RELATOR. DES. VALDEZ LEITE MACHADO (RELATOR)

V O T O

Cuida-se de recurso de apelação interposto contra a sentença de f. 128-131, de lavra da MM. Juíza da 2ª Vara Cível, Criminal e de Execuções Penais da Comarca de Brumadinho que, nos autos da ação de cobrança ajuizada pelo Condomínio Recanto da Serra, em face de marco Aurélio do Amaral, julgou improcedente o pedido inicial.

Consubstanciando seu inconformismo nas razões de f. 133-153, busca o apelante a reforma do r. decisum, afirmando que se trata de condomínio de fato ou fechado, na forma da Lei Municipal n. 1138/2000. Ressaltou que está devidamente constituído por seus condôminos fundadores desde 14-04-1997, com inscrição regular no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ), constituição esta que ocorreu com a adesão do recorrido, conforme se confere da sua convenção condominial, notadamente à 26.

 Alega que não é necessária a adesão do proprietário do lote para que este se obrigue a contribuir com as despesas de manutenção do complexo condominial.

Disse que o apelado usufruiu de todos os benefícios e serviços prestados pelo condomínio, devendo efetuar o pagamento das taxas cobradas.

Requereu o provimento do recurso.

O apelado, devidamente intimado, apresentou contrarrazões às f. 158-173, batendo-se pela manutenção da sentença. Determino seja o feito julgado virtualmente nos termos dos artigos 118 e 119 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, intimando-se as partes para, querendo, manifestarem-se na forma regimental.

É o relatório em resumo. Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso. Inicialmente, observo que a autora ajuizou a presente ação afirmando que o requerido é proprietário dos lotes de n. 11,12, 13, 14 e 15, da Quadra 4, que fazem parte do Condomínio Recanto da Serra, mas não tem efetuado o pagamento mensal das despesas de manutenção, sejam ordinárias ou extraordinárias. Ofertou a planilha das parcelas vencidas e não pagas, f. 14.

Por sua vez, o réu não nega que é proprietário dos referidos imóveis, aduzindo, contudo, a inexistência de condomínio, ausência de sua anuência à sua formação, irregularidade de sua constituição, inocorrência de assembléias estabelecendo as contribuições cobradas, ausência dos serviços de conservação e melhorias.

Discorreu ainda acerca da vedação legal de associar-se ou manter-se associado.

Pois bem.

Ao contrário do que sustenta o apelado, para um condomínio existir e exercer seus direitos não é necessário nem mesmo o registro da convenção, basta que ele exista de fato ou de forma irregular, podendo ser representado por qualquer interessado. O condomínio dito irregular, diante de sua existência fática, tem capacidade para ser parte e estar em juízo, afigurando lícita a atuação em juízo daquele que assume o encargo de responder pelos interesses do condomínio, principalmente para cobrar judicialmente as contribuições para fazer face às despesas de manutenção e pagamento de salários.

Aliás, a irregularidade da constituição do condomínio não afasta a participação de seus condôminos no rateio financeiros dos gastos. A propósito, a ementa relativa à Ap. Civ. n. 43.186/96, relatada pelo eminente Des. Costa Carvalho, em 25.10.99, 3ª T. Cível, TJDF, in verbis:

"CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CARÊNCIA DE AÇÃO. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO DE CONSTITUIÇÃO VÁLIDA E REGULAR DO PROCESSO. INOCORRÊNCIA. A existência fática do condomínio, ainda que não esteja regularizado perante os órgãos públicos, autoriza o seu direito de ação. O fato de não estar regularizado não lhe retira o caráter de associação, com direitos e deveres estipulados aos seus associados, nem desfigura a natureza das obrigações por estes devidas, posto que estabelecidas de comum acordo para a consecução dos objetivos para os quais foi formado. Precedentes da colenda Corte". (ApC n.º 43.108, DJ de 18.06.97, p. 13.148)".

Portanto, é irrelevante o fato de inexistir a convenção de condomínio registrada no cartório competente e subscrita pelos condôminos nos termos da Lei n. 4.591/64, como condição de sua existência para que possa realizar suas funções. Incide, pois, por analogia, o disposto no artigo 1.336 do Código Civil brasileiro, que estabelece:

 "São deveres do condômino: I- contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção".

Ora, um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância, que participantes aproveitando-se do esforço dessa comunhão e se beneficiando dos serviços realizados e suportados pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente.

Ademais, não pode o apelado sequer invocar ausência de sua anuência à instituição do condomínio, porquanto subscreveu a convenção de condomínio constituída pelos condôminos, às f. 18-31.

Quanto ao direito de não permanecer associado, ressalto que a matéria aduzida, em nada altera a natureza da dívida objeto de cobrança, isto é, despesas com manutenção e conservação, serviços de interesse da coletividade de moradores, pois não há provas de que o apelado não usufruísse os benefícios proporcionados pelo Condomínio autor.

Neste sentido, cito precedente do STJ:

 "CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO ABERTO OU FECHADO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. SOCIEDADE PRESTADORA DE SERVIÇOS. DESPESAS. OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO. - O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes. (STJ - AgRg no REsp 490419/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, J. 10/06/2003, DJ 30.06.2003 p. 248)

1. (...) 2. LOTEAMENTO. ADMINISTRAÇÃO. DESPESAS COMUNS. ENRIQUECIMENTO INJUSTO. Deve contribuir para as despesas comuns o proprietário de imóvel integrante de loteamento administrado por entidade que presta diversos serviços no interesse da comunidade (distribuição de água, conservação do calçamento, portaria, segurança, etc.), sob pena de enriquecimento injusto. Recurso não conhecido. (REsp. 261892/SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIR, T4- Quarta Turma. J. em 24/10/2000. DJ 18.12.2000 p. 206) - grifo meu.

"EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO - LOTEAMENTO - TAXAS DE CONDOMÍNIO - DEVER DE CONTRIBUIÇÃO. O proprietário de lote integrante de loteamento, onde há sociedade constituída para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes". (AC n. 1.0411.06.026543-5/001, 15ª Câmara Cível, Rel. Des. Mota e Silva, J. 09-08-2007).

"APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO. PROPRIETÁRIOS. FRUIÇÃO DOS SERVIÇOS PRESTADOS. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. O proprietário ou legítimo possuidor de imóvel integrante de loteamento fechado, cujos moradores constituíram associação para prestação de serviços de melhoramento, conservação e segurança, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, mesmo que não tenha aderido à associação, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. O livre direito de associar-se assegurado pela Constituição Federal de 1988 não libera da referida contribuição o proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado, sob pena de constituir injusto privilégio e enriquecimento ilícito". (TJMG, AC n. 1.0145.04.158673-9/001, 17ª Câmara Cível, Rel. Irmar Ferreira Campos, J. 04-06-2009).

E mais, no tocante à cobrança propriamente dita, as atas das assembléias geral ordinária e extraordinária, f. 32-42 e 43-49, deliberaram acerca das taxas de melhorias e contribuição mensal, cujos valores lá apontados pelos presentes à assentada sequer foi objeto de impugnação específica pelo recorrido.

De igual modo a planilha de f. 14 não foi objeto de impugnação pelo requerido.

A propósito, a jurisprudência é pacífica:

 "A falta de impugnação do fato pelo réu, na contestação, o torna incontroverso, com as exceções estatuídas no art. 302". (RTJ 93/162). "COBRANÇA - DESPESAS ORDINÁRIAS DE CONDOMÍNIO - AUSENCIA DE PROVA DE QUITAÇÃO - VALORES DEVIDOS. Em princípio, e salvo disposição em contrário da convenção (art. 12, § 1º, da Lei 4.591/64), as despesas ordinárias, referentes aos custeio da manutenção ou administração dos serviços comuns do condomínio, devem ser rateadas entre todos os condôminos, na proporção da fração ideal de terreno atribuída à sua unidade autônoma, mesmo antes da obtenção do 'habite-se" ou da instituição do condomínio, ainda que o uso de determinados locais e equipes seja meramente eventual". (Apelação Cível n. 2.0000.00.346.864-6/000, Rel. Des. Duarte de Paula, DJU 08-12-2001).

Diante do exposto, dou provimento ao recurso, para reformar a sentença de primeiro grau e julgar procedente o pedido inicial, condenando o réu ao pagamento do valor correspondente às taxas de condomínio vencidas no importe de R$16.639,81, que deverá ser corrigido pelos índices da tabela da CGJ-MG, desde a data do vencimento das parcelas, e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, contados da citação, bem como àquelas prestações que porventura venceram no curso da lide, nos mesmos moldes ora declinados.

Condeno ainda, o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação.

Custas recursais pelo apelado. DESA. EVANGELINA CASTILHO DUARTE (REVISORA) - De acordo com o(a) Relator(a). DES. ROGÉRIO MEDEIROS - De acordo com o(a) Relator(a).

SÚMULA: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO"

Importante:
1 - Todas as informações podem ser citadas na íntegra ou parcialmente, desde que seja citada a fonte, no caso o site www.jurisway.org.br.

indique está página a um amigo Indique aos amigos

 
Copyright (c) 2006-2018. JurisWay - Todos os direitos reservados